Anónimo
NO hay persidente. El administrador decide!
Escrito por Mario García a las 16:41
Hola a todos,
acabo de comprar un piso y por problemas con un bajante comunitario me he puesto en contacto con el administrador de fincas. El problema radica en que el bajante de uralita está muy deteriorado y me ha provocado humedades en el lavabo y en una habitación.
El administrador me ha mandado un paleta de su "cuadrilla" y el paleta me dice que me hará un remiendo. El bajante se divide en tres ramales, todos muy deriorado y el dice que parcheará uno de ellos. El problema es que estoy a punto de reformar integralmente el piso y les digo que ante el estado de deterioro lo mejor es substituir el bajante entero (el tramo que pasa por mi casa) para evitar que en dos o tres años los problemas vuelvan a surgir con lo que supondrá para mí (obras y molestias) y para la comunidad (arreglar humedades y desperfectos en un piso nuevo (la derrama será mayor que ahora).
El administrador no está nunca disponible y no puedo hablar con él. Además en esa conversación me contó que esa comunidad es un caso "especial". Se ve que hay una familia propietaria de un número elevado de viviendas (no me ha concretado la cifra). Dice que no hay un presidente designado y que además no se celebran las reuniones anuales. Según palabras textuales: "los presupuestos de este año todavía no se han aprobado en junta y hace más de dos años que no se celebra una reunión de vecinos"
Mi pregunta concreta es si esto es legal. Si el administrador tiene el poder de decidir sin hacer una reunión de vecinos si a mí se me hace una chapuza en el bajante o se me substituye.
Quiero puntualizar que han venido ya dos albañiles a mi casa para hacerme presupuestos y ambos me han dicho que ese bajante no se puede arreglar con garantías.
Para complicar más la cosa, el bajante es de uralita y necesitaría de un obrero cualificado y autorizado para manipular ese material con amianto.
Ah! Y aunque parezca un chiste. Fue el socio de mi administrador quien me vendió el inmueble sin avisarme de todas las particularidades del funcionamiento de la finca.
Sé que son muchas preguntas... ¿Pero alguien me puede decir qué hacer con ellos?
Hola a todos,
acabo de comprar un piso y por problemas con un bajante comunitario me he puesto en contacto con el administrador de fincas. El problema radica en que el bajante de uralita está muy deteriorado y me ha provocado humedades en el lavabo y en una habitación.
El administrador me ha mandado un paleta de su "cuadrilla" y el paleta me dice que me hará un remiendo. El bajante se divide en tres ramales, todos muy deriorado y el dice que parcheará uno de ellos. El problema es que estoy a punto de reformar integralmente el piso y les digo que ante el estado de deterioro lo mejor es substituir el bajante entero (el tramo que pasa por mi casa) para evitar que en dos o tres años los problemas vuelvan a surgir con lo que supondrá para mí (obras y molestias) y para la comunidad (arreglar humedades y desperfectos en un piso nuevo (la derrama será mayor que ahora).
El administrador no está nunca disponible y no puedo hablar con él. Además en esa conversación me contó que esa comunidad es un caso "especial". Se ve que hay una familia propietaria de un número elevado de viviendas (no me ha concretado la cifra). Dice que no hay un presidente designado y que además no se celebran las reuniones anuales. Según palabras textuales: "los presupuestos de este año todavía no se han aprobado en junta y hace más de dos años que no se celebra una reunión de vecinos"
Mi pregunta concreta es si esto es legal. Si el administrador tiene el poder de decidir sin hacer una reunión de vecinos si a mí se me hace una chapuza en el bajante o se me substituye.
Quiero puntualizar que han venido ya dos albañiles a mi casa para hacerme presupuestos y ambos me han dicho que ese bajante no se puede arreglar con garantías.
Para complicar más la cosa, el bajante es de uralita y necesitaría de un obrero cualificado y autorizado para manipular ese material con amianto.
Ah! Y aunque parezca un chiste. Fue el socio de mi administrador quien me vendió el inmueble sin avisarme de todas las particularidades del funcionamiento de la finca.
Sé que son muchas preguntas... ¿Pero alguien me puede decir qué hacer con ellos?
1 respuesta
Respuesta de iures3000
1
En principio decirte que según la Ley de Propiedad Horizontal vigente es obligatorio que la Junta de propietarios se reúna por lo menos una vez al año por lo que en tu Comunidad claramente se está incumpliendo la ley si no se está haciendo.
El artículo 16 de la vigente LPH dice "1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación."
Es decir, en base a este artículo si una cuarta parte de los vecinos o el 25% de las cuotas lo pidierais esa Junta tendría que celebrarse, por lo que te interesa comprobar si representas ese 25% de las cuotas de participación para pedirlo.
Respecto al presidente, toda Comunidad de propietarios tiene que tener un presidente. Así lo establece el artículo 13 de la vigente LPH que dice "El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo..."
Lo lógico es que en cuanto le comentes al Administrador que se está incumpliendo la ley por no celebrar anualmente las Juntas y por no tener designado Presidente se nombre a uno de inmediato y sin problema.
De todos modos en última instancia si esto no fuera posible la ley nos dice que se podrá acudir al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
Por tanto la última vía si no se llega a un acuerdo para designar Presidente será que acudas al Juez para pedirle que designe uno de entre todos los propietarios del edificio.
Respecto al problema de la bajante, como es un problema que tiene su origen en un elemento comunitario, quien debe asumir la responsabilidad de arreglarlo es la Comunidad de propietarios con cargo normalmente al seguro del edificio que en su momento se tuvo que suscribir por la Comunidad para cubrir este tipo de incidencias.
Dices que el Administrador de fincas envió un albañil a ver el problema pero no comentas si dio parte al seguro y si ese albañil lo envió el seguro. En ese caso, si no sabes todos estos datos, te aconsejamos que le exijas al Administrador de fincas que te informe si existe un seguro de la Comunidad de Propietarios, y si le ha dado parte del siniestro para que envíen a un profesional para repararlo.
Si la Comunidad no tuviera contratado un seguro la situación se complicaría todavía más ya que te quedarían dos opciones: o bien reparas tu los desperfectos y reclamas judicialmente a la Comunidad el pago del coste de esa reparación o bien te conformas con la reparación que te propone el Administrador de fincas.
Esperamos que nuestra respuesta te sea de ayuda, de todos modos puedes ponerte en contacto con nosotros si necesitas comentarnos alguna duda o cuestión más.
El artículo 16 de la vigente LPH dice "1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación."
Es decir, en base a este artículo si una cuarta parte de los vecinos o el 25% de las cuotas lo pidierais esa Junta tendría que celebrarse, por lo que te interesa comprobar si representas ese 25% de las cuotas de participación para pedirlo.
Respecto al presidente, toda Comunidad de propietarios tiene que tener un presidente. Así lo establece el artículo 13 de la vigente LPH que dice "El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo..."
Lo lógico es que en cuanto le comentes al Administrador que se está incumpliendo la ley por no celebrar anualmente las Juntas y por no tener designado Presidente se nombre a uno de inmediato y sin problema.
De todos modos en última instancia si esto no fuera posible la ley nos dice que se podrá acudir al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
Por tanto la última vía si no se llega a un acuerdo para designar Presidente será que acudas al Juez para pedirle que designe uno de entre todos los propietarios del edificio.
Respecto al problema de la bajante, como es un problema que tiene su origen en un elemento comunitario, quien debe asumir la responsabilidad de arreglarlo es la Comunidad de propietarios con cargo normalmente al seguro del edificio que en su momento se tuvo que suscribir por la Comunidad para cubrir este tipo de incidencias.
Dices que el Administrador de fincas envió un albañil a ver el problema pero no comentas si dio parte al seguro y si ese albañil lo envió el seguro. En ese caso, si no sabes todos estos datos, te aconsejamos que le exijas al Administrador de fincas que te informe si existe un seguro de la Comunidad de Propietarios, y si le ha dado parte del siniestro para que envíen a un profesional para repararlo.
Si la Comunidad no tuviera contratado un seguro la situación se complicaría todavía más ya que te quedarían dos opciones: o bien reparas tu los desperfectos y reclamas judicialmente a la Comunidad el pago del coste de esa reparación o bien te conformas con la reparación que te propone el Administrador de fincas.
Esperamos que nuestra respuesta te sea de ayuda, de todos modos puedes ponerte en contacto con nosotros si necesitas comentarnos alguna duda o cuestión más.
Muchísimas gracias.
Tu respuesta ha sido muy aclaradora. Aunque la solución es complicada y pasa por poner de por medio a un juez.
Que yo sepa el albañil es un empleado a sueldo de la administración de fincas o alguien que la administración contrata para las pequeñas chapuzas que haya que hacer en las fincas de las que se ocupa.
De todas maneras, he conseguido que el administrador me sustituya el bajante entero. La información que me has facilitado me será muy útil para futuros problemas con la administración de fincas (que tal y como veo que las calzan, los habrá).
Muchas gracias!
Tu respuesta ha sido muy aclaradora. Aunque la solución es complicada y pasa por poner de por medio a un juez.
Que yo sepa el albañil es un empleado a sueldo de la administración de fincas o alguien que la administración contrata para las pequeñas chapuzas que haya que hacer en las fincas de las que se ocupa.
De todas maneras, he conseguido que el administrador me sustituya el bajante entero. La información que me has facilitado me será muy útil para futuros problemas con la administración de fincas (que tal y como veo que las calzan, los habrá).
Muchas gracias!