¿Puede el dueño echarse atrás?
Estoy a punto de firmar un contrato de alquiler con opción a compra y tengo una duda que "no me deja vivir".
La opción a compra se hará a los dos años a un precio cerrado y tal. Pero mi gran duda es: ¿Puede el arrendador echarse atrás? Quiero decir, si firmamos un contrato en el que se dice que a los dos años yo debo decidir si quiero comprar la casa o no, llegado el momento, ¿él podría decirme que no me la vende ya sea porque la necesite él o similar? ¿Qué tipo de "penalización" puede tener? ¿Puede echarse atrás tan fácilmente?
Gracias por aclararme esta duda que ya ni me deja dormir...
Gracias.
Mireia
Respuesta de buu4u
1
Un contrato de opción determina que prácticamente el ya ha aceptado la compra-venta en los términos pactados. Esto quiere decir que bastará queen el plazo establecido tu digas "la compro" (mediando la formalidad del caso) para que solo te falte pagar el precio y ser el dueño.
Hay varias aristas al respecto, por ejemplo, puede suceder que haces lo que men cioné y el señor no te recibe el dinero, entonces tu lo consignas al juez y pides el otorgamiento de escritura pública.
(Complicaco, engorroso, etc)
Por otro lado, depende mucho del interés que tengas en el bien, porque puedes pactar justamente una "clausla penal" en la que establezcas que si la contrapatrte incumple el contrato(al no querer proceder a la compraventa mediante el contrato de opción, el deberá pagar un monto determinado como reparación de daños y perjuicios.
El problema acá es que al firmar el contrato la persona se obliga a algo, por ejemplo a trasnmitirte la propiedad del bien, obligación que cumple a cabaidad después de los trámites corrposndites, al entregarte el bien. Pero, ¿tu puedes exigirle que cumpla? En estricto no tanto, porque una vez que la contraparte incumple, tu exiges el cumplimeitno, luego puedes exigir el cumplimeitno vía judicial ya así sucesivamente pero ante la negativa lo que sucederá es sencillamente la resolución contractual.
Ahora bien hay dos cosas, primero que hay que considerar que por lo general nadie contrata para incumplir(buena fe contractual) y por otro lado que si es que llegase a suceder te corresponde tomar las previsiones del caso en una clausula penal que es la pre estimación de daños y perjuicios que tu calculas tendrás en su momento si es que la contraparte no cumple, te recomiendo que la clausula la infles moderadamente, porque el concepto es que es un "más o menos" lo que pdodrias verte perjudicado entonces es mejor que sea más antes que menos toda vez que, te beneficia, al momento del proceso correpsodneitne exonerandote de probar daños y perjuicios(ya que ya pactaste un aproximado con anterioridad, notendras que llevar recibos, probar daños y demás cosas engorrosas)
De esta forma al menos haces que hecharsele atrás(a pesar de ser igual de fácil) le sea mucho más caro y provoque en el un efecto más bien persuasivo.
Hay cierto autor que dice ¿cuándo es más beneficioso incumplir un contrato? Y la respuesta es: cuando cumplirlo resulta más caro que incumplirlo, por ejemplo si la clausula penal es 10 y cumplirlo implica pagar 20, ¿qué prefieres? Obviamente incumples y pagas solo 10, te ahorras los otros 10.
De esa misma forma, si la clausula penal es de 50 y cumplir el contrato equivale a 20, ¿qué e slo que te es más económico? Obviamente cumplirlo y pagar solo 20 en vez de pagar una penalidad de 50. De esta forma puedes lograr una mayor garantía para el cumplimiento.
Adicionalmente no está demás que establezcas fianza solidaria por parte dell dueño para el cumplimiento de este contrato(la fianza es una garantía personal -que a persona responde con todo su patrimonio- cuya única formalidad-ver legislación de tu país- es por lo general constar de forma escrita bien uede ser en el mismo contrato en un rengloncito que diga, el propietario establece fianza solidaria para el cumplimeitno del presente contrato.
Por otro lado también hay que valorar un aspecto importantísimo:
El contrato es un equilibrio entre los intereses de doso más partes, quienes llegan a acuerdos muchas veces tan delicados que proponer clausulas de esta naturaleza de una forma muy directa determinan la caída del negocio jurídico.
¿Qué puedo recomendarte? Una buena redacción del contrato, un contrato bien hecho evita problemas en el fututro y pleitos eternos en el que paticipen las dos parte so sea manda hacer tu contrato con un ben abogado, y pasa "el borrador" a la otra parte a forma de propuesta. Para que la otra parte consulte con su abogado o con el guardian si le es conveniente y te lo devuelva revisado, si pasan las cosas importantes como la fianza y como la clausula penal fírmalo inmediatamente, si te lo observan trata, con tua bogado de equiparas de alguna forma similar, quizá con diferentes palabras la situación.
La metodología contractual es una a veces tan meticulosa que una clausula menos o una más pueden determinar muchísimo tiempo y dinero en el interés de las partes.
Otro buen consejo, siempre, es acudir a cede arbitral mediante pacto de arbitraje o clausula arbitral a menos que el sistema "jurídico" de tu país sea bueno y sepas con certeza que de llegar a un proceso este se ralizará en el plazo establecido (6 meses, 8 meses un años, etc) y no durará, como en otros países, varios años.
Hum... algo más, sería bueno, que para dormir bien, busques un abogado que te inspire confianza y que tenga un manejo contractual acorde a tus necesidades, no necesariamente un abogado sabe de contratos, el área contractual es una de las muchas áreas del derecho por lo que tomate un tiempo, para asesorarte ya que son detalles pequeñps los que pueden marcar la diferencia.
Suerte y por favor si me enredé mucho o deje algo a medias házmelo saber para aclararlo
Hay varias aristas al respecto, por ejemplo, puede suceder que haces lo que men cioné y el señor no te recibe el dinero, entonces tu lo consignas al juez y pides el otorgamiento de escritura pública.
(Complicaco, engorroso, etc)
Por otro lado, depende mucho del interés que tengas en el bien, porque puedes pactar justamente una "clausla penal" en la que establezcas que si la contrapatrte incumple el contrato(al no querer proceder a la compraventa mediante el contrato de opción, el deberá pagar un monto determinado como reparación de daños y perjuicios.
El problema acá es que al firmar el contrato la persona se obliga a algo, por ejemplo a trasnmitirte la propiedad del bien, obligación que cumple a cabaidad después de los trámites corrposndites, al entregarte el bien. Pero, ¿tu puedes exigirle que cumpla? En estricto no tanto, porque una vez que la contraparte incumple, tu exiges el cumplimeitno, luego puedes exigir el cumplimeitno vía judicial ya así sucesivamente pero ante la negativa lo que sucederá es sencillamente la resolución contractual.
Ahora bien hay dos cosas, primero que hay que considerar que por lo general nadie contrata para incumplir(buena fe contractual) y por otro lado que si es que llegase a suceder te corresponde tomar las previsiones del caso en una clausula penal que es la pre estimación de daños y perjuicios que tu calculas tendrás en su momento si es que la contraparte no cumple, te recomiendo que la clausula la infles moderadamente, porque el concepto es que es un "más o menos" lo que pdodrias verte perjudicado entonces es mejor que sea más antes que menos toda vez que, te beneficia, al momento del proceso correpsodneitne exonerandote de probar daños y perjuicios(ya que ya pactaste un aproximado con anterioridad, notendras que llevar recibos, probar daños y demás cosas engorrosas)
De esta forma al menos haces que hecharsele atrás(a pesar de ser igual de fácil) le sea mucho más caro y provoque en el un efecto más bien persuasivo.
Hay cierto autor que dice ¿cuándo es más beneficioso incumplir un contrato? Y la respuesta es: cuando cumplirlo resulta más caro que incumplirlo, por ejemplo si la clausula penal es 10 y cumplirlo implica pagar 20, ¿qué prefieres? Obviamente incumples y pagas solo 10, te ahorras los otros 10.
De esa misma forma, si la clausula penal es de 50 y cumplir el contrato equivale a 20, ¿qué e slo que te es más económico? Obviamente cumplirlo y pagar solo 20 en vez de pagar una penalidad de 50. De esta forma puedes lograr una mayor garantía para el cumplimiento.
Adicionalmente no está demás que establezcas fianza solidaria por parte dell dueño para el cumplimiento de este contrato(la fianza es una garantía personal -que a persona responde con todo su patrimonio- cuya única formalidad-ver legislación de tu país- es por lo general constar de forma escrita bien uede ser en el mismo contrato en un rengloncito que diga, el propietario establece fianza solidaria para el cumplimeitno del presente contrato.
Por otro lado también hay que valorar un aspecto importantísimo:
El contrato es un equilibrio entre los intereses de doso más partes, quienes llegan a acuerdos muchas veces tan delicados que proponer clausulas de esta naturaleza de una forma muy directa determinan la caída del negocio jurídico.
¿Qué puedo recomendarte? Una buena redacción del contrato, un contrato bien hecho evita problemas en el fututro y pleitos eternos en el que paticipen las dos parte so sea manda hacer tu contrato con un ben abogado, y pasa "el borrador" a la otra parte a forma de propuesta. Para que la otra parte consulte con su abogado o con el guardian si le es conveniente y te lo devuelva revisado, si pasan las cosas importantes como la fianza y como la clausula penal fírmalo inmediatamente, si te lo observan trata, con tua bogado de equiparas de alguna forma similar, quizá con diferentes palabras la situación.
La metodología contractual es una a veces tan meticulosa que una clausula menos o una más pueden determinar muchísimo tiempo y dinero en el interés de las partes.
Otro buen consejo, siempre, es acudir a cede arbitral mediante pacto de arbitraje o clausula arbitral a menos que el sistema "jurídico" de tu país sea bueno y sepas con certeza que de llegar a un proceso este se ralizará en el plazo establecido (6 meses, 8 meses un años, etc) y no durará, como en otros países, varios años.
Hum... algo más, sería bueno, que para dormir bien, busques un abogado que te inspire confianza y que tenga un manejo contractual acorde a tus necesidades, no necesariamente un abogado sabe de contratos, el área contractual es una de las muchas áreas del derecho por lo que tomate un tiempo, para asesorarte ya que son detalles pequeñps los que pueden marcar la diferencia.
Suerte y por favor si me enredé mucho o deje algo a medias házmelo saber para aclararlo
