Compra-venta pisos / Hacienda

Hola,
Dado lo enrevesado del caso que os expongo a continuación, agradezco de antemano vuestra atención.
Compré un piso hace cuatro años por 15 M de pesetas, por el que he estado desgravando ha hacienda.
En Noviembre del 2004, mi banco me concedió una línea de crédito para pagar las arras de otro piso (4M).
En enero del 2005 he vendido mi anterior piso por 26.3M, teniendo una ganacia patrimonial de 11.3M
Con estas ganancias, he cancelado la linea de crédito de 4M, he amortizado 9M del nuevo piso y he realizado reformas por un coste de 2.5M.
Tengo muchas dudas de como presentar todo esto a hacienda.
Mi idea es la siguiente:
1) Declarar en el 2004 únicamente los pagos de la hipoteca de mi anterior piso.
2) Declarar la ganancial patrimonial de 11.3 M y, por otro lado, las reinversiones en:
- Amortización hipotecaria de: 9M
- Devolución linea crédito arras: 4M
- Rehabilitación nuevo piso: 2.5M
Con esto, la ganacia patrimonial quedaría absorbida por las reinversiones, pero tengo varias dudas:
1) ¿Debería declarar los pagos realizados en el 2004 por las arras aun cuando hayan sido con financión ajena? En ese caso, no podría volver a declararlos en el 2005 y perdería ese importe de la reinversión o podría diferirlo al año siguiente para compensar la ganancia patrimonial.
2) ¿Puedo desgravar por esos 2.5M millones para rehabilitación de vivienda?
En el peor caso, declarando en el 2004 los 4M de arras, pierdo desgravación, y en el 2005, con unas ganancias patrimoniales de 11.3M, solo reinvierto 9M, con lo cual deberé pagar a hacienda bastante dinero.
Muchas gracias de antemano en este enrevesado caso.

1 respuesta

1
Respuesta de
Hola
Me parece que te sale humo por la cabeza ¿no?
Sin más complicaciones decirte que en 2004 NO DEBES declarar nada del nuevo piso ni de los pagos... ya que no has vendido en ese año.
Ante hacienda solo debes declarar cuando VENDES y no lo haces hasta enero de 2005 así que sera para la declaración que harás en mayo de 2006 ¿OK?
Para la renta de 2004: deberás desgravarte tu hipoteca normal y corriente porque a 31 de diciembre sigues teniendo piso.
De los pagos al otro piso no debes informar puesto que la segunda vivienda no desgrava...
Para la renta de 2005
Es efectivamente cuando VENDES y por lo tato cuando obtienes esas Ganancias que comentas 11.3 M (que sepas que serán menores puesto que tanto la venta como en su día la compra ocasionan gastos y hay que descontarlos)
Sobre esas GP (11.3 M) es sobre lo que se paga a hacienda el 15%
Pero si solicitas exención por reinversión deberás invertir en el nuevo piso TODO lo que has obtenido de la venta (26.3). solo en el caso de reinversión te podrás descontar la hipoteca que te quedara pendiente en el momento de la venta(9).
El importe que deberás reinvertir en el piso nuevo sera de 26.3 - 9 = 17.3... para quedar exento del impuesto.
Pero veo que tu solo has pagado 4 así que pagaras a hacienda por lo que no reinviertes (17.3 - 4 = 13.3) proporcionalmente a tus GP (11.3)
**decirte que tienes un plazo de 2 años para la reinversion, asi que como estamos en el 2005 si te ha quedado pasta podrias reinvertir mas.
En resumen,
Tus GP son 11.3 y "deberias" pagar el 15% que son casi 1'7 M
Si reinviertes venta -hipoteca = 17.3 NO PAGARÍAS NADA A HACIENDA
Si has reinvertido solo 4 kilos, se calcula la parte proporcional con una regla de 3 y obtenemos la parte exenta que luego descontaremos de las GP
Lo que debes reinvertir (17.300.000) es a tus GP (11.300.000) en la misma proporción que lo que realmente inviertes (4.000.000) a la parte exenta que es 2.612.716
De tus GP (11.300.000) descontamos la parte que te quedaría exenta por la reinversión de los 4 kilos 2.612.716 y obtenemos la parte proporcional NO exenta 8.687.284 sobre la que pagaras el 15 %, o sea, 1.303.092
Que tengas en cuenta que solo he puesto que has reinvertido los 4 kilos, pero luego tienes que incluir TODO lo que pagues del piso nuevo hasta 31.12.2005
Espero haberte aclarado tus dudas, y si no tienes más consultas, puntúa la respuesta.
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