Es posible hacer un traspaso de propiedades entre hermanos?
Mi hermano, mi madre y yo somos copropietarios de dos viviendas:
1. Vivienda valorada en €70000 repartida de la manera siguiente:
50% propiedad de mi madre, 25% de cada hermano en nuda propiedad. El usufructo pertenece a mi madre.
2. Vivienda valorada en €180000
50% de cada hermano en nuda propiedad, el usufructo pertenece a mi madre.
Esta vivienda contiene a su vez dos viviendas (no separadas oficialmente) una en la planta baja, de 100 m2 (en estado para reformar) y una vivienda duplex en la primera planta, de 140m2, en buen estado de conservación. Asímismo hay un patio de unos 25m2 y un trastero de 40m2 en dos plantas.
Con la particularidad de que esta vivienda se reformó en el año 1987 y no se actualizó el registro de la propiedad. En el registro de la propiedad sólo constan 80 m2 construidos en cada planta. El catastro sí que aparece actualizado.
Esta repartición es el resultado de la herencia que dejó mi padre. Este cambio de propiedad no ha sido aún actualizado en el registro.
El motivo de mi consulta es el siguiente:
Queremos redistribuir estas propiedades de la siguiente manera:
Vivienda 1: Propiedad y usufructo para mí
Vivienda 2: Usufructo para mi madre y nuda propiedad para mi hermano y para mí (en la justa proporción).
Evidentemente nos gustaría conseguir esto de la manera más económica posible.
Mi madre me hará la donación de su parte de la vivienda 1 y del usufructo. ¿Cómo podría mi hermano cederme su parte de la vivienda 1 y yo a mi vez cederle a él una proporción mayor sobre la vivienda 2?
2 Respuestas
Por lo que entiendo ustedes aceptaron la herencia pero no la repartieron. Ahora, su hermano y usted pueden acordar el reparto que quieran y hacerlo constar en una escritura de partición de herencia, que es distinta de la de aceptación que seguramente ya tienen. Por la partición, en principio no tiene que pagar porque su patrimonio no aumenta ni disminuye, solo se reparte. Tendrán los gastos notariales y usted tiene que tributar por la donación que le hace su madre al renunciar al usufructo (pero si no va a vender la vivienda tampoco es imprescindible que su madre renuncie).
Yo tengo varias propiedades heredadas de mi padre y mi madre es usufructuaria. En la práctica hago lo que quiero, excepto una casa alquilada que, naturalmente, quien cobra el alquiler es ella. Cuando la relación es buena no debe haber problema.
No quiero asegurarlo al 100% pero creo que de ninguna forma pueda hacerlo sin llegar a escriturar previamente .Pretender cambiar las circunstancias de un testamento sin realizar todos los pasos por notaría/repartición y donación no puede ser en simple y privada aceptación. Observe que en una vivienda quiere que su madre pierda el usufructo... Solo lo puede perder si fallece y pasa en herencia o si lo dona... y eso para dejarlo asentado tiene que ser pasando por notaría...
Si ha realizado una aceptación privada de herencia tendrán la nuda propiedad y sin poder disponer de estas propiedades no podrán otorgarse entre ellos .. partiendo ya de entrada que no se ha elevado nada a público.
Si ahora mismo lo elevaran a público en las mismas condiciones, quedaría de igual manera salvo que registrado y escriturado, pero mientras la madre siga viva y con derecho del usufructo, los demás hijos seguirán siendo poseedores de nuda propiedad y seguirán sin poder disponer venta u otorgamiento entre ellos.
La única posibilidad sería la donación por parte de la madre y sobre la marcha escriturar... alterando el usufructo de esta y donándolo en vida .Obviamente y puestos... deberá abonar el Impuesto de Sucesiones en lo que respecta a su padre y el de Donaciones por la parte de la madre.
Un saludo.
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