Incluí pareja en escritura vivienda e hipoteca

Mi pregunta es tengo una vivienda de la que actualmente estoy yo sola como titular, la compre en junio de 2005 y me queda por pagar de hipoteca 71000 euros con una hipoteca referenciada a irph + 0,25 con suelo de 3,90
Voy a incluir a mi pareja (no casados) como titular de vivienda y la hipoteca ¿qué seria lo más ventajoso en cuanto a gastos?
1-¿Hacer una compraventa con subrogación y posteriormente estudiar el cambio de banco?
2´-Ver una hipoteca nueva en otra entidad y cancelar la que tengo y abrir una nueva (no se si el posible ahorro en tipo de interés me compensara los gastos, porque ahora mismo euribor esta bajísimo pero no se como puede evolucionar)
3-Subrogarme primero a otro banco y posteriormente hacer una compraventa y novación (no se si como están ahora las cosas encontaria una buena opción con un sueldo de 1300 euros)
4- Venderle la mitad y amortizar un poco de préstamo quedándome como estoy en cuanto a la hipoteca, es un tipo un poco alto ahora mismo pero no me exigen ningún tipo de vinculación en cuanto a nomina o recibos solo seguro de vida y hogar que lo piden en todas las entidades
Por otro lado ¿cuál seria el porcentaje de irpf a pagar por la plusvalía de la venta? ¿Subirá para 2010?
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-Aunque esto sería más bien tema de un notario o de un banquero, intentaré ayudarte desde mi punto de vista de "luchador" con los bancos... Te explico mejor:
- Lo primero que tienes que hacer es negociar con el banco... No tienes que quedarte con lo primero que te digan "por que es así"... Los bancos tienen mucha más capacidad de negociación de lo que la gente cree, solo que con frecuencia, ponen al frente a ineptos que se limitan a cumplir unas reglas... Te recomiendo que te pasees por los bancos, igual que lo harías cuando vas de tiendas, preguntando precios y condiciones e intentando negociar o llegar a acuerdos con ellos; Con frecuencia, intentarán "colarte" alguno de sus productos (seguros, bonos, cuentas ahorro, tarjetas, etc), a cambio de quitarte alguna comisión, etc... Esto también forma parte de las negociaciones.
- Después, para mi entender, una cosa que saldrá más barata sería una novación de la hipoteca, en la que puedas incluir a tu novio; Además, con un sueldo de 1.300 euros, pocos bancos te van a conceder una hipoteca al día de hoy, por lo que descarta la posibilidad de solicitar una hipoteca, además de que saldrá bastante más caro. La Novación e una hipoteca es más barata que una apertura de un préstamo nuevo y no necesitarías tasador, pero aun así, no está exenta de gastos.
- Cabe otra posibilidad que se me ocurre a mi, y sería que "vendas" la parte que desees a tu novio, mediante un contrato hecho por un notario... Redacta bien el contrato, porque en caso de impago por parte de tu novio, el banco irá contra ti, no contra él... por lo que una clausula indicando que el inmueble volvería a ser de tu propiedad en caso de impago, no estaría de más...
De este modo, solo tendrías que pagar el notario y el registro de la propiedad para inscribir a tu novio en el inmueble... Esto sería un trámite imprescindible en el caso de que él desee desgravarse también por la vivienda... En caso contrario, puedes retrasarlo todo lo que desees...
-En cuanto a lo de las plusvalías de venta, no será necesario que hagas nada, en principio, porque si haces una novación, no es una venta, y en el caso de que fuera una venta, el dinero lo reinvertirias en la vivienda, con lo cual, está exento de plusvalías...
No obstante, te comento que el porcentaje actual por plusvalías está al 18% desde Julio de este año, y no me extraña ni un pelo, que tal y como van las cosas en el país, pronto suba dos puntos más; De todas formas, el tema de las plusvalías es una de las cosas que está transferido en las comunidades autónomas de Cataluña y País Vasco... en estas comunidades, creo que está al 20% y al 15% respectivamente.
-Y aunque no sea de mi incumbencia, te recomendaría que tengas cuidado con incluir a alguien en tu Hipoteca o en la escritura de tu piso... una hipoteca es para toda la vida, y el amor, con frecuencia, no dura tanto... Pon mucho cuidado con lo que haces y con lo que dejas por escrito, y sobre todo, ante notario, no sea que en el futuro tengas que arrepentirte...
Un saludo, y espero haberte aclarado las dudas... en caso contrario, será un placer volver a responderte...

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