Comprar finca sin estar registrada por doble título, consejos?
Queremos comprar una Finca de 1000m2 con una casa en la provincia de Tarragona, la casa tiene alrededor de 40 años.
Los propietarios son varios hermanos que heredaron de su padre que murió en el 2005.
Los hijos han intentado registrar la propiedad pero el registro se lo ha denegado por tenerdudas en la identidad de la finca, a los efectos del art. 298 RtoH y RDGRN 4 Abril de 2013, motivadas por el historial registral de las fincas matrices y su base gráfica, la descripción, superficie y lindes de la finca a inmatricular y sus colidantes, con algún medio admitido en derecho que indique la finca concreto de la que se segregó, evitando una situación patológica de doble inmatriculación de todo o parte de finca.
El registrador propone dos alternativas:
A.-Si se puede identifica la finca matriz: Segregación y ulterior transmisión.
Esta solución por lo que he podido entender de la abogada de los vendedores, no existe contratos de compraventa de la finca y la gestora que gestiono la compra en una riada perdieron todos los registros que tenian.
B.-Si no es posible identificar la finca matriz: doble título público.
Esta solución es por la que optan los vendedores para vendernosla.
Un apunte que hace el registrador en el expediente es el siguiente: El expediente de dominio in matriculador ante Notario o la demanda de usucapión ante la autoridad judicial, que se pudieran iniciar, difícilmente podrían emplearse ya que el primero no goza de las garantías anteriormente señaladas y en el segundo no hay contradicción posible.
Si pudierais darme vuestro consejo con la compra, la finca nos interesa bastante, pero el tema del DOBLE TÍTULO PÚBLICO y que conlleva la suspensión de dos años de la fe pública. Nos da algo de miedo de arriesgarme a comprar y ha invertir en la reforma de la casa para luego tener problemas.
2 Respuestas
Otra recomendación, que sus vendedores pidan cita con el Registrador/a de la Propiedad y les explique la nota de calificación y paso por paso que hacer para subsanar los defectos relacionados en la misma.
Tal vez, todos puedan ahorrarse algún gasto si hay algún trámite que puedan hacer ustedes, tanto los Notarios como los Registradores de la Propiedad son funcionarios públicos y les asesorarán sin coste alguno.
Lo que me parece curioso es que está finca aparezca en el cadastro y que el pago del IBI este al día y que no se pueda saber la información que requiere el registrador.
No tiene que ver una cosa con la otra, Catastro es un organismo público con efectos fiscales, y el Registro de la Propiedad con efectos jurídicos, hay muchas discrepancias entre ambos. Tras la ley 13/2015 se pretende que exista coordinación entre Catastro y Registro, para que éste última pueda dar fehaciencia no solo de información escrita sino también gráfica, pero poco a poco.
Como te dije, os recomiendo pedir cita con el/la Registrador/a para que os explique claramente los pasos a seguir.
¡Gracias!
De nada! Si puedo ayudaros en algo más, puedes escribirme a [email protected]
Se trata de una operación compleja y deben ponerse en manos de un abogado especializado que les ayude y estudie toda la documentación y los posibles riesgos futuros...
Estos procedimientos pueden ser largos y complejos, pudiendo suponer un problema para usted en el futuro, por lo tanto, antes de firmar nada o entregar ninguna cantidad a cuenta, su propio abogado debe estudiar toda la documentación.
Y sin concer el caso concreto, si le recomendamos que no realice elevados pagos mientras no este solucionada la cuestión registral, más tratándose de un inmueble en herencia (proindiviso).
¡Gracias! Por su rápida respuesta.
Los riesgos lo entiendo, pero según el apunte que hace el propio registrador sobre la posibilidad B, que quiere decir con este.
Estas cuestiones son complejas y debe ponerse en manos de un abogado experto que le estudie su caso concreto.
Por lo que podemos interpretar, el propio registrador dice que la opción B no es posible... Que seria el expediente de dominio o un procedimiento judicial de usucapión. En cualquier caso, ambos son procedimientos complejos y requieren de un abogado y de técnicos especializados (normalmente arquitecto).
Pero sin conocer el caso concreto y en profundidad no se le puede informar más sobre esta cuestión.