Acción de cesación comunidad de propietarios
En mi comunidad se aprobó por unanimidad que se permitiese hacer determinado tipo de obras en los patios y terrazas (toldos). Mi vecino de abajo, realizó una obra en su patio (cierre de patio, no con toldo sino con techo duro), que exactamente no se corresponde con las obra que se aprobaron por junta (toldo). Es un obra de concepto diferente y que considero que me perjudica porque permite acceder a mi domicilio (por el balcón) desde su casa.
No puedo impugnar el acuerdo porque vote favorable en su día. Tampoco puedo pedir al presidente de la junta que le solicite que retire la obra de mi vecino, por varios motivos: Son cuñados, y además está de acuerdo en que la obra (cierre) aun siendo diferente a lo que se aprobó en junta (toldo), para él es lo mismo (mismo tipo de obra y le da validez).
No puedo pedir junta extraordinaria con el orden del día definir si esa obra está permitida (cierre) y retirarla, porque los vecinos están de acuerdo porque muchos pusieron sus toldos (pese a que es una obra diferente de toldos), y yo solo soy uno (no llego al 25% de convocatoria).
¿Puedo demandar al vecino por accion de cesación en mi propio nombre? ¿O tiene que hacerlo en presidente de la comunidad en nombre de la comunidad? ¿Puedo demandar en mi nombre directamente de alguna forma o tipo de demanda? ¿Me tengo que aguantar con la obra de mi vecino (ahora con su patio cerrado, puedo subir hasta mi balcón)?
La obra lleva ya un año terminada (cierre). ¿Qué puedo hacer?
3 Respuestas
Intentaré darle respuesta concisa y algo más exacta que la primera, que es bastante imprecisa, francamente.
1) En primer lugar, la acción de una acción de cesación prevista en el Art. 7.2 LPH, así como en los Arts. 394 y ss. Del Código Civil referentes a la copropiedad.
2) En segundo lugar, conforme a los artículos que le indicaba, la legitimación activa la tiene tanto la Cdad. de propietarios a través de su Presidente como cualquier vecino, como es su caso. Por tanto, sí tiene legitimación activa.
3) En tercer lugar, habría que ver qué se autorizó en Junta y qué se ha hecho. Según dice usted, se autorizan obras concretas (toldos), pero no cualesquiera obras (como puede ser fachada, techo, etc). Por tanto, si esto queda reflejado en Acta, no se ha autoriza obra en términos genéricos, sino obra específica, que no es lo mismo.
4) No es cierto lo que le han indicado en la primera respuesta en cuanto a que "por los honorarios no se preocupe porque los adelanta la Cdad. al inicio del proceso". Vamos a ver: Los honorarios los adelanta el cliente y, si se condena en costas, el cliente recobra lo abonado al abogado y procurador a costa del vecino en concreto que es el demandado. ¿Por qué habría de sufragar estos gastos la Cdad. de vecinos que no sería, siquiera, parte en el proceso?
5) Lo que se pediría con esta demanda es el cese de la actividad, la restitución al estado anterior a la obra, etc.
6) Las quejas al Ayuntamiento, las denuncias a la Policía, etc, caen en saco roto. Esto es cuestión de Juzgado, con fotografías, acta y pruebas similares. El ayuntamiento está en otros menesteres y la Policía no va a tramitar denuncia en este sentido sencillamente porque las denuncias dan curso a un procedimiento penal, y esta es una cuestión claramente civil.
7) Con respecto a las posibilidades de éxito, sí se puede decir que un tema está perdido (si, por ejemplo, está prescrito), pero nunca se debe decir que un tema esté ganado. Desconfíe si le orientan en ese sentido. Un procedimiento depende de muchas manos por las que pasa y no se puede asegurar algo que no depende de uno. Cuestión diferente es que se pueda pelear con fundamento y demás, para lo cual dependerá ver los documentos y una buena orientación profesional.
8) Con respecto a los costes de este asunto, dependerá de cada abogado y procurador, ya que no hay tarifas predeterminadas (salvo el baremo de honorarios a efectos de tasación de costas procesales). Sí le adelanto que nuestros honorarios son ampliamente ajustados, por si decidiera seguir adelante con este asunto, que podría facilitarle si así lo desea, solicitándonoslo a través de nuestro email [email protected]
Quedamos a su disposición.
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Hay muchas cosas que no nos dice en su pregunta. Pero visto lo que nos dice y viendo que por las buenas no va a ninguna parte, puesto que debiera hablarlo primero con las partes, debe hablar con abogado llevándole toda la información y que le diga como hacerlo.
Si no aceptan por las buenas el único que va a ordenar es un juez mediante sentencia y pasando usted por caja con abogado y procurador.
La otra opción es presentar denuncia en el ayuntamiento por si no hubiese pedido licencia y demás.
¿Qué información adicional necesitas? La única duda que tengo, es si no puedo demandar (por que no tengo legitimación activa) para hacerlo por la acción de cesación (ya que el presidente de la comunidad no estará de acuerdo conmigo y no reuniré los votos para junta extraordinaria) ¿puedo demandar en base a otro procedimiento? ¿Cual sería? ¿Coste? ¿Y posibilidades de exito? ¿O no tengo derecho a nada? Te agradecería mucho la respuesta.
Usted siempre tiene derecho a demandar cuando sean sus intereses particulares, usted en este caso dice que le pueden entrar a robar. Pues ahí usted siempre estaría legitimado. Con relación a que no cumple con la comunidad pues primero habría que agotar todas las vías y después usted presentaría demanda.
Con relación al coste no se lo puedo decir puesto que debe pedir presupuesto a abogado y procurador.
Con relación al éxito tampoco, eso puede orientarle el abogado que contrate que es el que le va a llevar el tema.
¿Cuándo el veccino inició la obra no te quejaste a la administración o al presidente?
No, no lo hice. Primero se aprobó en junta extraordinaria y vote que sí porque no calibre las consecuencias y no pensé que iban a hacer una obra cerrada. Porque realmente si fuese un toldo no me importaría, lo que si me molestas es que ha cerrado el patio con techos duros, y ahora cualquier puede acceder hasta mi ventana.
Añadiré más información al caso. Es un VPO (por si afecta algo en la normativa) y los estatutos impiden hacer este tipo de obras...pero aún asi hubo junta extraordinaria y se voto que sí. Pero claro, entendí que sería un toldo y no un patio cerrado. Ha pasado un año, llevo quejando al presidente de la comunidad, pero pasa del tema. Y el vecino en cuestión tampoco quiere hablarlo. Dice que si tengo un problema que denuncie.
Sí. Toca que denuncies porque es violatorio de lo aprobado en junta porque por la LPH no deben hacerse ningún tipo de reformas que sean permanente en esas zonas pues deben ser obras que sean móviles como lo aprobó la comunidad: TOLDOS
La respuesta que me das Isaguiver es incompleta y no responde a mis preguntas. Ya sé que vulnera los estatutos y que no puede hacerse esa reforma. Pero las preguntas son; Si no puedo demandar en ni nombre por procedimiento de cesación de actividad ya que el único legitimado es el presidente y 1) no quiere ni si quiera reclamar al vecino particularmente porque considerá la obra correcta 2) se aprobó en junta por unanimidad 3) no tengo consenso con otros vecinos para convocar junta extraordinaria y proponer este asunto en el orden del día. Vuelvo a hacer la pregunta inicial que quiero que contesten, ¿Existe algún procedimiento judicial civil (España) por el que a titulo particular pueda demandar al vecino o comunidad para que retire la obra? ¿Cuál es? ¿Qué puedo hacer en este momento? ¿Cuales son mis opciones?
Si no hay opciones para retomar ese tema dentro de la comunidad empieza por presentar una queja al ayuntamiento por la obra realizada porque no creo que ellos hayan otorgado la licencia para efectuar esa obra. Si allí otorgaron la licencia es porque siempre existen funcionarios incompetentes en estas dependencias tocará que hables con un abogado para que te oriente en las acciones a seguir y si es del caso contrata abogado para hacer la demanda y no te preocupes por el pago de sus honorarios pues será la comunidad la que pague todo el proceso porque de antemano ya lo tienen perdido por violar la LPH.