Dudas sobre la venta de vivienda y las deducciones por la inversión realizada

Soy el de la casade 92 millones que vende otra por 55 y te vuelve loco a preguntas...
He estado leyendo una respuesta tuya a otra persona y ya me he hecho un lío.a mí me dices que no puedo volver a deducirme porlo reinvertido, ya que lo dice la norma y sin embargo en el siguiente caso :Buenos días mi consulta es la siguiente:
Vamos a vender nuestra vivienda habitual por 47 millones de pesetas, que me costo en su día 17 millones de pesetas. Nos cambiamos a otra vivienda que va a ser la habitual y que nos cuesta 51 millones.
De la vivienda que vendo comprada en Mayo de 2000 he estado pagando una hipoteca de unas 100000 pts/mes y me queda de pagar de dicha hipoteca 9 millones de pesetas.
Querría saber como funciona la reinversión en vivienda habitual, requisitos, etc. A poder ser en un ejemplo practico con los datos que le adjunto.
Muchas gracias.
Re: Venta vivienda y reinversión en vivienda habit
Hola:
En tu caso la venta generará una GANANCIA PATRIMONIAL que se calcula así:
Ganancia Patrimonial = Valor venta - Valor compra actualizado
Valor venta: 47 millones
Valor compra: 17 millones
Valor compra actualizado = 17 x 1,1261 = 19.143.700
GANANCIA: 47.000.000-19.143.700=27.856.300
A pagar:
27.856.300 x 15% = 4.178.445
Caso de no acogerte a la EXENCIÓN POR REINVERSIÓN deberás pagar 4.178.445 en concepto de IRPF por la ganancia producida en la venta.
Para no pagar esta cantidad puedes acogerte a la Exención por Reinversión.
Para ello debes reinvertir TODO lo recibido por la venta menos la parte pendiente del préstamo.
En tu caso debes reinvertir:
47-9=38 millones
¿Qué significa esto? Que para acogerte a la exención por reinversión tienes que comprar la nueva vivienda de 51 millones pagando 38 millones en efectivo y pidiendo, COMO MÁXIMO, un préstamo de 9 millones.
Si haces esto quedarás exento de pagar los 4.178.445 calculados antes.
Posteriormente, en los años siguientes te podrás deducir por los pagos del préstamo de la misma manera que hasta ahora."
¿Le dices que sí se pueden deducir en los años posteriores .No entiendo cual es la diferencia.Lo único diferente es que mi reinversión sería parcial y no total pero por qué yo no me podría deducir por los pagos del préstamo que pido que sería en principio de 32 millones y en este caso sí se pueden deducir por los 9 millones de préstamo?
Te recuerdo que yo invertiría 32 millones (para quedar exento tendría que reinvertir 324.556'66) con lo cual me quedaban una parte proporcional a pagar por lo no reinvertido pero después por el préstamo de 30 millones entiendo que sí podría deducir, ¿no?
Muchas gracias y perdón por ser tan pesado
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1 respuesta

Respuesta
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Hay una diferencia pero entiendo que entre tanto cálculo te puedas perder y es la siguiente:
Esta persona tiene que reinvertir 38 millones (47 que le dan por la venta menos 9 del préstamo que pidió).
La nueva vivienda le cuesta 51 millones por lo que si reinvierte el total (38 millones) queda parte que no está cubierta por esta reinversión: 51-38=13 millones
Se sigue el mismo criterio, por los 38 millones reinvertidos no puede deducirse una segunda vez como inversión en vivienda, pero por lo que pase de esa cantidad, en este caso 13 millones, puede deducirse como siempre (ahora que lo veo le he contestado mal y no eran 9 millones de préstamo lo que podía pedir sino 13)
La diferencia con tu caso es que tú no tenías ese exceso. El total que reinvertias era menor que lo que te costaba la nueva vivienda, por lo que tienes que elegir, o pagar por la ganancia o acogerte exención por reinversión.
Espero haberte aclarado la cuestión, esta persona TAMPOCO PUEDE DEDUCIRSE POR LO REINVERTIDO, SE DEDUCE POR EL EXCESO SOBRE LO REINVERTIDO.
Un saludo, entiendo que tengas múltiples dudas en este asunto y te agradezco la confianza.
Perdona, pero cuando dices que el total de lo que yo invierto es menor que lo que me cuesta la nueva vivienda, también le ocurre al caso anterior: reinvierte 38 y la vivienda le cuesta 51 y que por tanto tiene derecho a deducción por la hipoteca de 13 millones.En mi caso ya sé que no reinvierto el total pero entonces, según mi opinión, aunque no pudiese deducir por todos los 30 millones de hipoteca, ¿al menos debería poder deducir por la parte proporcional.No crees? Aparte que aunque reinvirtiese el total obtenido aún debería pedir hipoteca porque no llegaríamos entre mi mujer y yo a los 92 que cuesta la nueva vivienda. Quizás te refieres a que sólo en este último caso podría deducir (entiendo) o sea reinvertir todo y deducir por lo que falte (la hipoteca) o no poder deducir.O dicho de otra manera, para poder deducir por la hipoteca, hacienda dice que tienes que reinvertir todo y acogerte a la exención para poder deducir la hipoteca y qué si no reinviertes todo NUNCA PODRÁS DEDUCIR NADA, NI POR LA PARTE PROPORCIONAL. ¿Estoy en lo cierto?
Supongo que debo tener algún concepto poco claro y me lío, de nuevo muchas gracias por tu comprensión
A ver si te puedo aclarar la situación, te voy a poner un ejemplo para verlo más fácil:
Venta de vivienda habitual por 10
Valor de compra: 2
Ganancia: 10-2=8
Esta persona tendrá que declarar una ganancia en el IRPF de 8 la única forma que hay de no tener que pagar por esta ganancia es que se acoja a la exención por reinversión.
CASO 1: Compra una nueva vivienda por 12 (10 reinversión 2 préstamo)
En este caso quedaría exento de tributar el 100% de la ganancia obtenida ya que utiliza los 10 obtenidos en la venta para la compra de la nueva vivienda. Por esos 10 no puede deducirse como "Inversión en Vivienda Habitual" pero por lo que pase de 10 sí, en este caso 2.
CASO 2: Compra una nueva vivienda por 7 (Todo reinversión)
En este caso sólo reinvierte 7. Para que el 100% de la ganancia quedara exento de tributar debería haber reinvertido 10, por lo tanto quedará sujeta a gravamen la parte proporcional de la ganancia. Esta proporción se hace entre lo RECIBIDO (10) y lo REINVERTIDO (7).
Esto quiere decir que ha reinvertido el 70% de lo recibido con lo que queda exenta de tributar el 70% de la ganancia y tributará por el otro 30% (30% de 8 son 2,4)
El caso 2 es tu caso, y te explico por qué:
Aunque tu nueva vivienda cueste 92 y esto sea mucho más que lo que recibes por la venta de la anterior la compra la haces JUNTO CON TU MUJER, por lo tanto tu inversión es LA MITAD DE 92 (46), que es menos de lo que recibes y de lo que deberías reinvertir para que el 100% de la ganancia quedara exento.
Esto es así porque la vivienda que vendes es tuya propia al 100% mientras que ahora (para Hacienda) compras sólo el 50% de una nueva vivienda.
Para poder deducirte por la hipoteca tiene que ocurrir alguna de las siguientes situaciones:
1: No te acoges a la exención por reinversión, con lo que pagas por el 100% de la ganancia obtenida y a partir de ahí te puedes deducir desde el primer euro invertido en la nueva vivienda
2: El precio a pagar por la nueva vivienda es mayor que lo reinvertido (CASO 1), si para pagar este EXCESO pides un préstamo te podrás deducir por sus pagos.
Espero haberte podido aclarar tu duda. Un saludo y no olvides puntuar la respuesta.
Cuando dices:
Para poder deducirte por la hipoteca tiene que ocurrir alguna de las siguientes situaciones:
1: No te acoges a la exención por reinversión, con lo que pagas por el 100% de la ganancia obtenida y a partir de ahí te puedes deducir desde el primer euro invertido en la nueva vivienda
2: El precio a pagar por la nueva vivienda es mayor que lo reinvertido (CASO 1), si para pagar este EXCESO pides un préstamo te podrás deducir por sus pagos.
Entiendo que sólo podré deducirme si reinviertiese todo, que en mi caso serían
324.556 euros y la parte de mi 50% del valor de la casa fuese mayor de esos 324.556 euros.
¿Cómo en mi caso la parte proporcional es de 46 millones, que es mucho menos de los 324.556 euros, entonces nunca podré desgravar en el irpf.Es correcta la interpretación?
Un saludo y gracias por tu inestimable ayuda
Efectivamente, por el préstamo no puedes desgravarte puesto que no llegas a reinvertir los 324.556 euros.

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