Subrogación de hipoteca
Buenos días,
Hace unas semanas firmé un precontrato de reserva con una promotora y he dado una señal de 6500 euros para garantizar dicha reserva. En el propio precontrato se dan las siguientes clausulas, que creo que son relevantes:
- Se emplaza a las partes para la firma del contrato definitivo a 1 mes vista.
- En caso de que el comprador no acudiera a dicha firma, perdería la señal.
El problema es que en el acto de firma del precontrato, le pedimos una copia del contrato y cuando lo leímos en casa detenidamente vimos algo que no nos gustó. Concretamente, decía que comprador y vendedor "acuerdan libremente" subrogar la hipoteca que actualmente el promotor tiene con el banco. En otra clausula se menciona la opción de no subrogar dicho préstamo, pero está sujeta a modificaciones sustanciales en las condiciones del préstamo actual. Como te puedes imaginar, las condiciones del préstamo son malísimas (cancelación 1%, euribor+0,75%) y para más INRI, la promotora y el banco son los mismos (PLAINSA == Caja Castilla La Mancha).
He estado revisando diversos foros a través de internet y parece ser que la ley está a nuestro favor y que dicha clausula se considera abusiva. No obstante, se aproxima la fecha de firmar el contrato y no sabemos cuál es la mejor forma de proceder. Hemos hablado con la comercializadora (Jones Lang Lasalle) y estos intentan por todos los medios que "traguemos". Dicen que no ven que la clausula sea abusiva, pero a todas luces, no hace falta ser abogado para darse cuenta de ello.
Lo dicho, ¿cuál crees que es la mejor forma de proceder? ¿Debemos denunciar la situación antes de firmar el contrato privado? ¿Debemos presionar a la promotora de alguna manera? ¿En caso de tener que firmar el contrato definitivo, cuál es la mejor forma de dejar patente que no estamos conforme con dicha clausula?
Gracias por anticipado y un saludo.
Hace unas semanas firmé un precontrato de reserva con una promotora y he dado una señal de 6500 euros para garantizar dicha reserva. En el propio precontrato se dan las siguientes clausulas, que creo que son relevantes:
- Se emplaza a las partes para la firma del contrato definitivo a 1 mes vista.
- En caso de que el comprador no acudiera a dicha firma, perdería la señal.
El problema es que en el acto de firma del precontrato, le pedimos una copia del contrato y cuando lo leímos en casa detenidamente vimos algo que no nos gustó. Concretamente, decía que comprador y vendedor "acuerdan libremente" subrogar la hipoteca que actualmente el promotor tiene con el banco. En otra clausula se menciona la opción de no subrogar dicho préstamo, pero está sujeta a modificaciones sustanciales en las condiciones del préstamo actual. Como te puedes imaginar, las condiciones del préstamo son malísimas (cancelación 1%, euribor+0,75%) y para más INRI, la promotora y el banco son los mismos (PLAINSA == Caja Castilla La Mancha).
He estado revisando diversos foros a través de internet y parece ser que la ley está a nuestro favor y que dicha clausula se considera abusiva. No obstante, se aproxima la fecha de firmar el contrato y no sabemos cuál es la mejor forma de proceder. Hemos hablado con la comercializadora (Jones Lang Lasalle) y estos intentan por todos los medios que "traguemos". Dicen que no ven que la clausula sea abusiva, pero a todas luces, no hace falta ser abogado para darse cuenta de ello.
Lo dicho, ¿cuál crees que es la mejor forma de proceder? ¿Debemos denunciar la situación antes de firmar el contrato privado? ¿Debemos presionar a la promotora de alguna manera? ¿En caso de tener que firmar el contrato definitivo, cuál es la mejor forma de dejar patente que no estamos conforme con dicha clausula?
Gracias por anticipado y un saludo.
2 Respuestas
Respuesta de felegar
1
Lo más probable es que si le ponéis pegas al contrato os digan que es el único que se puede firmar y entonces no quieran firmarlo. Lo mejor, ya que esas clausulas de subrogación son nulas por estar en contra de la Ley, es que lo firméis tal como está y luego, en el momento de subrogaros o no, decís que no lo quereís; en ese momento insistirán hasta la saciedad e intentarán que pagueís los gastos de cancelación del crédito, pues bien, como todo ello está regulado por Ley y esta es superior a lo contratado, vosotros firmes en que no lo queréis y en que no os corresponde pagar gasto alguno. Al final no tendrán más remedio que tragar con vuestra decisión, so pena de que les denuncies sabiendo que tenéis todas las de ganar y que, siendo así, todavía les costarán las costas y gastos judiciales, con lo cual os dejarán en paz.
Si en esos momentos tenéis problemas me volveís a escribir para resolverlo.
Si en esos momentos tenéis problemas me volveís a escribir para resolverlo.
Respuesta de ahorrogar
1
Soy economista, no abogado, pero también tengo entendido que estas clausulas son abusivas.
De todas formas, me gustaría hacer varias consideraciones:
1/ Si te subrogas a la hipoteca de la constructora te ahorras el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que depende de la comunidad autónoma y que en Madrid es del 1% sobre el importe financiado.
2/ En ese caso existe la opción de realizar una segunda subrogación consecutiva a la entidad que te interese, con lo cual, ¿al ahorro reseñado en el punto 1 deberías restar unos 550? De gastso de hipoteca de esta 2ª subrogación y, si la hubiera, la comisión de subrogación que tuviera la hipoteca de la constructora. Esta comisión está limitada a un máximo del 0,5% para hipotecas posteriores al Real Decreto Ley 2/2003 de Fomento de competencia en el mercado hipotecario.
3/ No me parece que el E+0,75% sean tan malas condiciones, aunque si consideras que puedes acceder a un mejor tipo, entiendo que te fastidie.
De todas formas, me gustaría hacer varias consideraciones:
1/ Si te subrogas a la hipoteca de la constructora te ahorras el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que depende de la comunidad autónoma y que en Madrid es del 1% sobre el importe financiado.
2/ En ese caso existe la opción de realizar una segunda subrogación consecutiva a la entidad que te interese, con lo cual, ¿al ahorro reseñado en el punto 1 deberías restar unos 550? De gastso de hipoteca de esta 2ª subrogación y, si la hubiera, la comisión de subrogación que tuviera la hipoteca de la constructora. Esta comisión está limitada a un máximo del 0,5% para hipotecas posteriores al Real Decreto Ley 2/2003 de Fomento de competencia en el mercado hipotecario.
3/ No me parece que el E+0,75% sean tan malas condiciones, aunque si consideras que puedes acceder a un mejor tipo, entiendo que te fastidie.