Plusvalía y nueva vivienda

Tengo previsto vender mi actual vivienda (comprada en el '98) y adquirir otra nueva. Según me comentan, debo pagar un porcentaje en concepto de plusvalía de la venta de la primera a menos que lo invierta en la adquisición de la nueva primera vivienda.
Mis preguntas son:
- ¿Cuál es ese porcentaje?
- Si la nueva vivienda es de menor o similar importe que la primera, ¿cómo se calcula? ¿Hay qué tener en cuenta que sobre la primera hay una hipoteca?. Los números son: la primera vivienda se compro por 15M y se vende por 40M. La nueva se compra por 18M y hay una hipoteca actualmente de 25M ya que la vivienda se rehipoteco hace tres años.
- ¿Tengo qué empadronarme obligatoriamente en la nueva vivienda para que se considere "habitual"? ¿Cuántos años? ¿Hay otras condiciones para esto?
Gracias por anticipado
Lola
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Respuesta
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-Si, se aplica un coeficiente de actualización según el año de adquisición para corregir la inflación. Si hubieras declarado el incremento en irpf de 2004 multiplicarías por un coeficiente de 1,1238 el valor de adquisición (coeficiente para el año 1998). Para el año que viene sera algo más 1,14 más o menos.
- También has de sumar, como ya te indique, los gastos inherentes a la compra (impuestos, notario, registro...).
- Si de lo obtenido en la venta reinviertes una parte en la nueva vivienda estará exenta la parte proporcional del incremento de patrimonio que corresponda a la cantidad reinvertida.
En tu caso seria con el ejemplo de las cifras que me has dado, 18/40x100= 45% exento, por lo que
25 millones de plusvalia x 15%= 3750000, de los cuales estaria exento el 45% = 1687500, por lo que pagarias por dicho incremento 3750000-1687500 = 2062500.
Se trata de multiplicar el valor de adquisición por dicho coeficiente para actualizar el precio, así que en tu caso seria
15000000*1,1238= 16857000 = valor de adquisicion actualizado, por lo que este seria el valor a tener en cuenta a la hora de calcular la plusvalia.
En cualquier caso, ya te digo que el coeficiente a aplicar no va a ser ese, sino otro algo superior (se publica en 2005).
Lo has explicado estupendamente... si me permites abusar un poco más de tu conocimiento, me indicarías, por favor, ¿cómo se aplicaría el factor 1,1238?
Mil gracias otra vez
Lola
Muchas gracias por todo!
Hola de nuevo,
Creo que no me he explicado bien... no compro la nueva vivienda por 18+25 sino solo por 18. Obviando el tema de las hipotecas que no parece que intervengan en estos cálculos, los números son: antigua vivienda: compra 15M, venta 40M
Nueva vivienda: compra 18M.
La plusvalia es de 40-15M = 25M?
Tengo que pagar el 15% de 25-¿18M?
¿Da igual si hace 10 o 15 años de la compra? Es decir, ¿no hay ninguna corrección que se aplique para compensar el incremento de precios, ipc, etc?
Gracias otra vez
1. El porcentaje es el 15%
2. Si el importe reinvertido fuese inferior al obtenido en la venta de la primera vivienda, solo quedaría exenta la parte proporcional, habría que hacer una regla de tres.
De todos modos, no parece ser este su caso, ya que vende la primera en 40 millones y la segunda la adquiere por 18+25=43 millones, por lo que el importe reinvertido seria superior.
Para calcular la plusvalía has de sumar al precio de compra todos los gastos e impuestos de la compra y a la venta restarle los gastos que asumas en la venta.
- Debes empadronarte para que conste que esa vivienda es la habitual, y debe ser tu residencia durante un periodo de, al menos, tres años para que sea considerada vivienda habitual a efectos de hacienda.

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