Anónimo
¿Cómo puedo actuar ante un conflicto con la herencia de una casa al 50%?
Mis padres ya han fallecido. Soy heredero con mi hermana de una casa al 50% reconocido en el testamento. Yo quiero realizar la división horizontal de la propiedad y mi hermana no quiere, quiere comprar mi parte. No llegamos a acuerdo. ¿Tenemos qué llegar a juicio para llegar a acuerdo? ¿Mi hermana vive en la propiedad en la actualidad. Yo no tengo llaves de la casa porque hace 8 años que no vivo allí y mi hermana se niega a dármelas para que yo pueda entrar o salir de ella cuando quiera. ¿Cómo puedo solicitar una copia de la llave? ¿Puedo solicitar que ella deje de vivir en la propiedad asta que se reparta la herencia? Ha realizado algunas obras en la vivienda sin mi consentimiento. ¿Cómo puedo demostrar que las ha realizado después de fallecer mis padres? ¿Puedo llegar a comprar yo su parte o la totalidad de la propiedad sin llegar a acuerdo con ella?
1 respuesta
Respuesta de El Fede
1
Artículos código civil:
Artículo 1051: "Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia".
Artículo 1052: "Todo coheredero que tenga la libre administración y disposición de sus bienes, podrá en cualquier tiempo pedir la división de la herencia".
Artículo 1062: "Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Pero bastará con que uno solo de los coherederos solicite la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, para que así se haga".
Pues aquí tiene la respuesta.
Desde luego que los acuerdos de reparto y los "tiras y aflojas", y demás ofrecimientos de compensaciones y regateos por pasar la propiedad a uno solo, es cosa de hacerlo entre particulares.
Eso que usted dice "¿tenemos que llegar a juicio para llegar a un acuerdo?".
Pues no. No hay juicio.
El acuerdo es entre ustedes. Y si no lo hay, se demanda.
Y en la demanda, ni siquiera hay juicio, ni van a una sala a ver al juez, y ni este les va a preguntar nada.
Solo es el escrito de demanda de un abogado, la contestación por escrito del otro, y la decisión del juez de sacar a pública subasta el piso y el dinero que se saque lo reparte entre los herederos.
¿Respecto a lo demás? Pues ...
¿Llaves?, resulta que se trata de su domicilio particular.
¿Qué vive allí? Pues le pide usted que deje la vivienda o en la demanda le reclama que pague un alquiler por el tiempo que tarde en salir el bien a subasta.
¿Las obras realizadas? Ilegales totalmente. Habrían de ser los dos los que lo autorizaran.
Puede solicitar judicialmente que vuelva las cosas a su estado original, o una indemnización.
Y la pregunta final: Desde luego, si no llegan a un acuerdo, va a subasta y usted puede acudir, pujar y llegar a adjudicarse la vivienda si es que es quien más puja.
Por supuesto, solo compra la parte que no es suya, por lo que si llega a ofrecer 200.000 por el piso, solo tiene que dar 100.000. porque la mitad del piso ya es suyo de antes.
Pero esto de las subastas es muy complicado.
Ya hablaríamos de eso llegado el caso.
Por otro lado, dice cosas como que "quiero realizar la división horizontal de la propiedad".
¿Qué pasa? ¿Qué no es un piso? ¿Qué es una casa grandísima, o con dos plantas o tres, y totalmente divisible?
Y otro tema más: ¿Ha aceptado la herencia ante notario? Porque dice que es heredero, no que sea dueño.
¿Ha inscrito en el registro de la propiedad su parte a su nombre?
Si contesta a estas últimas preguntas, le podré decir algo más, pero si no quiere añadir nada más, le ruego finalice la pregunta para que se me quede libre.
Artículo 1051: "Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia".
Artículo 1052: "Todo coheredero que tenga la libre administración y disposición de sus bienes, podrá en cualquier tiempo pedir la división de la herencia".
Artículo 1062: "Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Pero bastará con que uno solo de los coherederos solicite la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, para que así se haga".
Pues aquí tiene la respuesta.
Desde luego que los acuerdos de reparto y los "tiras y aflojas", y demás ofrecimientos de compensaciones y regateos por pasar la propiedad a uno solo, es cosa de hacerlo entre particulares.
Eso que usted dice "¿tenemos que llegar a juicio para llegar a un acuerdo?".
Pues no. No hay juicio.
El acuerdo es entre ustedes. Y si no lo hay, se demanda.
Y en la demanda, ni siquiera hay juicio, ni van a una sala a ver al juez, y ni este les va a preguntar nada.
Solo es el escrito de demanda de un abogado, la contestación por escrito del otro, y la decisión del juez de sacar a pública subasta el piso y el dinero que se saque lo reparte entre los herederos.
¿Respecto a lo demás? Pues ...
¿Llaves?, resulta que se trata de su domicilio particular.
¿Qué vive allí? Pues le pide usted que deje la vivienda o en la demanda le reclama que pague un alquiler por el tiempo que tarde en salir el bien a subasta.
¿Las obras realizadas? Ilegales totalmente. Habrían de ser los dos los que lo autorizaran.
Puede solicitar judicialmente que vuelva las cosas a su estado original, o una indemnización.
Y la pregunta final: Desde luego, si no llegan a un acuerdo, va a subasta y usted puede acudir, pujar y llegar a adjudicarse la vivienda si es que es quien más puja.
Por supuesto, solo compra la parte que no es suya, por lo que si llega a ofrecer 200.000 por el piso, solo tiene que dar 100.000. porque la mitad del piso ya es suyo de antes.
Pero esto de las subastas es muy complicado.
Ya hablaríamos de eso llegado el caso.
Por otro lado, dice cosas como que "quiero realizar la división horizontal de la propiedad".
¿Qué pasa? ¿Qué no es un piso? ¿Qué es una casa grandísima, o con dos plantas o tres, y totalmente divisible?
Y otro tema más: ¿Ha aceptado la herencia ante notario? Porque dice que es heredero, no que sea dueño.
¿Ha inscrito en el registro de la propiedad su parte a su nombre?
Si contesta a estas últimas preguntas, le podré decir algo más, pero si no quiere añadir nada más, le ruego finalice la pregunta para que se me quede libre.
Antes de nada muchas gracias por su respuesta porque m aclara varios conceptos.si acepte la herencia ante notario.la propiedad es una casa de 245 metros cuadrados con dos plantas y bajo cubierta y una finca donde esta la casa de 1200 metros cuadrados, por eso creía que era fácil de dividir.aun no he ido al registro de la propiedad pero lo haré en fechas próximas. Presentare la demanda de la partición de la herencia casi con total seguridad e intentare comprarla en la subasta.con respecto a lo de las llaves yo no las tengo ella no m facilita una copia.voy con un notario y cambio la cerradura, presento una denuncia por no darme la copia que cree que debo hacer para tener la llave y poder entrar y salir.
Pues en este país, hay dos soluciones:
1ª el garrotazo con rudo bate de béisbol-
2ª demandar en los tribunales.
O sea, que imagino no va a tener más opción que iniciar acciones legales por todo.
Primero por las llaves, segundo por que le compense por estar disfrutando ella sola de la finca.
Tercero, por la división. Y desde luego, si anda bien de dinero... adelante.
Y si ella anda mal de dinero, será necio por su parte si consiente en que llegue a la subasta sin ceder y negociar.
Respecto a la división horizontal, pues si. Tal vez se podría hacer.
Pero es muy complicado y al final no creo que le resulte beneficioso.
Todo serán roces y al final odios. Porque si dividen, sería para vivir los dos juntitos, y por lo que cuenta, va a ser un calvario.
Puede ser que se pudiera dividir, ya que son dos plantas, pero imagino que con bastantes reformas. Y ¿Quién se queda el bajo y quien el primero?. Y con la finca lo mismo.
¿Quién se queda el trozo del barranco y quien el que da a la carretera?.
Todo son discusiones al final y esto a mi entender, no lleva a ninguna parte.
Solo a pasarse la vida demandándose. Yo siempre aconsejo que procuren negociar y no llegar a los tribunales. Nunca aconsejo demandar, pero por lo que dice, creo que no le va a quedar más remedio.
Lo mejor, es lo que usted decía al principio.
Ya ve lo que dice el artículo 1062.
Uno se lo queda todo y compensa al otro.
Y si no, a subasta, y que se lo quede el que más puje y le pague al otro su parte. (También se lo puede quedar un extraño, pero lo dudo).
Pero el procedimiento es largo, (con suerte mínimo dos años), y muy costoso.
Y encima, el día de la subasta, para poder ir a pujar, hay que tener los 100.000 que le comentaba, (o la cantidad que sea), en el bolsillo, porque el que se la adjudique solo tiene de plazo 20 días para depositar el dinero en el juzgado.
Y 20 días dan para muy poco. Hay que tenerlo preparado de antes.
Por cierto, que para inscribir la escritura ha de pagar antes los impuestos de sucesiones.
Hacienda da seis meses de plazo tras el fallecimiento del causante.
Pasado el plazo, te ponen un recargo y comienzan a correr los intereses de demora.
Y cada día que pasa se debe un poquito más.
Eso sin contar conque aunque tarde, terminan abriendo expediente sancionador, y a lo anterior hay que sumar la multa por defraudaqción y suelen ser muy altitas.
Pues nada, mucha suerte y a tomar la decisión que estime más conveniente.
Aunque ya le digo, que por el bien de los dos, lo mejor es llegar a un acuerdo amistoso.
Suerte.
1ª el garrotazo con rudo bate de béisbol-
2ª demandar en los tribunales.
O sea, que imagino no va a tener más opción que iniciar acciones legales por todo.
Primero por las llaves, segundo por que le compense por estar disfrutando ella sola de la finca.
Tercero, por la división. Y desde luego, si anda bien de dinero... adelante.
Y si ella anda mal de dinero, será necio por su parte si consiente en que llegue a la subasta sin ceder y negociar.
Respecto a la división horizontal, pues si. Tal vez se podría hacer.
Pero es muy complicado y al final no creo que le resulte beneficioso.
Todo serán roces y al final odios. Porque si dividen, sería para vivir los dos juntitos, y por lo que cuenta, va a ser un calvario.
Puede ser que se pudiera dividir, ya que son dos plantas, pero imagino que con bastantes reformas. Y ¿Quién se queda el bajo y quien el primero?. Y con la finca lo mismo.
¿Quién se queda el trozo del barranco y quien el que da a la carretera?.
Todo son discusiones al final y esto a mi entender, no lleva a ninguna parte.
Solo a pasarse la vida demandándose. Yo siempre aconsejo que procuren negociar y no llegar a los tribunales. Nunca aconsejo demandar, pero por lo que dice, creo que no le va a quedar más remedio.
Lo mejor, es lo que usted decía al principio.
Ya ve lo que dice el artículo 1062.
Uno se lo queda todo y compensa al otro.
Y si no, a subasta, y que se lo quede el que más puje y le pague al otro su parte. (También se lo puede quedar un extraño, pero lo dudo).
Pero el procedimiento es largo, (con suerte mínimo dos años), y muy costoso.
Y encima, el día de la subasta, para poder ir a pujar, hay que tener los 100.000 que le comentaba, (o la cantidad que sea), en el bolsillo, porque el que se la adjudique solo tiene de plazo 20 días para depositar el dinero en el juzgado.
Y 20 días dan para muy poco. Hay que tenerlo preparado de antes.
Por cierto, que para inscribir la escritura ha de pagar antes los impuestos de sucesiones.
Hacienda da seis meses de plazo tras el fallecimiento del causante.
Pasado el plazo, te ponen un recargo y comienzan a correr los intereses de demora.
Y cada día que pasa se debe un poquito más.
Eso sin contar conque aunque tarde, terminan abriendo expediente sancionador, y a lo anterior hay que sumar la multa por defraudaqción y suelen ser muy altitas.
Pues nada, mucha suerte y a tomar la decisión que estime más conveniente.
Aunque ya le digo, que por el bien de los dos, lo mejor es llegar a un acuerdo amistoso.
Suerte.
Siento alargar el post pero es que tengo nueva información y necesitaría su ayuda para después de semana santa iniciar los tramites.la casa fue construida hace 47 años no hay escritura de propiedad ni esta registrada en el registro de propiedad. ¿Tampoco hay planos de la construcción.en cambio si se paga la contribución al ayuntamiento.como debo hacer para legalizar la casa y proceder a cambiar la titularidad de la vivienda a nombre mio y de mi hermana.voy al ayuntamiento? Muchas gracias por anticipado porque sus respuestas m están sirviendo de mucho
Pues si no está registrada no me explico como dice que la ha aceptado en herencia.
Porque al notario hay que llevar certificación registral de que la casa era de sus padre. Si no la lleva es imposible.
Lo de los planos de construcción, ya no es importante. Imagino será una construcción ilegal, sin autorización de urbanismo del ayuntamiento.
El pagar la contribución no tiene nada que ver. Son organismos diferentes, y los ayuntamientos están fritos por cobrar.
El pagar la contribución ni quiere decir que sea una construcción legal ni que sea suya ni que tenga derechos sobre ella.
Por otra parte las harencias son un derecho. No son una obligación-
O sea, que se pueden aceptar, pero también se pueden rechazar.
Y tanto una cosa como la otra ha de hacerse ante notario.
Como comprenderá, si no han aceptado la herencia de la casa, no es suya.
Y como no es suya, ni puede reclamar llaves, ni indemnización por habitarla, ni pedir que se marche, ni demandar solicitando la subasta.
Para todo eso hay que ser dueño.
Y ustedes no lo son.
Así que lo primero, como en el recibo de la contribución ha de aparecer la referencia catastral, va al registro de la propiedad a ver a nombre de quien está.
Puede que esté a nombre de sus abuelos, de sus bisabuelos, de sus padres... o a nombre de otra persona, con lo que ya veremos si pueden hacer algo.
Antiguamente había mucha costumbre de "vender" un terreno, firmando un "papel" de malas maneras, en una simple cuartilla.
Y no se ponía a nombre del nuevo propietario en el registro de la propiedad.
Y si esa "cuartilla " la han perdido, les va a ser muy difícil, si está a nombre de extraños, el demostrar que es suya.
Cualquier día, los herederos de esa persona, pueden aceptar su herencia, verificar en el registro, ver que esa finca era de su antepasado, y ponerla a su nombre.
Y ustedes la pierden.
Así, que al registro, con los datos de sus padres y sus abuelos, para por si acaso, y con el recibo de contribución y a ver a nombre de quien está.
Si es un antepasado suyo, pues ya con eso, van de nuevo al notario y hacen la aceptación de herencia de la parcela, y ya será usted propietario.
Un saludo y no olvide finalizar la pregunta.
Le deseo suerte.
Porque al notario hay que llevar certificación registral de que la casa era de sus padre. Si no la lleva es imposible.
Lo de los planos de construcción, ya no es importante. Imagino será una construcción ilegal, sin autorización de urbanismo del ayuntamiento.
El pagar la contribución no tiene nada que ver. Son organismos diferentes, y los ayuntamientos están fritos por cobrar.
El pagar la contribución ni quiere decir que sea una construcción legal ni que sea suya ni que tenga derechos sobre ella.
Por otra parte las harencias son un derecho. No son una obligación-
O sea, que se pueden aceptar, pero también se pueden rechazar.
Y tanto una cosa como la otra ha de hacerse ante notario.
Como comprenderá, si no han aceptado la herencia de la casa, no es suya.
Y como no es suya, ni puede reclamar llaves, ni indemnización por habitarla, ni pedir que se marche, ni demandar solicitando la subasta.
Para todo eso hay que ser dueño.
Y ustedes no lo son.
Así que lo primero, como en el recibo de la contribución ha de aparecer la referencia catastral, va al registro de la propiedad a ver a nombre de quien está.
Puede que esté a nombre de sus abuelos, de sus bisabuelos, de sus padres... o a nombre de otra persona, con lo que ya veremos si pueden hacer algo.
Antiguamente había mucha costumbre de "vender" un terreno, firmando un "papel" de malas maneras, en una simple cuartilla.
Y no se ponía a nombre del nuevo propietario en el registro de la propiedad.
Y si esa "cuartilla " la han perdido, les va a ser muy difícil, si está a nombre de extraños, el demostrar que es suya.
Cualquier día, los herederos de esa persona, pueden aceptar su herencia, verificar en el registro, ver que esa finca era de su antepasado, y ponerla a su nombre.
Y ustedes la pierden.
Así, que al registro, con los datos de sus padres y sus abuelos, para por si acaso, y con el recibo de contribución y a ver a nombre de quien está.
Si es un antepasado suyo, pues ya con eso, van de nuevo al notario y hacen la aceptación de herencia de la parcela, y ya será usted propietario.
Un saludo y no olvide finalizar la pregunta.
Le deseo suerte.
Éramos 3 hermanos pero uno fallecio i tiene hijos ,mi otro hermano vive con mi madre i fueron a una notaría para registrar que si mi hermano no se casa pueda vivir en casa de mi madre hasta que se muera,yo voy de alquiler en Baleares i han subido un montón este último año,le puedo pedir a mi hermano una compensación económica para mirar de comprar algo ,o podría avalar un crédito con la casa de mi madre como garantía ? Gracias de antemano ,un saludo!! - Andreu Cala Millor