Expropiación vivienda y local

Se trata de una casa con 2 plantas; son 2 viviendas unidas y en la planta
baja hay un bar.
Hace como medio año unos técnicos del ayuntamiento pasaron a tomar
medidas etc diciendo que se iba a expropiar porque se iba a construir
una rotonda y una carretera al lado.
En la casa vivimos 6 personas, dependiendo en gran parte en ingresos del bar, que estaba alquilado. Nos aconsejaron no alquilarlo para no tener problemas en el
futuro por lo que estos meses no hemos tenido ingresos.
Debido a esto y al volver a informarles del problema nos han ofrecido adelantar el proceso ya que hasta ahora cada vez que preguntábamos nos decían que en un par de meses.
Por lo que he leído de la ley de expropiación ellos hacen una oferta
y si no estás de acuerdo puedes presentar la tuya para que la valoren, pero
Nos han dicho que si se rechaza su oferta inicial perdemos el 10% del dinero ofrecido. ¿Esto es así? Y por otro lado, ¿No deberían compensar por la pérdida del local? ¿Y por el daño ocasionado estos meses?
Por otro lado, la oferta monetaria nos la han dado de palabra, pero no nos han presentado ninguna documentación. Se supone que si la aceptamos comienza el proceso.
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Primero le corresponde al propietario presentar su oferta, si la administración no está de acuerdo presenta la suya y si el propietario no está de acuerdocon esta propuesta se pasa al jurado provincial de expropiación para la fijación del justiprecio, que lo hará teniendo en cuenta las dos propuestas, contra la resolución de dicho jurado si no están de acuerdo pueden presentar los recursos oportunos
Respecto a la posible reclamación de una indemnización por estos meses que han tenido el bar sin alquilar, como no tienen un documento del ayuntamiento que les prohíbe o desaconseja ese alquiler, si no que simplemente cuentan con esa propuesta de palabra sería bastante complicado fundamentar una reclamación por esta causa
Y en cuanto a la indemnización que soliciten deberá hacerla mediante informe pericial que valore todos los elementos objetos de expropiación
Muchas gracias por la respuesta.
Respecto al informe pericial que me comenta, ¿tendría en cuenta el 'valor perdido'? Es decir, nosotros somos 2 familias, 2 viviendas, que viven de un bar común. Son 743 m^2 de terreno y 336m^2 edificados. ¿Por todo ello ofrecen unos 400000?. Según ellos los terrenos no están rodeados de otras viviendas etc (lo cual es cierto, llevamos viviendo ahí toda la vida y durante estos años han ido construyendo el centro de transportes de Málaga a un lado, numerosas naves etc) y eso le resta valor.
Al margen de que actualmente ese dinero casi no da para sustituir las 2 viviendas, también perdemos el negocio. ¿La pérdida del negocio y la valoración de esa pérdida (no sé, sustitución por otro local de valor similar o directamente dinero) puede quedar reflejada en el informe? Nos han dicho que pagan por metros y punto.
Muchas gracias
Perdón, había olvidado uno de los puntos. El tema del 10%; si presento el informe que comenta, ¿pueden eliminar ese 10% que me comentaron?
Para la fijación de la indemnización además de los terrenos e inmuebles afectados, podrán también reclamar por los gastos necesarios para acondicionar una nuevo local para la misma actividad, todo esto deberá contabilizarlo el perito que contraten para hacer la valoración
Por ejemplo puedes ver esta fundamentación de una sentencia del TSJ de Madrid: "Frente a esta insuficiencia de razonamientos, debe prevalecer, en primer término, la propuesta relativa a los gastos de acondicionamiento contenida en el mencionado informe de tasación elaborado por el Sr. Diego, que se acompaña al escrito de demanda, y que se funda en la Base de Datos PREOC-99: Precios de la Edificación y la Obra Civil en España; por una parte, dado el mayor detalle de la relación ofrecida al respecto en el mencionado informe de tasación, también frente al informe del perito judicial; y, por otra parte, porque además reconoce éste emplear en la determinación de este extremo los costes de referencia del COAM vigente para un año diferente al que debe referirse la presente valoración (2004).
En cuanto a la indemnización por mayor renta, la tesis del actor aparece corroborada a partir de las conclusiones expuestas en dicho sentido por parte del perito de designación judicial, resaltando la notoria insuficiencia del valor acogido a estos efectos en la resolución del Jurado que, apenas supera un precio de alquiler mensual por importe de 300 euros, como afirma la recurrente. Es además la cantidad que, sobre este extremo, reclama la recurrente la que viene a adecuarse en mejor modo a la situación generada al actor tras al cese de su actividad y de la relación arrendaticia en la que se hallaba, que aparece perfectamente reflejada a partir de los diferentes recibos de alquiler aportados con la demanda.
En lo demás, también debe prevalecer el mayor detalle de la valoración ofrecida por la recurrente frente a la propuesta temporalmente menos adecuada del perito judicial.
Por otra parte, cabe destacar que no cuestiona la recurrente al importe indemnizatorio fijado por el Jurado en lo relativo a la pérdida de beneficios, nóminas y recuperación de clientela por nuevo emplazamiento, sin que la valoración del perito judicial permita alcanzar una conclusión diversa al respecto, pues la suma que, a estos efectos, señala es inferior a la que admite en el sentido expuesto el actor a partir de la aceptación del cálculo realizado por el Jurado.
Para terminar, en cambio, los valores empleados por el perito judicial en lo relativo a reparación y sustitución de instalaciones y traslado y montajes aparecen más detallados que los que propone la recurrente y permiten alcanzar una conclusión acorde al respecto al resultado que sobre estos extremos refleja la resolución del Jurado. En dicho sentido, la única descripción de los concretos elementos que resultarían afectados por la anterior actividad, que es la que hace el perito judicial, así como la mayor adecuación del número de días y viajes que, en relación con los anteriores, señala frente al valor que emplea la recurrente, impone la desestimación del motivo de la demanda formulado en el anterior sentido. Por lo demás, debe tenerse en cuenta la ausencia de prueba al respecto de los fundamentos de la valoración que es propuesta a estos efectos por la recurrente, aún en los términos que posteriormente acogió en su resolución el Jurado, pues efectivamente no consta en el expediente indicación material alguna al respecto de los rendimientos de la industria o actividad que se desarrolla en el inmueble expropiado o sobre las nóminas o tiempo preciso para la realización del nuevo emplazamiento, así como la identificación de los elementos de producción que fueron considerados en orden a la determinación de un concepto indemnizatorio relativo a su reparación o sustitución. En el mismo sentido, resulta procedente descartar los importes indemnizatorios que propone la recurrente sobre derecho de traspaso, pues como señala el perito de designación judicial y no se demuestra en forma diferente a partir del contrato de arrendamiento -a pesar de las afirmaciones de la recurrente-, no se acredita su pago y los reclamados en concepto de resolución de derecho arrendaticio, pues ya ve reconocida la recurrente una indemnización derivada del cese de su situación arrendaticia a través del mecanismo inicialmente expuesto de la diferencia de rentas."
Sobre el tema del 10%, como le he comentado antes, primero deben ustedes presentar la oferta, si la administración no la acepta presenta la suya
Entonces ustedes deciden si la aceptan o no, si no la aceptan se pasa al jurado provincial de expropiación, que lo fijará teniendo en cuenta ambas valoraciones, evidentemente no le va a conceder una cifra inferior a la propuesta por la Administración, contra la resolución del jurado ustedes pueden presentar recurso si no están de acuerdo
En caso de procedimiento de urgencia tiene otra tramitación, la Administración fijará igualmente las cifras de indemnización por el importe de los perjuicios derivados de la rapidez de la ocupación, tales como mudanzas, cosechas pendiente y otras igualmente justificadas, contra cuya determinación no cabrá recurso alguno, si bien, caso de disconformidad del expropiado, el Jurado Provincial reconsiderará la cuestión en el momento de la determinación del justiprecio.
Efectuado el depósito y abonada o consignada, en su caso, la previa indemnización por perjuicios, la Administración procederá a la inmediata ocupación del bien de que se trate, teniendo en cuenta lo dispuesto en los párrafos segundo y tercero del artículo 51 de esta Ley, lo que deberá hacer en el plazo máximo de quince días, sin que sea admisible al poseedor entablar interdictos de retener y recobrar.
En todo caso antes de aceptar o rechazar es conveniente que se informen bien sobre el precio real de todo el conjunto que le quieren expropiar y si es acorde o no con la cifra que le proponen

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