Donación o separación de bienes.

Hola,
Tenemos un piso de VPO el cual tiene una carga hipotecaria de 100000 euros y hemos cogido otro el cual nos entregan dentro de unos 9 meses que también es de VPP, y habíamos pensado en donar a nuestro hijo de 15 años o hacer separación de bienes y dejar un piso para cada uno.
¿Cuál seria la mejor opción y cuanto costaría cada una de ellas?.
Con respecto al préstamo de 100000 euros al ser para vivienda habitual lógicamente lo estábamos metiendo conjuntamente en la declaración de la renta con lo que nos devolvían.
¿Si mi mujer se queda con este primer piso tendría que devolver la parte suya que hacienda le a devuelto?
El precio del primer piso por ser todavía de VPO seria de 80000 euros en la Comunidad de madrid a a hora de escriturar.
Si se hace separación de bienes ¿tributaria o no en la declaración de hacienda?, pues tengo oído que en la donación si tributaria por ser incremento de patrimonio.
En espera de una pronta respuesta, un saludo y gracias