Duda sobre subrogación y enervación de la oferta

Te agradecería muchísimo que me ayudaras a resolver una gran duda que tengo:
Tengo una hipoteca desde hace unos años con Caixa Galicia (capital pendiente 116.000 eur).
Hace un mes aprox. Empecé los trámites de subrogación a otro banco (Deustche bank), y mi entidad de siempre ha enervado. En el Deustche bank me dicen que pueden rebajar aún más la oferta (aunque es una rebaja mínima) y que Caixa Galicia no puede enervar más de dos veces.
¿Esto es así? ¿Cuántas veces puede enervar mi entidad?
Por otro lado, mi entidad (Caixa Galicia) me dice que si el Deustche Bank le envía una segunda oferta vinculante, y ellos enervan, que al final tendré que pagar yo dos veces el importe de notaría al haber enervado dos veces. Esto me extraña mucho, ya que yo pensaba que solo pagaría una única vez los gastos de notaría al firmar la novación.
La tercera y última pregunta: ¿Me conviene subrogar o novar con mi entidad? En el Deutche bank me aportan 500 eur de los gastos que conlleve la subrogación.

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Según la LEY 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del mercado Hipotecario, no hace referencia a las veces que puede tu entidad actual enervar ante una posible subrogación a otra entidad de tu hipoteca.
"... Entregada la certificación, la entidad acreedora
tendrá derecho a enervar la subrogación si, en el
plazo de quince días naturales, a contar desde la
notificación del requerimiento y en respuesta al
mismo, comparece ante el mismo Notario que le
haya efectuado la notificación a que se refiere el
párrafo anterior y manifiesta, con carácter vinculante,
su disposición a formalizar con el deudor una
modificación de las condiciones del préstamo que
igualen o mejoren la oferta vinculante. De esta
manifestación se dejará constancia en la propia acta
de notificación."
Yo entiendo que enervar sobre una oferta vinculante sólo se puede suceder una vez ¿Por qué? Por que cuando sucede esta opción, la enervación de tu actual entidad tiene que verse reflejada mediante contrato privado que aplicarán a tu hipoteca o bien, en escrito público a través de novación modificativa, con los consiguientes gastos de notario, registro y demás, que rondarán los 500 o 600 euros.
Entonces para que se produzca más de una enervación no podría ser por escrito ni ante notario como debe ser, si no más bien de palabra y negociación entre ambas partes.
En la primera oferta vinculante que emite D.B. vía notarial a C.G deberá reflejar las condiciones que ofrece, pero condiciones definitivas, dando la posibilidad a C.G. a igualar las presentes. Si luego esto se traduce en una novación de las condiciones de la hipoteca acabará el proceso.
En cuanto a la segunda pregunta, eso no es posible que usted corra con los gastos dos veces por lo expuesto anteriormente. A no ser que la primera oferta vinculante hubiese sido enervada y se reflejase esto en documento público, con los gastos antes mencionados. Si después de esto D.B. vuelve a presentar otra oferta vinculante sucediendo lo mismo que en la primera ocasión, serían los segundos gastos que usted tendría que soportar, entonces sí tendría razón C.G., pero por que antes que sucediese el 2º coste tuvo que suceder el 1º, y sabemos que eso todavía no ha sucedido.
No es simplemente que D.B. remita oferta vinculante mediante notario (que conlleva unos gastos) a C.G., esta última enerve y vuelva a remitir oferta vinculante mediante notario (pues es la única manera) otra vez y vuelva a enervar C.G. No pretenderán marear al notario con tanto documento, supongo. Si enerva la primera vez se acaba el proceso y el notario da cuenta de ello, se le paga y santas pascuas, documento privado o novación modificativa.
En cuanto a la tercera pregunta: Pues depende de la mejora que le hagan con respecto a C.G., y lo que se ahorra con ello, si el diferencial que aplican unos y otros es considerable y si otras condiciones se mejoran sustancialmente. Desconozco las condiciones de su préstamo hipotecario, la oferta vinculante de D.B., si C.G. en su posible enervación lo aplicará mediante documento privado o novación modificativa, si la cajera de D.B. está más buena que la de C.G... en fin una serie de cosas que tiene que valorar.l
Yo desde luego sólo por la amenaza de C.G. sobre el pago por dos veces de los gastos notariales, registrales... etc, como si aquií fuésemos tontos del culo, me subrogaría por mis santos cojones.
Muchas gracias absctct por tu ayuda!
Finalmente he optado por evitar que DB envíe la 2ª oferta vinculante, ya que no va a hacer más que retrasar el proceso.. Al ser muy probable que CG enerve, me tendré que quedar con ellos por ley. Así que ya estamos iniciando el proceso de novación.
Muchas gracias por todo
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Si las condiciones de Deutsche Bank son mejores que las que tienes actualmente, no le des más vueltas y cámbiate porque si la Caixa hubiese querido favborecerte ya lo hubiese hecho..
Lo de cobrar dos gastos de notaría es un cuento chino
Hola de nuevo Fuyola
El caso es que yo no puedo elegir: El Deutche Bank lanza la oferta vinculante, pero si Caixa Galicia enerva, me tengo que quedar por ley con ellos.
La duda me sigue con la segunda oferta vinculante que ofrece Deutche Bank. Es ridícula, y me he enterado de que es la última oferta vinculante que lanzará. Esto a mi me supone un retraso más de por lo menos un mes a cambio de una mísera mejora (que es según mis cálculos de 12 eur el primer año y nada más). Además como la rebaja es mínima, es muy probable que Caixa Galicia enerve de nuevo y esta vez ya no me quede más remedio que quedarme con ellos.
¿Qué me recomiendas? Lanzamos la segunda oferta vinculante con el retraso que conlleva, ¿o lo dejo estar y hago la novación con las nuevas condiciones igualadas con Caixa Galicia?
Gracias de nuevo y saludos
¿Por?.-12,-- al año no te merece la pena esperar y si tienes la misma oferta con la Caixa, no le des más vueltas y firma en el notario que si es solamente una modificación de algunas clausulas de la hipoteca, no te costará mucho dinero.
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Necesitaría saber si tu aceptastes la enervació de tu entidad y si se hizo efectiva, normalmente es verdad que solo lo hacen en una ocasión, pero me da la impresión por lo que dices que aún no se ha llevado a cabo, por lo que no se ha ejercido. De todas formas en estos casos siempre digo lo mismo, el cliente es el que sabe en que situación se encuentra y si le compensa una pequeña rebaja en su cuota mensual a cambio de un desembolso de gastos, depende de los tipos y revisiones que os han ofrecido y de la necesidad de cada uno de bajar unos euros la hipoteca.
Siento no poder ayudar más
Muchas gracias Marga
Finalmente, para no demorar el proceso he optado por no enviar la 2ª oferta vinculante, ya que es casi seguro que vuelvan a enervar, así que ya estamos iniciando el proceso de novación.
Muchas gracias por tu ayuda
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En primer lugar decirte que por regla general la entidad que tiene la hipoteca suele como se dice tener la sartén por el mango, es decir, puede rebajarte el tipo de la hipoteca y el diferencial sin necesidad de igualar para hacer poco atractivo el cambio.
Aquí lo que se trata es buscar una fórmula que te permnita aliviar los gastos financieros. Cuando la entidad financiera que recibe una oferta vinculante para "robar una hipoteca" ofreciendo condiciones más ventajosas, es el cliente el que decide si se queda o se va. En ocasiones existen ofertas de algunas entidades que se hacen cargo de los gastos, aunque en su caso no es así y se deberá sopesar aun recibiendo esos 500 euros si nos merece la pena. Calcula el ahorro de intereses en el plazo restante y réstale los gastos que hayas de soportar. No entiendo que el Deutsche haya de realizar otra oferta. También puedes irte con el Deutsche Bank y el mismo acto subrogar y novar aplicando esa mejora que te dicen . Como veras hay solución para casi todo. Lo más barato que tu entidad La Caixa nove la hipoteca te ponga las mismas condiciones que el Banco alemán y te cobre lo mínimo.(Se suele cobrar la comisíon de modificación de condiciones contractuales que ronda el 1% sobre el principal pendiente, además de los gastos notariales y de registro)

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