Herencia de mi madre por parte de abuela

Entiendo que tu Tío puede solicitar a través del Juzgado sacar el inmueble a subasta aunque tu madre tenga más porcentaje del inmueble (algo que no os aconsejo). Os habéis planteado que la vivienda no solo tendría más valor y los futuros herederos (vosotros) menos problemas si se hace obra para que cada inmueble, la planta baja y la primera tengan entradas independiente, y además pienso que os conviene segregar la finca, así cada uno tendrá su título sobre su inmueble. Negociar cómo se paga la obra, más los metros que pierde tu tío de la finca que se adjudica, que sería el bajo.

A ver mi tío no quiere vender, y menos que salga a subasta. En todo caso mi tío compraría la parte de la planta baja que le correspondería a mi madre, no la casa entera porque no tiene suficiente dinero. Pero a ella no le interesa ya que la obra correría por parte de ella ya que el no quiere saber nada de gastarse dinero. Además es una casa con lo que al segregarla perdería valor. (Sobre todo porque se queda sin garaje) no entiendo como puede aconsejar segregarla. Ya que al ser una casa antigua la parte de arriba si tuviera algún problema no podría demolerla y hacerla nueva sin el apoyo del otro propietario, con lo cual al final estaría obligada a vender, que no es el caso ni lo que quiere mi madre ni tampoco nosotros.

Además mi tío no perdería, en todo caso saldría ganando, la que pierde es mi madre porque pierde porcentaje y pierde el tener un garaje para el coche.

No se puede decir con seguridad si su madre tiene el 75% y su tío el 25%, porque para calcular cual es el porcentaje que tienen exactamente cada uno habría que hacer un peritaje y valorar cada planta. Luego si se podría saber el porcentaje.

A mi, de entrada me parece que su madre tiene más del 75% porque una vivienda tiene bastante más valor que un garaje.

Aquí, la clave es si la casa es divisible sin que pierda la mayor parte de su valor o si no lo es. Usted misma ha escrito "que la planta baja es a dividir entre los 2". En caso de que el testamento diga eso literalmente, la voluntad de la testadora es clara: dividir y por lo tanto, si se puede, se ha de hacer.

Lo que la ley dice es que un copropietario tiene derecho a exigir su parte, por lo que si el bien es indivisible hay que convertirlo en algo divisible, que es el dinero. Pero solo si es indivisible. Entonces se vende voluntariamente o, si no hay acuerdo, en pública subasta y, una vez pagados los gastos, se reparte el dinero que quede.

En este caso, el de la subasta, cada propietario tiene derecho de adquisición preferente respecto de terceros, si iguala el precio que la casa alcance. Si eso sucediera, como su madre tiene más porcentaje, tiene mayor preferencia y ella se quedaría con la casa; solo tendría que pagar la parte de su tío. Este tiene menos derecho pero, de todas formas, si él quisiera la casa tendría que pagar toda la parte de su madre, que le costaría mucho más.

En resumen: si el testamento pone que se divide y eso es factible, hay que hacerlo porque es la voluntad de la difunta y la ley pone esa voluntad por encima de todo, con la excepción de que lo dispuesto no fuera posible. Tendrán que pagar los dos y habrá que poner instalaciones de luz y agua separadas y cada uno pagar sus facturas. Habrá que hacer legalmente la división y cada uno tendrá su recibo de IBI.

Si no se pudiera dividir, mejor llegar a un acuerdo, porque si llegan a subasta acabarán peleados y su madre se quedará con la casa pero perderá la buena relación con su hermano.

A ver cuando me refiero a Dividir entre los 2 es que la planta baja sea propiedad de los 2, a eso se refería mi abuela no a partir físicamente la planta baja. No se si me explico bien. 

La cosa es esa mi madre le ofrece comprar la parte a el, pero el solo aceptaría de una manera, quiere más dinero de lo que vale su parte de la planta baja, porque con ese dinero el se compraría otra cosa en condiciones como dice él,  para meter los coches dentro. Y claro cómo está ahora mismo el mercado irse en las mismas condiciones que está ahora es imposible, y además mi madre no puede pagar lo que el exige. Ya que lo ve desorbitado y no tiene ese dinero que el le pide.  Yo ya le comenté hace bastantes meses que lo que primero tenía que hacer era una tasación de la casa para saber realmente el valor pero el se niega,  Y como le he dicho a mi madre aunque sea pagarlo ella sola que no es justo pero que al menos lo haga,  con eso sobra el valor real de la casa completa .

Otra cuestión es que en catastro la vivienda pone claramente que es sin partición horizontal. Así que no me queda claro lo del reparto por eso. 

 En un principio tal cual está la casa no se puede dividir .  Habría que hacer antes obra y colocar una puerta independiente por la calle para el acceso a la vivienda.  Con esto no sé si explico realmente el problema . 

Si, ya me había hecho una idea bastante clara, la única duda era si se podía dividir o no. Usted ha hablado de que su tío quería segregar y, si se puede y acaban en juicio, es posible que la sentencia les obligue a ello. No importa lo que diga el registro o el catastro, porque se puede cambiar e inscribir los cambios. Si no se puede, creo que su madre puede hacer varias cosas:

- Lo más barato es compartir el garaje con su tío, entrando por la puerta común tal como está ahora y cerrar su vivienda con la puerta de arriba.

- Hacer la división pagando su madre las obras y pedir que le devuelva el dinero. Si se considera la casa en su totalidad, no le tendrá que pagar la mitad sino la parte parte proporcional al porcentaje de cada uno. Además, si no son obras imprescindibles para la conservación, no le pueden obligar.

-Exigir judicialmente la división de la casa y si no hay acuerdo, llegar a la subasta donde su madre podrá comprar, seguramente por poco dinero. Las tasaciones y valoraciones que haga por su cuenta, si su tío no las reconoce, no le servirán de mucho. Además, si la casa tiene solo el bajo y una planta, es posible que a su tío se le reconozca un coeficiente de participación del 25%, pero eso no significa que le corresponda un 25% del valor de mercado de la casa. En caso de tener que ir a subasta, considero imprescindible que su madre exija la previa valoración de la parte de cada uno.

La división se puede instar cuando se quiera, el derecho no prescribe nunca, por lo que pueden esperar y hacerlo más adelante si quieren.

Le pongo un enlace al Código Civil. Observe sobre todo el artículo 401 y 404.