Impuestos a pagar al vender una casa

Hola,
no sé si este será exactamente tu campo pero como he visto que eres el "experto" con mayor valoración en "hipotecas" te pregunto a ti :-) Perdona si no es una pregunta exactamente relacionada con tu campo de conocimiento:
En julio de 2004 compré una propiedad que estaba constituida por una vivienda y un garaje con escrituras independientes para cada uno. La vivienda se escrituró en 150.000 euros y la plaza de garaje en 15.000 euros, pidiendo una hipoteca de 150.000 euros. En junio de 2006 hice una ampliación de hipoteca (no sé si este dato es relevante, pero te lo consigno por si acaso) para hacer reformas en casa hasta los 180.000 euros, de los cuales ahora mismo me quedan unos 170.000 euros por pagar.
La cuestión surge del hecho de que ahora voy a vender dicha propiedad, por un precio que será escriturado como 210.000 euros la vivienda y 21.000 euros la plaza de garaje. ¿Qué cantidades tengo que pagar por la venta? La propiedad se encuentra situada en Alcalá de Henares, Madrid. Me suena (pero "he oído campanas y no sé dónde", probablemente esté equivocado), que se trata de dos cantidades: una "pequeña", el impuesto por plusvalía, que se paga en el ayuntamiento justo al ejecutarse la venta, y una cantidad "grande", que se paga al realizar la declaración de hacienda al año siguiente. ¿Podrías confirmarme si estoy en lo cierto, y qué porcentajes del precio de venta tengo que pagar para cada impuesto?
¿Variaría en algo las cantidades a pagar si realizo la venta después de julio del 2008 (con lo cual haría más de 4 años que tengo la vivienda y habito en ella)?
También tengo entendido que la cantidad "grande" (la de hacienda) puede reducirse si reinvierto las ganancias por la venta en la compra de una nueva vivienda... ¿Qué plazo tengo para hacer la nueva compra? ¿Qué cantidad tendría que pagar si en el plazo "permitido" compro una casa de, digamos, 190.000 euros estableciendo una hipoteca de 170.000 euros?
Muchísimas gracias por tu atención, de nuevo perdón si este tipo de cuestiones no son exactamente a las que te dedicas, un saludo,
César
1

1 respuesta

1
Respuesta de
Vamos por partes.
Por el final, el beneficio FISCAL obtenido puedes declararlo en la próxima renta PERO NO PAGAR POR ELLO indicando que lo destinas a reinversión de vivienda, tienes si no ha cambiado la cosa 2 años para ello
ATENCIÓN: SIEMPRE QUE LO QUE VENDAS SEA TU VIVIENDA HABITUAL Y LO QUE COMPRES TAMBIÉN si no es eso olvidate del asunto, es un beneficio como si hubieras vendido unas acciones.
Si vendes antes de los 3 años de haber comprado y te has desgravado tienes obligación de devolverle a hacienda lo deducido porque no considera tu vivienda habitual si no estas como mínimo esos tres años (pero no es tu caso por las fechas).
Si reinviertes podrás seguir deduciéndote PERO POR LA DIFERENCIA DE LO QUE YA LO HUBIESES HECHO Y HASTA EL NUEVO IMPORTE DE LA NUEVA VIVIENDA, ya que si cada 4 años nos vamos cambiando de vivienda y empezamos a deducir desde cero, el resto de españoles te estarán pagando siempre tu vivienda a través de tus deducciones ¿no crees?
Los gastos POR CUENTA DEL VENDEDOR que tiene una compra-venta y que se suelen pactar lo que se denomina "arreglo ley" son:
a) La plusvalía municipal, efectivamente ese impuesto que se paga al ayuntamiento de la localidad y que presentando en cualquier momento el recibo de i.b.i. te lo calculan ya mismo. Se paga más cuanto más tiempo hayas tenido la propiedad y nunca prescribe.
b) Los honorarios del notario
c) la cancelación de la hipoteca (tanto bancaria como escritura, registro etc).
Lo que se paga a hacienda y que la gente malconoce como plusvalías, es el INCREMENTO PATRIMONIAL ( O SEA EL BENEFICIO)
Y ese es muy fácil de calcular e incluso "de establecer":
Valor de la compra menos valor de la venta (lo que se refleje en las escrituras ¿me entiendes? )
Esa diferencia es tu beneficio y a efectos de declarar a hacienda es simplemente como si ese año hubieras cobrado un sueldo mayor, haces tu declaración y el % que te toque pagar
no le afecta a estas operaciones nada, que tengas o no hipoteca ni del importe que sea
tu compraste por un precio y vendes por otro
Hola,
muchas gracias por la información y sobre todo por los "consejos" subrayados y entre comillas acerca de "establecer" la ganancia gracias a "lo que ponga en las escrituras", consejos que he entendido perfectamente :-) De todas formas, me temo que en este caso, por una serie de razones que no vienen al caso, no tengo mucho margen de maniobra de "ajuste de cantidades"...
Entonces, por acabar de aclararme:
- Con respecto a la plusvalía municipal, nada que decir, gracias, preguntaré en mi ayuntamiento.
- Con respecto a la declaración de hacienda, entonces si compré por 150.000 y vendo por 210.000 (¿me olvido de la plaza de garaje? ¿La plaza no cuenta, o tengo que sumar las cantidades casa+garaje?), tengo una ganancia patrimonial de 60.000 euros, que es sobre la que declaro a hacienda, ¿no?
Según tengo entendido, lo que se "paga" es aproximadamente un 15% de dicha ganancia (¿podrías confirmármelo, por favor?) Con lo que, si no reinvierto en ninguna vivienda, al hacer la declaración me meterían un "palo" de 9.000 euros, ¿es esto correcto?
- He leído por ahí que el incremento de patrimonio no es exactamente precio de venta menos precio de compra, sino que, por un lado, hay un ajuste debido a la inflación (es decir, que mi precio de compra original se multiplica por un factor para tener en cuenta el "aumento del coste del a vida", y que mi precio de compra no se consideraría 150.00 euros sino... 160.000, por decir algo), y, por otro lado, que hay que tener en cuenta también los gastos de compra inicial (el típico 10% entre escrituración, etc). ¿Podrías confirmarme por favor la existencia de estas dos correcciones, y si, lo sabes, cuál ese "factor multiplicador" que actualiza el precio de compra inicial?
- Por último, y en el caso de que reinvirtiera, ¿cómo sería la cosa? Si yo he ganado (con las cuentas anteriores) 60.000 euros, y me compro una nueva casa de 190.000... ¿puedo dar por supuesto que entonces estoy reinvirtiendo todo en la nueva casa, y con lo cual no tendría que pagar nada a hacienda... o no es tan fácil como eso (se tiene en cuenta la cantidad nueva que pida de hipoteca, para saber cuanto reinvierto, etc?
Perdón por ser tan "pesado", pero es que estoy haciendo "equilibrismos" con los números para que todo me cuadre, y necesito afinar casi hasta el último céntimo...
Muchas gracias de nuevo, comprenderé si ya no puedes contestar a estas cuestiones tan concretas y "puntillosas", un saludo,
César
El porcentaje a pagar no es fijo saldrá de tu base imponible da la renta de ese año.
Cualquier cosa que vendas casa, garaje, sellos, un bolígrafo puede dar lugar a una ganancia patrimonial que debes de declarar (obviamente de un bolígrafo nadie se va a enterar ) pero de algún inmueble si porque tiene acceso al rgtro. De la propiedad y es publico, ademas de que todas las transacciones en una notaria se comunican a hacienda.
Si, efectivamente hay un coeficiente corrector pero no te lo puedo cuantificar, cuando entras en el programa padre de hacienda y marcas las casillas correspondientes sobre el precio de compra ya te lo aplica e programa, y obviamente puede variar de un año a otro en lo que el gobierno retoque el impuesto también te pide el programa los gastos de la compra y de la venta que minoran esa ganancia, pero ojo que GASTOS (notario, registro, comisiones, tasación, gestoría etc. ) "NO SON IMPUESTOS" (IVA PAGADO O TRANSMISIONES PATRIMONIALES) que es lo que más te sube de ese 10% que mencionas.
Y en cuanto a la reinversión, efectivamente tienes que establecer calculando manualmente, cada año del importe lo nuevo que adquieres, y en base a la hipoteca que pidas, lo que ya dedujiste de la hipoteca anterior etc. (esto es más bien de tema fiscal que aunque conozco no soy un experto) pero...
Te insisto en algo OLVIDATE DE ESTE ASUNTO SI NO ESTAMOS HABLANDO DE VIVIENDA HABITUAL, y no confundamos vivienda habitual solo por ser donde vives porque si tienes otro inmueble ANTES que la habitual, como es lógico ese inmueble NO ES 2ª RESIDENCIA PUESTO QUE ES ANTERIOR A LO QUE COMPRAS. Ojo con esto.
Sí, todo esto se trata de vivienda habitual (es la única propiedad que tengo, en la que además estoy empadronado).
Gracias por aclararme con detalle todo lo que podías, intentaré informarme por otro lado de la parte fiscal de reinversión.
Un saludo
Añade un comentario a esta respuesta
Añade tu respuesta
Haz clic para o
Escribe tu mensaje
¿No es la respuesta que estabas buscando? Puedes explorar otras preguntas del tema Hipotecas o hacer tu propia pregunta: