Inversión en locales comerciales en Madrid

Hola.
He de hacer una inversión en este sector inmobiliario y me encuentro con dos posibilidades: Un local de 80 m en una inmejorable zona comercial de Madrid, cuyo precio es de 2 millones de euros, y otro local en una zona no comercial de 1000 m, cuyo precio es de 3 millones de euros, ambos con inquilino y igual rentabilidad (7,5 %), el primero con un año de obligado cumplimiento y aval bancario, y el segundo siete años de obligado y aval.
¿Qué operación crees que puede ser menos arriesgada y ventajosa a largo plazo? ¿Es desorbitado el precio del primer local, teniendo en cuenta posibles futuros movimientos del sector inmobiliario?
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81.450 pts.
En principio a igual rentabilidad yo me quedaba con el de la zona comercial. El motivo es que si el actual inquilino no renueva el contrato, siempre será más fácil poder encontrar a alguien que busca alquilar un local en una buena zona comercial que alguien en una zona no comercial. Además, los locales del tamaño del primero (80 m) suelen ser los más buscados.
En cuanto a si el precio es desorbitado o no, eso es difícil de juzgar. Te diría que los 2 los son, pero esto siempre depende del momento, y seguramente todos los locales de similares características de esa zona tendrán unos precios parecidos.

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