Venta casa matrimonio divorciado
buenas, a ver qué me podéis aportar sobre un tema de matrimonio que se separó:
el ex de mi hermana se fue de casa hace años, dejándola sola con dos niños, y ya han pasado nueve años, nueve años en los que ha tenido que estar batallando y ha tenido que hacer frente ella sola mucho tiempo a la hipoteca del chalé donde fueron a vivir al principio, nueve años de denuncias para que él se hiciese cargo de sus responsabilidades, y más o menos está arreglado en ese sentido. Hay que hacer constar que el pollo en cuestión es un licenciado que gana bastante más dinero que ella.
el tema es que ya les han asignado un tipo en el juzgado para que estime lo que le corresponde a cada uno, hay una cantidad de hipoteca aún sin pagar y aquí viene la cuestión:
ella teme que una vez que el juzgado asigne lo de cada uno él pueda vender su parte de alguna manera de forma que ella se vea expuesta a tener que compartir la propiedad con algún inversor sin escrúpulos. Mi hermana querría vender pero a un precio justo, no tener que malvender.
¿Hay alguna forma de que ella pueda asegurarse de poder ponerse de acuerdo para vender o tener derecho de retracto o tanteo (no sé nada de esto) para cubrirse las espaldas?
Un saludo.
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1 Respuesta
Jesús 35, como el caso del ex de tu cuñada hay muchos en su misma situación, en el año 2010 se produjeron en españa 110.321 disoluciones de matrimonios, un 3,9% más que en 2009, aunque lejos del máximo de 145.919 alcanzado en 2006, según los datos del instituto nacional de estadística (ine). Seguramente muchos se habrán separado pero seguirán unidos por la hipoteca. Estos “hipo-casados” se enfrentan a un importante problema, ya que la caída del precio de la vivienda no les permite salir del embrollo por la puerta natural: vender y repartirse el dinero
Y es que en hipotecas contratadas en los últimos 6 años es posible que la deuda hipotecaria supere con mucho el 80% del valor actual de la vivienda. Asimismo, el escenario puede complicarse por la variación de ingresos que puede haber sufrido la pareja (o incluso paro), o la existencia de avalistas por una de las partes de la pareja
En caso de separación, ¿qué podemos hacer con la casa?
Existen diferentes soluciones, pero todas están condicionadas a la situación particular de cada pareja. A continuación explicamos las mismas, y lo que se debe tener en cuenta:
1. Vender la vivienda de mutuo acuerdo
La solución más fácil puede ser monetizar el valor de la vivienda, cancelar la deuda hipotecaria, y repartirse el dinero sobrante. Esta opción se encuentra con 3 posibles obstáculos:
- Una de las dos personas quiere quedarse en la vivienda y/o no venderla
- El estancamiento actual del mercado inmobiliario hace que la venta de una vivienda se convierta en una tarea difícil, que puede demorarse en el tiempo (más de lo que una pareja en crisis podría soportar), o que puede implicar una importante rebaja en el precio de venta si se quiere dar una solución rápida
- El saldo de la hipoteca debe ser inferior al importe de venta, ya que de lo contrario el banco debe autorizar la conversión del importe de la hipoteca que no se cancela con la venta en un préstamo personal o similar. Y esto es algo, que además de seguir manteniendo a la ex pareja unida por una deuda, no resulta fácil de aprobar por el banco
2. Dación en pago
Si la venta resulta difícil, otra opción es intentar que el banco se quede nuestra vivienda a cambio de saldar la deuda hipoteca. El inconveniente de esta opción es que el banco no está obligado a aceptarlo y no suelen estar por la labor, sobre todo si la hipoteca se estaba pagando con regularidad
3. Un miembro de la pareja se queda con el 100% de la vivienda
En este caso el factor fundamental para seleccionar la mejor opción es el régimen por el cual hemos adquirido la vivienda:
- Si estamos casados en régimen de separación de bienes o somos pareja y la vivienda la compramos en proindiviso, deberemos hacer una extinción de condominio ante notario donde uno se adjudique el 100% de la vivienda
- Si por el contrario estamos casados en régimen de gananciales y la vivienda es ganancial, existen dos procedimientos: (i) el primero, ante notario, donde liquidamos la sociedad de gananciales adjudicándose la vivienda uno de los miembro o (ii) vía judicial donde un juez liquida la sociedad de gananciales el problema que nos encontramos en estos casos es que por el hecho de que uno se adjudique el 100% de la vivienda y se comprometa (ante juez o notario) a pagar el 100% de la hipoteca, el otro miembro de la pareja no queda liberado de su obligación al pago de cara al banco. Si su expareja incumple en el pago, la entidad financiera puede ir contra él esto mismo se aplica también para los avalistas. También seguirá apareciendo en nuestro historial crediticio en banco de españa (cirbe), ya que de cara al banco seguimos siendo deudores del préstamo hipotecario. Esto puede limitar la capacidad de pedir otro préstamo hipotecario en el futuro. Para evitar problemas, lo mejor es que al firmar la extinción de condominio o liquidación de sociedad de gananciales (notarial o judicial), se cancele a la vez el préstamo hipotecario, constituyendo uno nuevo el miembro de la pareja que se adjudica la vivienda. Aunque a día de hoy esto supone probablemente encarecer el préstamo (por los diferenciales superiores que aplican los bancos) se trata sin duda de un mal menor.
me ha quedado claro, el tema es saber si puede ella hacer o pedir en el juzgado algo ante una actuación hostil por parte de él; esto es, que venda su parte a una empresa que gestione proindivisos y ella se quede de alguna forma indefensa y obligada a malvender...
Jesús 35, seria ya cuestión de negociar, no ha otra forma.
