¿Existe algún modo de vender la propiedad de un restaurante sin la vivienda adjunta?

Mis padres son propietarios de un local de unos 400 m cuadrados en el que en su día, hace más de veinte años, construyeron sin permiso su vivienda habitual junto a un restaurante. La cuestión es que la crisis y una serie de circunstancias han llevado a la desesperación a mi padre ofreciendo la venta del local por tan sólo 180.000 euros, con la vivienda en usufructo, una cantidad ridícula para el valor del local que está situado en una zona turística en primera linea de mar. Por otro lado mi madre está desesperada porque no quiere incluir la vivienda en ese precio. La comunidad de propietarios no consiente la segregación del local por lo que me gustaría saber si, ¿existe alguna posibilidad de vender la propiedad a través de una sociedad o alguna estrategia l para poder llevar a cabo la venta, mantener la vivienda y que de esa manera pudieran llegar a un acuerdo?. Gracias por su atención y su tiempo. Jose Ramón
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El tema que planteas es más de un abogado que de mi especialidad. Te aconsejo que hagas esta pregunta en la sección legal de Todoexpertos, donde te ayudrán mejor que yo. DE todos modos, te indico que la acción de la Comunidad de Propietarios y del ayuntamiento prescribe a los 5 años, por lo que si construyeron su vivienda hace 20 años, toda acción de la Comunidad y del propio ayuntamiento estará prescrita y por lo tanto, la obra es ya legal, salvo que atente contra las disposiciones de leyes superiores como la Ley de Costas.
Para ejercer lo anterior, debes de poder demostrar cuando se construyó la vivienda. Cualquier documento, como las facturas del constructor, planos, catastro, IBI, etc, sirve como demostración. En ese caso, al estar la vivienda "legalizada", un abogado, con los correspondientes recursos, debería de poder segregarla del local.
Aún así, existe siempre la posibilidad de, mediante un contrato privado, vender el local y dejaros en propiedad la vivienda. Es cierto que es arriesgado, pero el contrato privado, si está bien redactado, tiene fuerza legal y aunque no podría inscribirse si no se segrega la vivienda, dejaría claramente que esa parte del "local" es vuestra y no se transmite.
Muchísimas gracias por su tiempo y por la sabiduría de su respuesta, nadie diría que no es su especialidad, pondré en conocimiento de mis padres su opinión al respecto para tratar de dar solución a todo esto y que no llegue la sangre al río. Gracias por todo, no sabe cuanto se lo agradezco, personas como ustedes hacen que uno crea que existe un mundo mejor

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¿De qué localidad hablas? ¿La idea es vender el local con la vivienda en usufructo para quién?
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El artículo 8 de la ley de la propiedad horizontal dice:
Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo quinto, sin alteración de las cuotas de los restantes.
Está claro que el problema principal es que no tuvisteis el permiso de la junta de propietarios en su día y actualmente no lo conseguís requisito indispensable para poder hacerlo.
Sin embargo, lee los estatutos de la comunidad ya que hay algunos que sorprenden a la hora de dar permisos. Si en los estatutos no indica permiso sin previa autorización de la junta de propietarios, lamento decirte que no tienes otra opción que intentar llegar a un acuerdo con la junta de propietarios. Quizás una compensación económica,...
La venta la haréis como local, porque l que compra verá en el registro que no hay permiso de vivienda, con lo cual será el acuerdo que lleguéis con el comprador.
Gracias por su respuesta, es cierto las cosas no se hicieron bien en su momento. El negocio lleva funcionando más de treinta años sin problemas, pero hay una nueva directiva en la comunidad de propietarios que no quieren tener un negocio de restauración en el edificio y parte de la comunidad está enemistada con mi padre por lo que la aprobación de toda la comunidad se vislumbra como algo imposible. Acabo de consultar y según me han informado la comunidad no tiene estatutos, ¿esto nos da alguna posibilidad de actuar sin su aprobación para la segregación?, ¿Existe alguna posibilidad de vender la parte del negocio con por metros cuadrados a través de la sociedad que lo explota?. Haber si encuentro alguna solución antes de que la sangre llegue al río entre mis padres. Repito, gracias por brindarme su amabilidad y su tiempo.
Si no hay estatutos hay que regirse por lo que se indique en la Ley de la Propiedad Horizontal, así que por ahí no podéis continuar.
Cuando vendéis la propiedad la podéis vender al 100% o sólo un porcentaje. Quiero decir, que puede haber copropietarios indicando por ejemplo en escrituras quién tiene derecho de uso sobre qué. Quizás esa fuese una opción si llegáis a un acuerdo con el comprador. Eso sería acuerdos entre comprador y vendedor que serán reflejados en escritura y luego en registro, podéis indicar los usos, usufructos, derechos, y obligaciones.
No sabes lo mucho que agradezco el haberme ofrecido la luz de una posibilidad de acuerdo para poder vender sólo una parte de la propiedad. Estoy profundamente agradecido, en seguida pondré en conocimiento de mis padres tu idea para hagan las gestiones pertinentes. Gracias por tu aportación y tu tiempo. Gracias, Jose.
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La situación que plantean es complicada ya que al tratarse de una construcción ilegal deberían contar con el visto bueno del comprador ya que de lo contrario no firmaría jamás al no estar escriturada la vivienda como tal.
De su explicación no queda claro que parte de la construcción es legal y cual es ilegal, al mismo tiempo que de pasada indica que existe una comunidad de propietarios que no permite la segregación.
En estos momentos la venta de cualquier inmueble es complicada así que imagine cuando además hay "cosas raras de por medio".
Antes de vender - habría que analizar cual es la situación y los problemas a los que se enfrenta su padre y ver si son salvables de algún modo por otra vía como por ejemplo traspasando la explotación del local.
Así que con los datos que aporta no puedo aportar excesivas soluciones.
Es necesario como primer paso conseguir la legalización y ver que impedimentos existen.
Hay muchas preguntas que hacer y pocas respuestas en su redactado.
Gracias por su sabiduría y su tiempo, personas como ustedes hacen que uno crea que existe un mundo mejor, se que la situación es complicada y espero que de alguna manera encontremos una solución, gracias.
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Lo siento no soy experto en Civil.
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Si la vivienda es aparente, es decir, se ve desde la calle, y no existe ningún expediente urbanístico de ilegalización, se ha legalizado por el tiempo transcurrido, así que pueden vds. intentar segregar el local ante el ayuntamiento, para poder inscribir por separado la vivienda y el local, y así poder vender solo el local.
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Lo siento pero si hay una no la conozco. Preguntar a un abogado.
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Disculpa Jose Ramón pero más bien me encuentro en el entorno comercial latinoamericano no europeo por lo que no estoy capacitado para ayudarte.

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