Vender vivienda habitual a comprador sin hipoteca

He leído varias respuestas a la venta sin mediación de inmobiliaria que es mi caso, y me han ayudado bastanta a aclarar el tema, pero siempre hay un parámetro en mi caso que distorsiona y tengo un par de dudas adicionales.
En resumen, voy a vender mi vivienda habitual a un comprador que no necesita subrogación de mi hipoteca ni pedir una nueva a su banco, (si, todavía hay gente con mucha suerte en estos tiempos). Luego, todo se reduce a cancelar la mía en el momento de la escritura, ya que no tengo dinero para cancelarla antes y modificar el registro de propiedad. Como no hay gestoras de bancos por el medio, temo que debo suplir su tarea directamente y en concreto:
- Cómo cancelo mi hipoteca con parte del dinero de la venta cuando estemos delante del mismo Notario, ¿qué debo pedirle a mi banco que haga a parte del certificado de capital pendiente?.
- Cómo levanto la hipoteca del registro de la propiedad.
- El impuesto sobre la plusvalía se paga a Hacienda o al Ayuntamiento, si quiero dedicar todo a la recompra de otra vivienda habitual en el plazo de dos años, ¿debo también pagar este impuesto?, ¿A qué administración informo de mi intención?...
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1 Respuesta

48.450 pts. experto en temas inmobiliarios,
Debes de solicitar un certificado de capital pendiente a 3 días vista de la firma de la escritura publica de compraventa, en este certificado debe de incluir también el importe necesario para la cancelación registral. Debes de facilitar el importe a tu comprador para que prepare dos cheques, uno al nombre de la entidad bancaria tuya y otro al portador barrado para dárselo al notario, y a partir de esto tienes dos opciones, una: que tu banco acuda a la notaria para cancelar administrativamente la hipoteca y otorgar carta de pago para el levantamiento registral, o bien segunda opción: una vez firmada la escritura acudir al banco conjuntamente con el comprador para cancelarla administrativamente y dejar depositado en la notaria el importe para el levantamiento registral informando de ello a tu entidad para que acuda a firmar posteriormente la carta de pago.
El impuesto de plus valía se paga al ayuntamiento por la venta, independientemente de lo que vayas a hacer con el dinero de ella. Este impuesto es el valor de lo que abonas por los años que has sido propietario según lo que se haya revalorizado el SUELO en esos años. El valor te lo dirá tu ayuntamiento, Si quieres informarte antes, dando una fecha aprox. de escritura te lo calcularán porque va por años naturales.
Muchísimas gracias por la respuesta.
Para concretar, y según he entendido:
1.- Alguien con poderes en Mi banco se debería personar para firmar ante notario la cancelación y la eliminación de ella en el registro. Puede ser en el mismo momento de la venta o posterior a ella.
2.- El impuesto municipal de plus-valía, no tiene nada que ver en el cálculo de ésta para la exención por reinversión en la vivienda habitual y se paga en todo caso.
Para cerrar el tema a nivel fiscal:
- Ya que la cantidad a reinvertir para pedir la exención por reinversión debe ser el valor de la venta menos el capital pendiente por financiación ajena. ¿Qué es más conveniente?, en caso de disponer del capital, cancelar la hipoteca días antes de la firma de la nueva escritura y al notario enseñarle sólo el certificado de amortización anticipada y cancelación de la hipoteca, o que quede constancia en escritura el valor de lo pendiente a cancelar y realizarlo con el método que me has explicado.
- Y, en algún lugar en visto que al valor exento de tributar de la plusvalía por reinversión seria la ganancia patrimonial, diferencia entre el precio de venta y la compra original y menos los gastos de adquisición, ¿se entiende por ello que el IVA pagado en el momento de la compra, gastos notariales y finalmente el mismo impuesto municipal sobre la plusvalía en la venta son a menguar el valor de esta plusvalía.
Muchas gracias por tu paciencia, seguro que hago preguntas de párvulos .
No te creas que tus preguntas son de párvulos, que el tema de hacienda es complicadísimo, voy a intentar comentarte de lo que yo entiendo, pero te aconsejo que vayas a un gestor que te oriente sobre como hacer la declaración de renta el año que viene.
Los dos primeros puntos son correctos tal y como lo has entendido, a excepción de la plusvalía municipal que aunque no tiene nada que ver con hacienda, si puedes imputarla como un gasto de la venta. (Antiguamente te devolvían el 90% de lo que pagabas de este concepto)
Respecto al tema fiscal:
Cuando tu vendas, vendes libre de cargas y gravámenes, el notario lo único que expecificara sera la forma de pago y los cheques que como hace ya algún tiempo se han de incorporar a la escritura pues dirá para que fin son. Por lo que te da lo mismo cancelar antes o después.
Para hacer la declaración de renta cuando se vende y a rasgos generales se cuenta de la siguiente forma
Al valor de la venta le sumas los gastos que te ha ocasionado venderla, importe cancelación registral y la plusvalía del ayuntamiento, luego al valor de la compra le sumas todos los gastos: notario, apertura del préstamo, gestor (si interviene) etc.. todo las facturas que tengan IVA, y la diferencia entre las dos cosas es el beneficio que tu tienes que reinvertir en un plazo máximo de 2 años para que este exento de impuestos. De todas las formas esta reinversión va en proporción a tus ingresos y a unos coeficientes que hacienda cambia cada año, por eso te digo que es mejor que un gestor te calcule exactamente lo que te saldrá en hacienda.

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