Terraza como anejo inseparable vivienda uso y disfrute exclusivo, perpetuo y excluyente
Necesito ayuda urgente, ya que no se que hacer. Mi edificio consta de 2 escaleras, a día de hoy dividas en dos subcomunidades.
Yo vivo en un 2º que tiene unas escaleras que acceden a mi terraza, según mis escrituras esta terraza es cubierta del edificio, pero es un anejo inseparable de mi vivienda, con carácter exclusivo, excluyente y perpetuo del uso y disfrute de la misma.
Mi terraza esta delimitada con las dos zonas comunitarias, donde están las antenas de cada portal.. En su día por defecto de construcción no hicieron desagües en las zonas comunitarias y lo mejor fue realizar dos agujeros a ras de suelo en cada muro de división con las mismas, y por ahí pasa el agua por toda mi terraza hasta que llega a mi desagüe.
Ahora bien, en uno de los lados he puesto una pérgola autorizada por la comunidad, y uno de estos agujeros me molesta ya que corre el agua por el interior estropeando mi mesa, solicite a la comunidad vecina que cambiaran pendientes hacia otra terraza y poder cerrar así este agujero, no hicieron caso y yo lo tape, claro el agua el estar la pendiente hacia mi se queda estancada, les realice un escrito dándoles un plazo para la reparación, dado que según he consultado en mis escrituras pone : que mi finca queda gravada con la servidumbre de acueducto para desagüe de aguas residuales, es decir que solo recojo las aguas de mi propia terraza, por lo tanto esto es ilegal.
Pues lo que yo tape ahora lo han quitado la comunidad de al lado sin solucionar mi problema ni haciendo caso a mi escrito, ¿ahora bien que debo hacer? ¿Denunciar? Ya que son gente bastante conflictiva los que llevan la junta y no hay manera de entenderse con ellos, y según mis consultas lo que yo tengo está ilegal por lo tanto tengo las de ganar.
8 Respuestas
Como hay una regulación específica en algunas Comunidades Autónomas y en su pregunta no se especifica cual es, mi respuesta se refiere a lo dispuesto en la ley general, sin perjuicio de las particularidades específicas de su Comunidad Autónoma, si las tuviere.
Su terraza es de uso privativo, pero en tanto que es un elemento exterior del edificio, cualquier modificación, arreglo o reparación corre a cargo de la comunidad.
Usted puede arreglar su terraza de forma que deje de estar perjudicada por las aguas pluviales y tal arreglo corresponde pagarlo a la comunidad.
Si la comunidad se niega, lo correcto es requerirles de manera formal (por burofax siempre) que su asunto conste en la siguiente orden del día de la próxima junta de la comunidad y pueda usted, verbalmente exponer el caso y requerir, también de forma verbal, el arreglo por parte de la comunidad, o hacerlo usted, y que la comunidad lo pague, solicitando que tal requerimiento conste en el acta de la junta. Quedando bien entendido que no es un tema sobre el que se deba votar o no, sino que, simplemente pone en conocimiento de la comunidad que hay que hacer unas obras y que es la comunidad quien legalmente debe pagarlas. Solicite copia de ese acta, cuando se haya transcrito.
Una vez hecho ésto, efectúe las obras.
Pueden ocurrir dos cosas: que la comunidad acepte sin más a correr con los gastos de las obras, a lo que está obligada, o que se niegue a pagar, en cuyo caso, usted deberá pagar a la persona que las haga y después interponer una demanda para que la comunidad le pague a usted.
Si el importe de esas obras es superior a 2000 euros, necesitará un abogado para poder interponer esa demanda, si es inferior podrá usted interponerla directamente ante el juzgado. En el Juzgado Decano de los del partido judicial al que corresponde su Municipio, le facilitarán gratuitamente un impreso a tal efecto.
Si usted considera, a priori que es inútil consultar a la comunidad, puede efectuar directamente las obras y luego reclamar su importe a la comunidad., pero si el trato entre los copropietarios es conflictivo y difícil, es preferible que usted exponga el tema en la junta de propietarios, previamente a la realización de las obras.
Respecto a la comunidad vecina ¿es una comunidad distinta a la suya o aunque sean dos escaleras cuando hay reunión de junta de propietarios están todos los vecinos, los de ambas escaleras?
Es el mismo edificio pero dividido cada escalera tiene su propia comunidad, cuando hacemos reunión solo vamos los de mi portal...y a mi los que me afectan son los del portal contrario.
En el caso de mi comunidad es Cataluña, por si me puede especificar algo más.
Como no tengo a la vista la situación, se me hace difícil la composición de lugar ¿usted no puede, en su terraza hacer las obras necesarias (las que sean) para solucionar el problema?
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No entiendo exactamente lo que pregunta. Lo que si debe saber es que la modificación de elemento común necesita la unanimidad de la comunidad. Por otro lado los daños que se le causen por culpa de directa o indirectamente la comunidad deben resarcírselos. Asimismo debe consultar a un experto por si hubiera otro tipo de solución técnica al problema del agua y planteárselo a las comunidades. Por otro lado la ilegalidad a la que usted alega es subjetiva puesto que nada es ilegal hasta que se demuestre y lo diga un juez.
Pues me temo que va a tener que meterse en pleitos para solucionar este tema. Búsquese abogados especializados en temas de construcción. Yo colaboro con CRITERIO ABOGADOS QUE TRABAJAN EN TODA ESPAÑA. Si quiere le puedo facilitar datos de contacto para que le asesoren a nivel legal.
A nivel técnico si me envía un dossier de fotos de su terraza tal vez pueda darle alguna solución provisional para evitar el deterioro se su mobiliario.
Hay diferentes puntos de vista de lo que comentas. Y siento decir que la mayoría de ellos no te son favorables, según mi modo de verlo. Aunque para ser más justo tendrías que hablarlo con un experto abogado ya que tu problema es de comunidades y estatutos.
Para empezar. Lo de tener dos escaleras puede o no tener que ver. Que haya dos comunidades es un detalle organizativo pero lo importante es saber el estado de la división horizontal. Si las escaleras ocupan solares independientes se trata de 2 edificios (aunque la construcción haya sido única). Si ocupan el mismo solar se trata de 2 comunidades en un único edificio y por tanto que dependen uno del otro.
En cuanto a lo del error de construcción, hay que comprobar si estaba previsto hacer el desagüe de las zonas comunitarias independientemente o no. En este último caso, llevar las aguas hacia tu terraza puede considerarse un sistema de desagüe admisible. Además, en el momento en que esta situación se da desde el inicio y es aceptada por ti, se considera que la servidumbre existe. Además, si son 2 comunidades en un único solar, las escrituras a las que haces referencia (servidumbre de acueducto...) no se refieren sólo a las aguas de tu comunidad sino a las de todo el edificio en cualquier sentido, desde el momento en que tu terraza puede usarse desde el principio para el desagüe de otras cubiertas (además del paso de bajantes, que es a lo que realmente se refiere ese concepto en unas escrituras).
O sea, que la absoluta ilegalidad de la solución que tienes yo no la veo tan contundente. Y es posible que planteado el tema en un juicio pudiera verse también así, que la situación es anómala o indeseable pero no ilegal.
Además queda la parte de la pérgola. De entrada, yo entiendo que es más que probable que se trate de una construcción ilegal, no contemplada por la normativa y que, aunque cuente con el acuerdo de la comunidad, no podía haberse construido.
De manera que tenemos, en resumen, que tú dispones de una terraza por la que desaguan los espacios comunitarios vecinos, al menos es así desde la construcción del edificio y por tanto con tu beneplácito. En la cual tú has hecho una construcción, seguramente sin permisos y con posibilidad de tratarse de una construcción ilegal e ilegalizable, para lo cual impones un cambio en las condiciones de desagüe que existían a priori en tu edificio y causando un prejuicio a otros. Lo siento pero no veo por donde cogerlo. Desde todos los puntos lo que yo entiendo es que no tienes razón y que lo que debías haber intentado es realizar tu construcción ofreciendo una solución al desagüe vecino y no exigir una solución alternativa a ellos, que no han cambiado las condiciones constructivas de su zona comunitaria.
Sin embargo, comentas que según tus consultas lo que tienes es ilegal. No acabo de ver qué clase de consultas pueden haberte dicho eso pero seguramente cuentan con más datos que los que tengo yo. Así que deberían ser esos que te han aconsejado los que te indiquen las posibilidades que tienes, que seguramente sean todas pasando por un juicio. Sólo te recomiendo que te asesores bien antes, porque como digo, no está el tema tan claro como lo quieres ver tu.
Siento que mi respuesta no haya podido ser de tu agrado pero estoy obligado a interpretar cada caso según mis conocimiento y los datos que me ofreces y dar respuestas objetivas, que en ocasiones son contrarias a los intereses de quien pregunta. Espero haberme equivocado y que se solucione el tema a tu entera satisfacción.
Si la terraza es cubierta del edificio hay que tener muy claro que (como tal cubierta) no pertenece a la Comunidad (aunque usted tenga todo el derecho de uso y disfrute); esto es muy importante ya que de la definición exacta de la propiedad de esa terraza dependerá quien tiene la razón. Es muy habitual que las terrazas y patios sean propiedad de la C.P.E. aunque el uso y disfrute sea exclusivo del vecino que puede acceder a ellas.
Si efectivamente la propiedad es suya puede sellar los desagües sobre los que no se haya constituido una servidumbre a través de su propiedad. Si ese sellado se quitase puede denunciar a quien lo haga por daños y perjuicios.
Si la propiedad es de la C.P.E. y usted tiene el uso y disfrute, la C.P.E. puede determinar que el desagüe de las otras terrazas se haga a través de la suya (con el correspondiente acuerdo y modificaciones oportunas en el título constitutivo si fuese el caso, y a lo que usted se puede oponer); además usted puede solicitar que se haga canalizada (a través de una bajante que una la terraza vecina con su desagüe, para no poner en riesgo su derecho al uso y disfrute, además hay que comprobar que el caudal adicional no sea tal que el sumidero de su terraza sea insuficiente por cálculo para la recogida del agua que llegue al mismo y ver la solución que se daba en el proyecto original del edificio. En este caso sería conveniente que encargase un informe pericial a un arquitecto y pusiese el tema en manos de un abogado.
1.- Veo que hace la pregunta y ud. misma se da la respuesta.
2.- Lógicamente es ud. quien domina los datos y conoce las circunstancias, por lo que tiene todos los elementos de análisis de los cuales yo carezco.
3.- Lo único que no me ha gustado, es el proceder, por su cuenta, a solucionar el problema, pues si este es comunitario, necesariamente habrá de resolverlo la Comunidad.
4.- Comprendo que una Demanda lleva mucho tiempo, pero, desgraciadamente, este es el camino, para reclamar justicia.
5.- Mire la posibilidad de someter este asunto ante una Corte de Arbitraje, pues, en un mes o dos, a lo sumo, tendrán un Laudo que lo resuelva. Para ello han de estar de acuerdo, en someterlo, ambas partes implicadas y existen Cláusulas, de distintas Cortes de Arbitraje, que se pueden poner en un Acta de una Junta General, donde se someta esto a votación. El coste de este procedimiento es mucho mas barato, también, que el de los Tribunales.
Saludos
Pedro
Desconozco que consultas previas has realizado, pero parece que el concepto de gravamen de servidumbre de acueducto, no lo has entendido bien, pues lo que significa, es que tienes que tener esos dos desagües, tu terraza es predio sirviente, es decir que a ella van a desaguar las colindantes, con lo que en base a lo que tu misma me cuentas, entiendo la que ha obrado de manera improcedente, has sido tu y no la comunidad colindante.
Realizarte una aclaración dado que he revisado las escrituras de todo el edificio y todas las terrazas están gravadas con la misma servidumbre que la mía, por lo tanto deben recoger todas las aguas de la zona comunitaria?? porque solo lo recoge la mía....según su punto de vista.
Efectivamente, si en cuanto al resto de terrazas se ha impuesto la misma servidumbre, en ellas también podrá haber desagües al igual que en la tuya, ahora una cosa es la cuestión legal de inscripción de la finca, y otra es la constructiva, que quizás no se correponsde totalmente con las inscripciones, o igual simplemente se gravaron todas las terrazas registralmente, y luego, unicamente se colocaron sumideros, en la que constructivamente tenia mas sentido hacerlo.
Por lo tanto si registralmente no esta gravada con la servidumbre, pero constructivamente salen en los planos de mi vivienda, si me los debo quedar?
Lo primero es que te recomiendo un estudio por un profesional de la nota registral o certificación registral de tu vivienda, y luego pues no se si entendiste bien o no, mi primera respuesta, pero lo que te dije es que por la descripción que das del gravamen de tu terraza, entiendo si has de tener dichos sumideros, porque las aguas residuales, en ningún momento habla de que sean solo las tuyas, con lo que se entiende que se refiere a las de la Comunidad, con todo, te repito, lo mejor seria que si no estas conforme, llevaras toda la documentación a un profesional a que la estudiara directamente.
Si tiene la ley de su parte y no la hacen caso solo puede denunciar, si a usted le roban en su casa y no denuncia al ladrón no pasa nada, pues en este caso es igual.
Supongo que el escrito lo mandó por burofax o fue en persona para que le firmaran acuse de recibo si es así hable con su seguro por si tiene defensa jurídica contratada, es lo normal en casi todas las polizas y que le realicen ellos la denuncia gratis, si no contrate un abogado e inicie las acciones lo antes posible.