Encargo de vivienda a inmobiliaria opinión
Escribo debido a lo que creo que es una estafa inmobiliaria pero quiero asegurarme antes de nada no vaya a ser que no sea como pienso.
Está mañana mi madre a firmado un contrato de encargo de compraventa con una inmobiliaria, mi sorpresa a sido cuando en el impreso modelo suyo tiene espacios vacíos como los metros cuadrados, ¿por otra parte veo que solo tiene ese documento( incompleto e incluso irreal pues la vivienda aún no se encuentra libre de cargas y en el registro aún figura a nombre de su madre y una antigua hipoteca que aunque esta pagada no está a saldo 0. No debería una inmobiliaria comprobar la titularidad de una vivienda antes de hacer un contrato de compraventa? ¿Por otro lado veo que no tiene ningún documento de desistimiento bien claro conciso y aparte del contrato de encargo?
3 respuestas
Mi consejo es que si puedes, deshagas la operación. Cualquier operación de compraventa, requiere una nota simple del registro donde conste la titularidad del vendedor, escritura de propiedad y sobre todo, que en ella se haga constar que está libre de cargas, tanto de impuestos como por ejemplo de la comunidad de vecinos. En dicha escritura de propiedad, como sabrás, ya van especificados todos los detalles de la vivienda. Asi que el asunto no está claro y como decía, marcha atrás hasta que todo esté en regla. La inmobiliaria tiene la obligación al cerrar la operación de asegurar que todos los documentos estén en orden.
En cualquier operación de compraventa requiere una nota simple ...un encargo de compraventa entiendo que está incluido es esas operaciones; entiendo que en su buena praxis deberían de haber acudido al registro catastral y una vez verificado la superficie de la finca,las posibles cargas como hipoteca y demás cerciorarse de que de en adelante su cliente cuenta con la completa disponibilidad del inmueble
Buenos días! Hoy domingo mi madre a vuelto a recibir un mensaje de la inmobiliaria el cual decía q a las 10 mañana día lunes había una visita . Les ha contestado lo siguiente:
"Tal y como transmiti el viernes alrededor de las 5,tras reunirme con la gestora que me va a tramitar la titularidad de la vivienda de la cual en estos momentos soy legítima heredera(véase la diferencia entre legítima heredera y legítima propietaria) y ante la insisencia de ustedes de enseñar una vivienda a una posible compradora ,me recomienda que hasta que yo(nombre de mi madre) no aparezca en el registro catastral la vivenda a mi nombre me abstenga de enseñar la casa a futuros compradores ya que en caso de estar interesados en comprarla y formalizar una oferta no se podría redactar un contrato de arras hasta la tramitación del inmueble ; alrededor de mediados de septiembre.
No sé cómo debo proceder con ustedes por eso creo oportuno que cancelen las visitas que se iban a hacer a la finca situada en calle Pléyades n3 2 b al fin de evitar inconvenientes ante la falta de documentación válida de dicha vivienda.
Me ha contestado a los 8 min lo siguiente:
Buenos días Ana, acabo de cancelar todas las visitas al inmueble que tienes adjudicado por herencia. No obstante debemos citarnos las partes para hablar a cerca del tema que nos ocupa. Si te parece bien el lunes 24 podemos citarnos en Pléyades 3 2B a la hora que te convenga
Está claro que no queremos tratar nada personalmente con ellos y estoy segura que pondrán pegas por los gastos originados por su mala praxis, debería enviarlos un burofax el lunes 24 a primera hora de la mañana donde exponga la ilegalidad del encargo de venta por no haber comprobado la titularidad de dicha vivienda .estoy segura de q querrán cobrar gastos de su trabajo cuando ante la falta de documentación acreditada han incurrido en el punto tres de su contrato.
Por mi experiencia, he tenido un par de ventas de inmuebles heredados, las agencias acostumbran a cargar gastos y hacer liquidación cuando se ha llevado a cabo a feliz término el negocio. Si no, con los posibles compradores que no lo han hecho, no me han cobrado nada. En una ocasión me volví atrás y tampoco me cobraron por los posibles compradores que llevaron a visitar la vivienda.
Quizá sea un poco aventurado el burofax, opino que esperes y vengas venir acontecimientos. Lo mismo no te piden nada, seguramente, esperando que cuando ya legalmente figure tu madre como propietaria, entonces sí, seguir con la operación de compraventa.
Que no quieres seguir relaciones con ellos, pues diles que os habéis vuelto atrás con la idea de vender, a ver que dicen.
Seguramente la cita que te dan es para tratar de ambos asuntos: Por una parte ver el tema catastral, que ellos muchas veces funcionan como gestorías y lo mismo lo tramitan y por otro, si seguís o no con la idea de venta y... eso ya no lo se, si te piden gastos.
No digo que no se pueda hacer de esa manera, pero no me parecería entonces transparente la operación , quiero decir uno busca un especialista en compraventa para dejar todos estos asuntos solucionados antes de rellenar un cuestionario tipo ,donde en caso de formalizar un encargo de venta deberían estar bien detalladas con la documentación pertinente.como así recoge la cláusula n3 de su contrato o es que queda en ambigüedad de que si ,se comprueba en algún momento del procedimiento pero no queda dicho cuando.... Pues que limpio entonces no? Firmas una cosa de modifica todo por no haberlo comprobado inicialmente . Os adjunto la respuesta de una inmobiliaria
Creo que al decir propietario es desde ese Mismo momento de la firma .
Porque ese mismo viernes que se les dice las recomendaciones de la gestora o hoy mismo que se les repite no sueltan algo en plan, señora eso es lo q usted firmo,no le voy a cancelar las visitas y di quiere cancelar el encargo me paga los honorarios? Pues porque Todo es negociable en esta vida y si mi madre necesita 12000 e para todos estos líos antes de la venta formalizada de la vivienda pues se lo van a sacar más aún de el piso . Osea en serio el viernes q no Estaba el anuncio Ya habia Gente interesada en ver la casa ? El mismo viernes cancelan una operación de la cual estarán tranquilos si fue, Cómo dicen ellos ,que cancelo la clienta la compra pues sus honorarios se los llevó pero la vendedora de ese inmueble que iba a comprar estará jodida con su venta fallida,y más si la inmo era la q ofertaba su piso pues comprador encontraron ...en ese momento desconfíe del todo pues leo Muchos comentarios de esta inmobiliaria en la que aparecen propietarios q antes no existían y no se q mas.
Otra captura de otra inmo la cual deja claro quién es la persona que pued encargar una venta
Quizá si hay inmobiliarias q lo dejan claro en un principio será porque muchas de ellas pecan de ingenuos y confiados y en el momento de intermediario el q vende con el q compra se lava las manos y q Dios reparta suerte...
El decreto de Francisco Franco tampoco me ayuda mucho la verdad
Decreto
Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central, regulando el ejercicio de la profesión.
En el caso que efectivamente mi madre tenga un encargo de compraventa con la inmobiliaria y enterándose de la situación tanto de lo de la hipoteca como de los gastos derivados de las escrituras de dicha vivienda ; ... Y etc... Porque entiendo que si dice libre de cargas debería de ser libre de cargas no que lo promocionen como libre de cargas como dice su contrato cuando no es verdad. Pero ya que estamos en casi mes de agosto. ¿Diríamos que para septiembre estarían los papeles en regla para poder vender el domicilio en ese momento se podría redactar un contrato de arras de desistimiento con fecha límite noviembre y olvidarme del tema?
Leo mucha ambigüedad en el tema.y ahora entiendo los foros que leo de que la inmobiliaria los lleva al notario y que pretende vender pisos hipotecados los cuales aún le salen a pagar al vendedor ...
Libre de cargas se refiere a impuestos, hipotecas, usufructos, dominios, etc... bueno ya lo sabrás, se trata de que tu madre tenga pleno dominio y pueda llevar sin problemas la compraventa.
La verdad es que veo este asunto muy follonero. Si no estás tranquila, pues corta la relación, espera a que esté todo arreglado referente a lo catastral y cuando esté todo en orden, sin mas, entonces puedes iniciar la operación. Bastante lioso es en sí, el asunto, que si escrituras, notas simples, Certificado de Eficiencia Energética (esa otra, para poder vender) para llevar todavía pendiente el tema del IBI.
Sigo sin saber cómo proceder con ellos pues ciertamente, mi madre lo tiene adjudicado por herencia y por lo tanto aún sin nota simple y patatín está capacitada a venderlo;siempre y cuando en el momento de la firma de compraventa(arras o a todateja) está" obligada" a tener los papeles actualizados pues sino el notario al no tener los documentos referentes al catastro y esas cosas se niega a aceptar la operación...
Cómo bien dices, veo muchas irregularidades o como poco "intereses ocultos" .... Y no da muy buena espina ,la verdad ...pues veo que hubiera sido beneficioso para ambas partes dejar cerrado todos estos "imprevistos" económicos y tributarios ya que ante tan poca transparencia y , el mismo viernes dando prisa con que una señora a cancelado la compra de una vivienda....estoy segura que su intención es hacer esta operación con rapidez para q su comisión de 3% + 4% (unos 20300€ q es un 7 % del valor del inmueble) se la puedan cobrar ...
Ahora sí, tienen validez el contrato y hay q cumplirlo con exclusividad y con todas las clausulas hasta el 17 de octubre fecha que termina el contrato con la inmobiliaria, si mi madre puede esperar hasta finales del 2019 para venderlo( osea le beneficia más quedarse cómo está sin desembolsar en el plazo de 3 meses los 4000€ (más un mes para las escrituras y eso q tardan) min para todos los papeles antes de poder efectuar la venta ,si mi madre no les permite subir al domicilio con posibles compradores con la excusa de que hasta q no esté todo al corriente es aconsejable no crear inconvenientes inecesarios a las otras partes( en cuanto a tiempo ) y dejar pasar hasta mediados de septiembre que quedaría un mes para vencimiento de contrato y ponerse a arreglar los papeles para que el 1de octubre les comunique su derecho de no renovar el contrato...
Ellos dicen que quieren hablar ,que tiene plena legalidad el contrato,que han vendido pisos con todo eso y que serían transparentes con el comprador poniéndole al tanto de todas esas "irregularidad " ...
Si mi madre no hace nada se queda como esta (sin escriturar la vivienda ,sin pagar lo de la hipoteca ,sin figurar en la nota catastral ,sin pagar lo de las transmisiones )hasta una vez finalice el contrato de exlusividad con dicha inmobiliaria y nunca diciéndoles claramente q se tiene intereses de rescindir el contrato y dando largas con que hasta q no estén los papeles en regla no está en condiciones de pactar una venta...
Sería legal hacer eso? Entiendo que ellos no pueden obligar a la tramitación de esa documentación y menos cuando no se refleja en la nota de encargo? Podría ellos tramitar todo eso a espaldas de mi madre? No creo ,sería falsedad documental,verdad? Pero quién sabe? Si esto no fuera factible...
Podríamos firmar un contrato privado con una persona de confianza ( por ejemplo la pareja de mi madre que vive en el domicilio pero que no constan ni como matrimonio ni como pareja de hecho , en el cual reflejen que ante una señal simbólica (500€) deja constancia de su interés en comprar dicha vivienda en diciembre de 2019 ....?? Podríamos no entorpecer "las gestiones inmobiliarias " en cuanto a enseñar la vivienda teniendo ese contrato privado donde una vez q termine la exclusividad tiene un plazo de firma de arras para el mes de noviembre por ejemplo? Por contrato público ante notario no podría hacerse ya q la documentación de la vivienda no está en regla..
No sé... Cómo lo ves en caso de que tengamos que cumplir su encargo de venta con exclusividad hasta el 17 de octubre?
Lo de q este el anuncio me da igual la verdad ,hay un piso ocupado en el CP 28023 q está en todo internet a mogollón de variedad de precios ,osea q me da igual q este en internet pero que no quiero formalizar con ellos nada,ni fianza ni nada de nada, ni tan solo que nos den propuestas de compra pues ya han dejado caer la intención de "agilizar todos estos papeles "ayudándola economía mente... Gracias por la atención .
A ver..."vayamos por partes" (dijo Jack el Destripador). No soy experto inmobiliario, tengo alguna experiencia, porque ya te he comentado, me han vendido un par de inmuebles heredados.
Estoy de acuerdo en tus puntos y aparte uno y dos. Es decir, "tener todos los trámites correctamente resueltos antes de proceder a una venta" . Que tienen "mucha prisa por vender" a fin de cobrar su comisión, que te digo me parece abusiva, pues en mi caso, si bien partimos de una comisión inicial solo del 3% del valor de venta del inmueble, sin nada mas añadido, incluso, al final de la operación, como salió rápida y bien, por tenerlo todo en regla, sin problemas con el notario, me hicieron una "rebajilla" que me vino bien para pagar la plusvalía posterior.
Que bueno... tienen contrato de exclusividad, pero entiendo que eso no da pie, aunque ellos lo digan para hacer una venta de cualquier modo y a toda prisa a fin de asegurarse no perder su dinero.
No se a que da derecho ese "contrato de exclusividad". No no firmé ninguno y la verdad, no entiendo por que se ha hecho. Simplemente acudí a la inmobiliaria, expuse mi petición, me hicieron ficha, tomaron nota del inmueble, fotos y demás, hicieron varias visitas con interesados, hasta que alguien aceptó, me aconsejaron sobre el papeleo, se hicieron cargo del notario, me entregaron una cantidad a cuenta como reserva que les dió el comprador y finalmente, se firmó el contrato en el notario, cobré el resto, pagué lo que me dijeron en notaría y a la inmobiliaria y todos tan contentos. Por eso, no se si correctamente puedes hacer lo que dices con tu familiar. Sería bueno hicieras una consulta con abogado o algún entendido para ver el alcance.
Así que lo tuve tan fácil, que por eso, mi primer mensaje fué deshacer lo que tuvieras con ellos por no verlo claro y empezaras de cero, cuando tengas todos los requisitos.
A priori, me parece un poco aventurado calificarlo de "estafa inmobiliaria". No se trata de un contrato de compraventa, sino de un encargo a una inmobiliaria para gestionar una compraventa (publicitar la vivienda, atender a potenciales compradores, enseñar la vivienda, etc.). En realidad, la compraventa se realizará, llegado el caso, entre ustedes y los compradores. La inmobiliaria no es más que un intermediario que realiza una gestión comercial y administrativa. En todo caso, si aparece algún comprador interesado y van a firmar un contrato de arras o uno de compraventa, ahí sí deberían asegurarse muy bien de que lo que se firma se ajusta a la realidad.
Si todo va bien, ya llegará el momento de verificar las cargas, la titularidad y demás. La operación no se formalizará ante notario si no está todo en regla.
No obstante lo anterior, no está de más revisar las condiciones del contrato de encargo que han firmado con la inmobiliaria, porque a veces también son abusivos.
¿Podrías adjuntar una copia del contrato que dices que firmó? Táchale todos los datos personales, dirección, etc., ¿e incluso el nombre de la inmobiliaria?
Si dime cómo puedo hacerlo
https://ibb.co/xgxdCZR
He omitido todos los datos personales menos los 3 últimos dígitos del DNI donde se ve claramente que uno termina en f( el de la nota simple) y otro en M (el contrato de encargo de compra venta) con hoy han pasado ya tres días y de hay mi desesperación
Entiendo que en un contrato de encargo también deben constar los metros cuadrados útiles y los metros cuadrados construidos que solo los dice exactamente unas escrituras .
Entiendo que el único con pleno derecho de pactar la venta de un inmueble con una inmobiliaria es la persona la cual aparece en la nota simple del registro catastral.
También es erróneo lo de que este libre de cargas pues cuánta todavía como que este piso se hipotecó en diciembre de 2003 y valoraron la propiedad en 277.400 ... Osea 16 años después ,después de un gravísimo incendio y posterior reforma de toda la vivienda fijan un precio de venta de 290000...
Curioso me parece cuanto menos la verdad.
Creo que te alarmas innecesariamente. Al contrato de "encargo para la venta" que firmásteis no le veo nada irregular. Lo único que me parece abusivo es que la inmobiliaria retenga lo cobrado de las arras hasta el momento de la firma de la compra venta. Pero lo tienes muy fácil: este contrato vence el 17 de Octubre. Antes de esta fecha participales tu deseo de darlo por finiquitado y te buscas otra inmobiliaria. Las hay a patadas.
Tienes dudas sobre que le faltan datos y detalles sobre las cargas que pesan sobre la propiedad. De aclarar todos estos detalles se ocupará el notario en el momento de redactar la escritura de compra-venta. Si pesa sobre la propiedad una hipoteca alguien va a tener que hacerse cargo. Normalmente les hipotecas se subrogan a nombre del comprador.
Créeme, a mi modo de ver, te estás haciendo un lío sin necesidad.
Gracias por su respuesta Francisco.
Pero.... Este encargo de venta es legal?
Osea quiero decir? Da igual que la persona firmante no aparezca en el registro de la propiedad? Yo puedo firmar el encargo de una vivienda que no sea de mi propiedad? Hay alguna manera de rescindir en encargo de compra venta?
El "encargo de venta" es totalmente legal. Será el notario después el que exija lo que tenga que exigir para poder redactar el contrato de compra-venta.
¿Osea qué a la inmobiliaria le da igual quien tiene la propiedad de la vivienda hasta que el notario redacte el contrato de arras?
La inmobiliaria es un simple intermediario. Su función es encontrar un comprador a lo que el vendedor pone en venta. Si hay algo irregular se verá en el momento de formalizar la compra venta. El notario es el que tiene que asegurarse de que todo está en regla.