Hipoteca entre particulares

Me gustaría comentarte un asunto para ver si me puedes indicar. El tema es que un amigo necesita dinero, tiene su vivienda habitual y además, a medias con su hermana una casa heredada. Yo quiero comprar una casa en el pueblo donde tienen ellos la casa heredada, pero ellos no quieren deshacerse de esa casa, pero me han propuesto, ya que necesitan dinero, que les preste el 50% del valor de la casa heredada y ellos en un año me lo devuelven con un interés del 10%. Si al año no me han devuelto el dinero dice que me quedaría con la casa por la cantidad de dinero que le presté.
Dice que todo se haría en un documento y ante notario pero no sé, tengo dudas, porque si luego no me paga, ¿tengo garantías de quedarme con la casa por ese precio?. ¿Es legal estipular ese tipo de interés estando los tipos de interés tan bajos en este momento?.
Por favor, si me puedes indicar los inconvenientes que pudiera encontrarme con esta operación si es que fuera legal hacerla te lo agradecería enormemente. O, ¿Qué otra forma posible hay de realizar esta operación que gsarantice la devolución del dinero o adquirir la casa?.
En fin, muchísimas gracias de antemano por tu respuesta y por el tiempo dedicado a ella.
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3 respuestas

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En principio si se puede hacer y es legal, la ley permite prestar dinero entre particulares porque es un documento de préstamo que firman dos personas físicas y que por ello obliga a su cumplimiento. El hecho de que lo hagáis ante notario y en escritura publica es para que conste la garantía hipotecaria en el registro de la propiedad, y así asegurarte que el piso tiene una carga (que se debe respetar) lo que ya desconozco es si el registro lo va a inscribir así, lo mejor es que vayas a un notario antes de hacer nada, le planteas toda la opreacion y que te asesore la mejor forma de hacerlo acuerdo a derecho.
Supongo que respecto a Hacienda tendrás que declarar los ingresos que has percibido por el interés del 10% si al final se te devuelve el dinero, esto mejor lo preguntas directamente en hacienda. Si no se te devuelve y te quedas con la casa, en ese momento deberás también pagar los impuestos, pero esto lo mejor es que se lo preguntes todo al notario.
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No te preocupes por la legalidad, en derecho casi todo se puede... Entrando en el fondo del asunto comentarle que puede gravar una hipoteca entre ambos y añadirle una opción de compra.
Son dos actos jurídicos que puede relacionar y que han de ser independientes. Primero firma en el Notario la Hipoteca y a continuación un derecho de opción de compra por el precio que estipule.
Bien, el cuidado en un pro indiviso y un inmueble procedente de una declaración de herederos, es que todo esté inscrito y que no haya limitaciones de propiedad.
La escritura de la declaración de herederos debe estar inscrita. Si han hecho documento en Notario, pero no lo han llevado a inscribir, "NO SUELTE NI UN EURO". No hay nada ilegal, simplemente las escrituras de herencia tienen siempre muchos problemas de inscripción, formalización y documentos que presentar. Si no se los facilitan para la firma, le aseguro que después todo serán problemas. De modo que si hay que einscribir el titulo de propiedad (herencia), debe firmar el préstamo y retener el dinero hasta que se inscriba...
La segunda cosa es la Opción de compra. La opción de compra técnicamente es un derecho preferente de compra en un plazo especificado. Legalmente hay hasta cinco años para hacerse. No debe firmar solo una opción de compra, porque ésta no le protege frente a acreedores posteriores. La hipoteca en cambio sí.
Como son dos escrituras a firmar, los gastos de las escrituras, son distintos y si en el caso de la hipoteca la necesidad es del vendedor, los debe asumir él. En cambio los gastos de compraventa, deben ser de usted.
En cuanto al interés, un 10% anual, no es desproporcionado y lo puede incluir sin más, aunque se puede cobrar este interés y maquillar la escritura con menos, por si le da por denunciar por usura. No obstante, bien hecho, no le toca nada.
Paso a hablarle de los inconvenientes. Un préstamo que a vencimiento no se paga, se tiene que reclamar judicialmente. Eso de por sí es molesto, pero no tiene escapatoria. En su lugar no le daría más de un 50% del valor de tasación, que haría con una sociedad de tasación oficial (pagada por su amigo) y si lo tiene en ese rango no hay problema.
Si ejercita una opción de compra, la cosa es un poco más directa, porqu ecompra usted al precio pactado, se lo notifica al vendedor y fuera. No obstante, le espera un procedimiento de desahucio, que es más largo.
Antes de hacer nada, pida una Nota Simple de la casa y si quiere la comentamos. En ella aparecen las cargas y titularidad. En fnción de eso podemos ser más concretos.
Muchísimas gracias por el tiempo que has dedicado en responderme, por la excelente respuesta que me has dado y por la rapidez con que lo has hecho.
Aunque tengo muchas "flecos sueltos", como lo que me comentas de pedir una Nota simple, pienso que es mejor cerrar la pregunta, (porque supongo que debes de tener una gran cantidad de ellas), y más tarde, cuando recopile datos, si es necesario volver a abrir otra de nuevo.
Un saludo y nuevamente muchas gracias.
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A no ser que ante notario hagáis una escritura de hipoteca con todas las de la ley y la inscribas en el Registro de la propiedad, te puedes encontrar con muchos inconvenientes a la hora de ejecutar la hipoteca.
Por otra parte el 10% es un tipo de interés altísimo y cuando alguien paga por el dinero más de lo que vale puede ser que ningún banco le haga la operación por problemas muy serios.
Yo no haría esta operación.

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