¿Quién paga?

Hola,
Mi pregunta es la siguiente, vivo en una comunidad de propietarios de 15 puertas, pues bien después de entregar las llaves el vecino del ático se hizo un cuarto de baño en una zona donde en principio no estaba diseñado en el proyecto inicial de la obra, sin pedir permiso a la comunidad, pues bien ese cuarto de baño lo conecto a la bajante general, y resulta que esa conexión se realizó mal y durante varios años hemos soportado goteras a través de la bajante, esta es la conclusión de un peritaje que se ha realizado por una empresa de arquitectura.
¿A quién le corresponde arreglar la gotera?
Un saludo cordial
Antonio
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El articulo 7 de la ley de propiedad horizontal ( ley de comunidades)
Establece:
Articulo 7:
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
¿Qué obras están permitidas?
Que cada propietario sólo puede hacer obras en su piso o local, modificando sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios, siempre y cuando cumplacon estos requisitos:
a)No reduzca o altere la seguridad del edificio, su estructura general, ni su configuración o estado exteriores.
b)No perjudique los derechos de otro propietario.
c)Comunique la realización de tales obras previamente a la Comunidad.
En el resto del edificio no puede realizar alteración alguna y si advirtiese la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al administrador.
¿Qué no puede hacer el propietario?
Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del edificio actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las normas generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la Comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, deberá requerir a quien realice alguna de las anteriores actividades prohibidas para que inmediatamente cese en las mismas, e informarle de que si no lo hace podrán iniciarse acciones judiciales contra él.
Si el infractor persiste en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios, puede demandarle judicialmente. Para ello, la Comunidad deberá obligatoriamente valerse de Abogado, si bien no será necesaria la asistencia de un Procurador (aunque es recomendable).
Presentada la demanda, a la que debe acompañarse la copia del requerimiento remitido al infractor, así como la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, el juez puede acordar provisionalmente el cese inmediato de la actividad prohibida, y adoptar otras medidas cautelares.
Tras los correspondientes trámites judiciales, el Juez dictará sentencia, donde puede ordenar alguna o todas las medidas siguientes:
Que el infractor ponga fin definitivamente a la actividad prohibida.
Que el infractor indemnice a la Comunidad por los daños y perjuicios causados.
Que el infractor sea privado del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años.
En cualquier caso, os aconsejo asesoramiento de abogado, si es que no disponéis de administrador de fincas.
Cabe también la información de que el propietario haga acto de pago de los desprefectos ocasionados previa presentación de facturas realizadas.
Tened en cuenta que el peritaje es un documento probatorio en caso de juicio.
Gracias por la respuesta y un saludo cordial.
Hola, de nuevo
Gracias por tu respuesta, de la cual deduzco que el responsable de la reparación es el vecino que se instalo un cuarto de baño sin permiso de la comunidad y encima causo una avería en la bajante general de la finca, ¿es así?
Un saludo
Antonio
Así es, el hecho de que hiciera obras no incumple con la comunidad.
Pero si estas obras afectaron al bajante comunitario, este debe ser autorizado, ya que la comunidad tiene que autorizar cualquier modificación que se haga en estructuras comunitarias.
Y si en este caso el informe del perito lo determinó así, el responsable de los daños por no ser autorizados.
Otra cosa es que las goteras surgieran por otra circnstancia.
Informa de ello al administrador.
Si no lo tienes, a pesar de haberte aconsejado abogado, puedes deliberar cprimero con este vecino.
Si este no entra en razones, la comunidad que contate un abogado, o si acaso que el presidente se dirija al juzgado. En temas comunitarios no hay gastos. Podéis ir por la vía civil.
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Desde mi punto de vista debe pagarlo el vecino del ático. La gotera de la bajante general no se habría producido si el no hubiese realizado ese cambio.
Lo más fácil es que os pongáis en contacto con el seguro de la comunidad para que reclame al vecino todos los gastos (incluido el peritaje y arreglo de las otras viviendas).
Suerte. Si no necesitas más aclaraciones.
Respuesta
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La gente tiene un morro que ni te cuento. Todos los gastos que tengan como origen directo o indirecto la obra clandestina que se hace, seguramente en zona común, porque la terraza de un ático es zona común de uso exclusivo, pero común al fin y al cabo, todos los gastos son repercutibles en quien realiza la modificación. Lo malo es haber dejado tanto tiempo esta situación que siguiera como está, porque ten en cuenta que si desde el daño que causó ha pasado más de un año, el derecho a reclamar ha prescrito. Pero no el derecho a exigirle que arregle las averás o amenazarle con demandarle para que tire el baño que hizo, también podéis denunciarle al ayuntamiento.
Respuesta
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Quien causa un daño ha de pagarlo, es pues el del ático quien causa las goteras y quien ha de poner los medios necesarios para que no vuelva a ocurrir, inclusive se le podría obligar judicialmente a que quitara el baño.

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