Recusar una compra
Tengo intención de comprar una finca (de una prima mía) que perteneció hace años a mis abuelos y que linda con una de mi propiedad; la finca en venta es menor de 1 ha. Al igual que la mía y ambas están arrendadas (sin papeles pero con pago de por medio) a otro de los lindantes cuya propiedad es mayor de 1 ha. Pregunto: ¿debo avisar al arrendatario de mis intenciones?; si no se entera ¿durante cuánto tiempo tiene él derecho a recusar la venta? ¿y si mi prima me dona la finca en vez de vendérmela?
Gracias por la atención
1 respuesta
La Ley de arrendamientos rústicos determina respecto al derecho de tanteo y retracto del arrendador de una finca rústica que:
Artículo 22 Enajenación de la finca arrendada. Derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente
<em class="cR"><em class="cR">6. Los derechos establecidos en este artículo serán preferentes con respecto a cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes establecido por el artículo 1523 del Código Civil, que prevalecerá sobre éstos cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente.
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Dispone el artículo 1523 del Código civil:
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También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.
El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.
Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.<br class="cR" />
Por lo tanto, siendo las fincas colindantes y ambas de superficie inferior a 1 hectárea, usted, como colindante, tiene un derecho de adquisición preferente respecto al del arrendador de la finca.
Por otra parte, desconozco si esas fincas son explotaciones agrícolas en cuyo caso sería de aplicación lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias:
1. Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.
2. Si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.
3. Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo, será preferido el dueño de la finca de mayor extensión.
4. El plazo para ejercitar este derecho de retracto será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.
5. El propietario colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá enajenar la finca retraída durante el plazo de seis años, a contar desde su adquisición.
Respecto a la notificación de la compraventa al arrendatario, el artículo 22,4º, de la Ley de Arrendamientos rústicos dispone:
4. Para inscribir en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado anterior.
Por tanto, si tiene que notificárselo de forma fehaciente (con acuse de recibo)
Y por último resaltar que algunas Comunidades Autónomas tienen leyes especificas que inciden directamente en la cuestión de su pregunta. Le he respondido con la normativa del estado, que ignoro si es la de aplicación ya que depende de donde estén situadas las fincas.
