Testamento con herederos y legatarios ¿Como queda repartido?

Mi situación es la siguiente...
Me llamo Luis y tengo un hermano. Mi padre estaba casado por segunda vez con Elena. Tiene a su nombre un ático con hipoteca en el que vivía con ella, y un piso ya pagado a medias con mi madre. El resto son dos coches y varios préstamos.
Falleció hace unos meses y en su testamento dice lo siguiente:
... Lega a Elena el tercio de libre disposición de su herencia y ordena que el mismo se pague con el ático. Si el valor del inmueble excediera del tercio libre, faculta a la legataria a abonarlo en metálico a los herederos, y si el valor del inmueble fuera inferior al del citado tercio se completará el legado con otros bienes de la herencia...
El resto de sus bienes... Los heredarán sus dos hijos a partes iguales...

Mi pregunta es ¿esto significa que el ático pasa directamente a ser propiedad de Elena, y su mitad del piso, los coches y los préstamos pasan a mi hermano y a mi? ¿Y qué para cumplir que sea un tercio lo que lega, Elena tendría que pagarnos la diferencia que haya entre el valor del ático (que es superior) y el total de la herencia?

Si eso es correcto, me surge una duda... ¿Qué conforma el valor total de la herencia sobre el que hay que calcular el tercio? No sé si se incluyen el valor del ático y los préstamos, o si algo de esto queda al margen por ser parte legada y no heredada...
Pongamos que el valor del ático son 200, el del piso 100 pero su parte sólo serían 50, los coches 10 y los préstamos 20.
¿Elena tendría que pagarnos 120, que serían los 200 del valor del ático menos un tercio de 240 (200+50+10-20), o 180, que serían los 200 menos un tercio de 60 (50+10)?
O una cantidad distinta si por ejemplo se cuenta el ático pero no los préstamos o algo así...

Estoy hecho un lío y por más que busco no despejo estas dudas. Agradecería su ayuda para intentar comprenderlo y saber a qué nos exponemos realmente.