Obligación de arreglo de defecto de cimentación de un a vivienda por parte de la comunidad.
En la urbanización en la que resido se ha detectado por un perito especialista un defecto de construcción en la cimentación (pilotaje) que afecta a la estabilidad del edificio. Se ha demandado vía judicial a la Promotora responsable de la construcción, pero me temo que tardará demasiado tiempo en resolverse.
En la espera, se ha producido recientemente un terremoto que me ha hecho replantear el arreglo del desperfecto por parte de la comunidad; sin que ello implique renunciar a la vía judicial, que ya está en trámite.
El problema es que muchos Propietarios se niegan al arreglo, alegando que es demasiado caro.
¿Puedo exigir que la comunidad asuma el arreglo aunque no exista mayoría que lo apoye?
En su caso, que porcentaje de conformidad debería haber.
1 Respuesta
Según el artículo 10 de la LPH, una obra necesaria para garantizar la estabilidad y seguridad del edificio es obligatoria y no precisa de ningún acuerdo de junta.
Mu chas gracias por su respuesta.
En saco de que la Comunidad no responda a mi demanda de arreglo, alegando que es inviable asumir el gasto. ¿Que puedo hacer?
Notificar de forma fehaciente (lo mejor: burofax) al Presidente de la Comunidad que debe proceder a la reparación, si es de carácter urgente, informándole de que en caso contrario, iniciará las acciones legales pertinentes en su contra y también contra la Comunidad. El Presidente, según el artículo 10 que le comentaba, no necesita de un acuerdo para proceder a reparar. Si no actúa, como responsable legal de la Comunidad, asumirá las consecuencias que su inacción puedan ocasionar.
Aunque no sea necesario el acuerdo, sí se debería convocar una Junta Extraordinaria urgente para informar a los propietarios de lo que se va a hacer, así como para aprobar la derrama que sea necesaria para abordar las obras.
Aquí le copio un extracto del texto legal al que hago referencia:
"Artículo diez.
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación."
El artículo completo:
El abogado de la Comunidad que lleva la reclamación a la Promotora, dice que para hacer el arreglo es necesario que la mayoría de la comunidad esté de acuerdo con ello.
Por otra parte le agradecería que me dijera si la demanda debo entregarla Al Presidente de la comunidad, o a la Asesoría que lleva las gestiones económicas de la Comunidad.
Gracias
Insisto: Si las obras son necesarias para la seguridad, NO es necesario un acuerdo. Si usted dice que tienen un informe que asegura que deben hacer la reparación, no esperen a que se resuelva el asunto judicial, que puede tardar, no sea que se tengan que arrepentir. Hable con el Presidente, hable con el administrador, con el abogado y con quien haga falta. Si no le hacen caso, mande el escrito a presidente o administrador. Si quiere, a los dos.
Amplío mi respuesta.
Después de "avisar" a quien crea mejor, si siguen ignorando sus peticiones, tiene una opción antes de acudir a la justicia. Puede dirigirse a Urbanismo de su Ayuntamiento, con el informe que tienen (supongo que tendrá copia, ¿verdad?). Si ellos ven peligro para la seguridad de sus vecinos, seguramente inspeccionarán la finca para verificar lo que dice el informe. Si se confirma que existe un peligro potencial, seguramente abrirán expediente a su Comunidad y les instarán para que, en un plazo no muy amplio, procedan a resolver el problema. Además, les indicarán que, en caso de incumplimiento, serán sancionados (y los importes de las sanciones en estos casos no son nada despreciables).
Como indica el artículo 10, en caso de sanciones, los propietarios que hayan dificultado o retrasado injustificadamente la realización de las obras, responderán personalmente de las sanciones administrativas que se puedan imponer.
¡Gracias!
La verdad me estoy encontrando con muchos obstáculos para acceder al informe del perito; lo cual me resulta extraño y preocupante a la vez.
Ya lo he solicitado por escrito a la Gestoría de la Comunidad y al abogado, y aún no lo tengo. Me dan largas diciendome que necesito permiso de la presidenta y secretaria. Entiendo que debe ser la Gestoría de la Comunidad la que consigan esos permiso de la presidenta y secretaria, ya que como propietaria tengo derecho a tener una copia de dicho documento y yo no las conozco personalmente. ¿No es eso tarea de la Gestora de la Comunidad?.
gracias nuevamente
Por supuesto que puede usted tener acceso a ese documento, tratándose de información de la Comunidad y siendo usted propietaria. Más aún cuando se trata de un documento en el que se expone que existe un riesgo de falta de estabilidad del edificio. De hecho, yo creo que todos ustedes deberían disponer actualmente de una copia de dicho informe (o tener acceso a consultarlo cuando lo deseen).
Lo que no acabo de comprender es cómo tiene usted toda esa información (la de que existe un informe, que se ha contratado a un abogado, que se ha presentado una reclamación judicial, etc.), pero no ha visto el informe y no conoce a la Presidenta. ¿Me dice usted que no se ha hecho ninguna reunión para exponer el asunto a los vecinos, informarles de todo, permitirles ver el informe, aprobar la contratación del abogado y reclamación judicial, etc.? ¿O, quizá, ha habido alguna reunión a la que usted no pudo o no quiso asistir? Si es éste el caso, ¿recibió usted el Acta con información suficiente para tener constancia de todo?
Cambiando de tema, aunque usted no conozca personalmente a la Presidenta, imagino que sabe quién es. Puede usted tratar de hablar con ella del tema para saber cuál es su postura. Hasta ahora, me había dado la sensación de que era una más de los que no quieren hacer nada, de momento. Pero quizá sea otra "víctima de las circunstancias" que ve como nadie está por la labor y no sabe que ella tiene la sartén por el mango, si quiere.
Tras moverme mucho y hablar con bastantes personas, entre ellas elñ Presidente, concluyo en que existe miedo pero poco ánimo para afrontar un arreglo, que podría ascender a varios miles de euros.
He ido a urbanismo para informarme y me han dicho que la forma de proceder es la siguiente: el ayuntamiento obliga a la Comunidad al arreglo en un plazo de unas 2 semanas, y si no lo realiza en los plazos establecidos, procede a sancionar a la Comunidad. Se establecen nuevos plazos y si continúa sin arreglo, se sancionará nuevamente. A la vista de esto, si la información es correcta, resulta mas ventajoso que la Comunidad realice la obra sin mediación de Urbanismo para obligar ala arreglo. ¿No es así?
Efectivamente, así es como funciona.
Lo de urbanismo se lo indiqué para que tuviera usted un recurso para obligar a la Comunidad, si "por las buenas" no hay manera de que se decidan. Pero, naturalmente, es mucho mejor que la Comunidad lo haga voluntariamente. De todos modos, el plazo de 2 semanas me parece extremadamente corto. Lo normal habrían sido un par de meses o tres. Si les dicen 2 semanas, sólo se me ocurre que por sus explicaciones o la información que haya usted podido aportar, el problema sea realmente muy grave.
