Préstamo hipotecario.. ¿Por favor alguien me ayuda?
Intentare ser lo más clara posible con datos reales,
Bien, ¿trabajo en una Promotora que solicito al banco un préstamo de 1.550.000,00? Para la realización de una construcción, se firmo el préstamo el día 19/02/2007.
Disponemos del dinero sobre certificaciones, ¿la primera disposición fue el 19/02 de 492.250?, si bien la escritura dice que este préstamo se pagara a 380 meses a partir del 16/08/2008 en cuotas compresivas de capital e intereses, pero desde la firma del contrato al 31/12/07 se han pagado una cuotas y en el detalle del banco pone AMORTIZACIÓN PATRIMONIO, ¿qué es esto? ¿Interesen anticipados? En este caso como contabilizo el préstamo, ¿las disposiciones y los intereses?
Lo que sea se que me servirá de ayuda..
Bien, ¿trabajo en una Promotora que solicito al banco un préstamo de 1.550.000,00? Para la realización de una construcción, se firmo el préstamo el día 19/02/2007.
Disponemos del dinero sobre certificaciones, ¿la primera disposición fue el 19/02 de 492.250?, si bien la escritura dice que este préstamo se pagara a 380 meses a partir del 16/08/2008 en cuotas compresivas de capital e intereses, pero desde la firma del contrato al 31/12/07 se han pagado una cuotas y en el detalle del banco pone AMORTIZACIÓN PATRIMONIO, ¿qué es esto? ¿Interesen anticipados? En este caso como contabilizo el préstamo, ¿las disposiciones y los intereses?
Lo que sea se que me servirá de ayuda..
1 Respuesta
Respuesta de abbm
2
En primer lugar haremos un par de puntualizaciones. Las promotoras firman dos (o tres) tipos de préstamos, normalmente: Préstamo suelo, y Préstamo promotor o un tercer caso que es un préstamo promotor, donde parte es para la compra de suelo y parte es para realizar la obra.
En cualquier caso, entiendo que tu caso es el segundo, sino coméntamelo. Entonces en la escritura dirá algo así como que el importe total concedido del préstamo son 1.550.000 euros, de ellos te irán dando cantidades conforme avance la obra, entonces la escritura pondrá algo así:
- El banco te entrega 10% a la firma de la escritura
- 70% conforme al grado de avance de la obra
- 20% restante a la entrega de las viviendas.
La forma de sontabilizarlo es (572) a (170) Deudas con Bancos a L/P, por cada una de las disposiciones que hagas del préstamo.
Por otro lado en cuanto a las cuotas mensuales o trimestrales, normalmente en los préstamos promotores se establece un periodo de carencia de 2-3 años, que es lo que suele durar la obra. Es decir, durante el periodo de carencia sólo tendrás cuotas de intereses financieros, y nunca amortizas capital. Sino que cuando llega la entrega de las viviendas los clientes se subrogarán en los préstamos "hijos" de tu préstamo promotor.
Esto se contabiliza del siguiente modo: cada vez que te llega la cuota del cargo del banco registras: (662) a (572), y cuando llegue el cierre del ejercicio te tienes que acordar de periodificar los gastos financieros devengados desde que pagaste la última cuota, hasta la fecha de cierre del ejercicio.
En cuando a lo que comentas de amortización de patrimonio, puede ser que sea una amortización anticipada de principal por alguna razón, p.ej.- que os anticiparan más dinero de la cuenta en la última certificación y ahora hayan rectificado el error. Si es así, o si en cualquier caso tienes que ajustar el principal, tienes que registrar (170) a (572).
De todos modos te aconsejo un par de cosas, por experiencia:
- Monta en excel tu propio cuadro de amortización de préstamo, incorporarndo una columna con las disposiciones que vas haciendo del préstamo, otra con el Principal pendiente de amortizar en cada momento, otra con el cálculo de los intereses y otra con la cuota.
- Cada vez que hagas una nueva disposición, comprueba que la deuda pendiente con el banco (el principal dispuesto del préstamo), concide con lo que dice tu hoja de excel, y con tu saldo de la cta 170 en cada momento.
- Revisa los cambios de los tipos de interés cada vez se produzcan, por experiencia sé que los Bancos también se equivocan, a favor y en contra (a mí me ha pasado que se han cobrado 600 euros más o 125 euros menos). Revisan que están cogiendo el Tipo de interés del día correcto. Hay webs que te dan en excel la evolución diaria del Euribor.
Te envío una: http://www.euribor.org/html/content/euribor_data.html
- Y por supuesto revisa el cálculo de los intereses, que muchas veces está mal.
Por último, para poder verificar tu problema de forma rápida, pídele a tu banco un cuadro de amortización del préstamo desde que lo firmaste, y coteja el Principal pendiente a día de hoy con la 170 de contabilidad. Y si esa "AMORTIZACIÓN PATRIMONIO" no es una amortización de principal, pregúntale a tu banco, porque cada banco tiene su propia nomenglatura, cualquiera sabe lo que te están cobrando ahí. Pueden ser hasta unos intereses de demora, por un descubierto.
Me comentas si tienes cualquier duda más, y si no, por favor, no olvides finalizar y puntuar la respuesta.
En cualquier caso, entiendo que tu caso es el segundo, sino coméntamelo. Entonces en la escritura dirá algo así como que el importe total concedido del préstamo son 1.550.000 euros, de ellos te irán dando cantidades conforme avance la obra, entonces la escritura pondrá algo así:
- El banco te entrega 10% a la firma de la escritura
- 70% conforme al grado de avance de la obra
- 20% restante a la entrega de las viviendas.
La forma de sontabilizarlo es (572) a (170) Deudas con Bancos a L/P, por cada una de las disposiciones que hagas del préstamo.
Por otro lado en cuanto a las cuotas mensuales o trimestrales, normalmente en los préstamos promotores se establece un periodo de carencia de 2-3 años, que es lo que suele durar la obra. Es decir, durante el periodo de carencia sólo tendrás cuotas de intereses financieros, y nunca amortizas capital. Sino que cuando llega la entrega de las viviendas los clientes se subrogarán en los préstamos "hijos" de tu préstamo promotor.
Esto se contabiliza del siguiente modo: cada vez que te llega la cuota del cargo del banco registras: (662) a (572), y cuando llegue el cierre del ejercicio te tienes que acordar de periodificar los gastos financieros devengados desde que pagaste la última cuota, hasta la fecha de cierre del ejercicio.
En cuando a lo que comentas de amortización de patrimonio, puede ser que sea una amortización anticipada de principal por alguna razón, p.ej.- que os anticiparan más dinero de la cuenta en la última certificación y ahora hayan rectificado el error. Si es así, o si en cualquier caso tienes que ajustar el principal, tienes que registrar (170) a (572).
De todos modos te aconsejo un par de cosas, por experiencia:
- Monta en excel tu propio cuadro de amortización de préstamo, incorporarndo una columna con las disposiciones que vas haciendo del préstamo, otra con el Principal pendiente de amortizar en cada momento, otra con el cálculo de los intereses y otra con la cuota.
- Cada vez que hagas una nueva disposición, comprueba que la deuda pendiente con el banco (el principal dispuesto del préstamo), concide con lo que dice tu hoja de excel, y con tu saldo de la cta 170 en cada momento.
- Revisa los cambios de los tipos de interés cada vez se produzcan, por experiencia sé que los Bancos también se equivocan, a favor y en contra (a mí me ha pasado que se han cobrado 600 euros más o 125 euros menos). Revisan que están cogiendo el Tipo de interés del día correcto. Hay webs que te dan en excel la evolución diaria del Euribor.
Te envío una: http://www.euribor.org/html/content/euribor_data.html
- Y por supuesto revisa el cálculo de los intereses, que muchas veces está mal.
Por último, para poder verificar tu problema de forma rápida, pídele a tu banco un cuadro de amortización del préstamo desde que lo firmaste, y coteja el Principal pendiente a día de hoy con la 170 de contabilidad. Y si esa "AMORTIZACIÓN PATRIMONIO" no es una amortización de principal, pregúntale a tu banco, porque cada banco tiene su propia nomenglatura, cualquiera sabe lo que te están cobrando ahí. Pueden ser hasta unos intereses de demora, por un descubierto.
Me comentas si tienes cualquier duda más, y si no, por favor, no olvides finalizar y puntuar la respuesta.
Hola Exterto, lemento haber demorado, el jefe por poco me volverá loca..
En primer lugar confirmarte que es un Préstamo promotor.
Un 32% a la firma, el resto con certificaciones y un 10% al final de la obra.
Por otra parte aun no estamos amortizando el préstamo, pagamos cada mes un interés del 4.5.
He montado en excel como dijiste un cuadro para seguir bien el préstamo. ¿Y la única duda que tengo respecto de lo que me comentaste es que lo de periodificarlos gastos?
Y por otra parte
Datos del préstamo
Importe : ¿1.550.000,00?
Disposiciones:s/certif.1ºs/escr./32% 499.875,00? ¿Real 32,25% realidad en banco 31,75% 492.250,00?
¿Hasta completar el 90% del principal diferencia 0,50% apertura?
10% restante con el final de obra.
Venc.Anticip.:del 19/02/07 al 19/12/08 Intereses Pagados: 23,426,61? interes s/esc.
Durante las Disposiciones: Periodicidad trimestral. 4,50% anual
Amortización: 380 meses a partir ultima disp.
Cuota: ¿s/escr.: 7.893,52?
Periodicidad semestral más Intereses
DISPOSICIONES % del total INTERESES 07/m mes
19/02/07 492.250,00 ? 31,75% 1.700,30 ?
27/02/07 179.500,00 ? 11,58% 73,00 ?
04/06/07 249.012,42 ? 16,06% 1.422,88 ?
10/07/07 71.299,26 ? 4,60% 1.211,26 ?
20/08/07 33.953,38 ? 2,19% 288,74 ?
24/09/07 30.242,03 ? 1,95% 1.495,20 ?
17/10/07 136.219,25 ? 8,79% 1.882,97 ?
19/12/07 22.785,00 ? 1,47% 1.219,66 ?
TOTAL 07 1.215.261,34 ? 78,40% 4.200,32 ? 4.563,92 ?
353,36 ?
3.776,21 ?
1.758,79 ? total int en 07' 23.946,61 ?
Dispo. Princ.Pend.de Amort. Int. Cuota
19/02/07 492.250,00 ?
27/02/07 179.500,00 ?
04/06/07 249.012,42 ?
10/07/07 71.299,26 ?
20/08/07 33.953,38 ?
24/09/07 30.242,03 ?
17/10/07 136.219,25 ?
19/12/07 22.785,00 ?
Muchas Gracias.
En primer lugar confirmarte que es un Préstamo promotor.
Un 32% a la firma, el resto con certificaciones y un 10% al final de la obra.
Por otra parte aun no estamos amortizando el préstamo, pagamos cada mes un interés del 4.5.
He montado en excel como dijiste un cuadro para seguir bien el préstamo. ¿Y la única duda que tengo respecto de lo que me comentaste es que lo de periodificarlos gastos?
Y por otra parte
Datos del préstamo
Importe : ¿1.550.000,00?
Disposiciones:s/certif.1ºs/escr./32% 499.875,00? ¿Real 32,25% realidad en banco 31,75% 492.250,00?
¿Hasta completar el 90% del principal diferencia 0,50% apertura?
10% restante con el final de obra.
Venc.Anticip.:del 19/02/07 al 19/12/08 Intereses Pagados: 23,426,61? interes s/esc.
Durante las Disposiciones: Periodicidad trimestral. 4,50% anual
Amortización: 380 meses a partir ultima disp.
Cuota: ¿s/escr.: 7.893,52?
Periodicidad semestral más Intereses
DISPOSICIONES % del total INTERESES 07/m mes
19/02/07 492.250,00 ? 31,75% 1.700,30 ?
27/02/07 179.500,00 ? 11,58% 73,00 ?
04/06/07 249.012,42 ? 16,06% 1.422,88 ?
10/07/07 71.299,26 ? 4,60% 1.211,26 ?
20/08/07 33.953,38 ? 2,19% 288,74 ?
24/09/07 30.242,03 ? 1,95% 1.495,20 ?
17/10/07 136.219,25 ? 8,79% 1.882,97 ?
19/12/07 22.785,00 ? 1,47% 1.219,66 ?
TOTAL 07 1.215.261,34 ? 78,40% 4.200,32 ? 4.563,92 ?
353,36 ?
3.776,21 ?
1.758,79 ? total int en 07' 23.946,61 ?
Dispo. Princ.Pend.de Amort. Int. Cuota
19/02/07 492.250,00 ?
27/02/07 179.500,00 ?
04/06/07 249.012,42 ?
10/07/07 71.299,26 ?
20/08/07 33.953,38 ?
24/09/07 30.242,03 ?
17/10/07 136.219,25 ?
19/12/07 22.785,00 ?
Muchas Gracias.
La periodificación de los gastos consiste en lo siguiente: por el principio del devengo y por el de correlación de ingresos y gastos, tienes que registrar los gastos en el periodo en que se devengen, independientemente de cuando se paguen.
Esto, aplicado a tu préstamo, quiere decir que si la última liquidación de intereses de 2007 fue el 19/12/07 (si no he entendido mal los datos que me has enviado), y la siguiente se producirá en 2008, pongamos que ha sido el 19/01/08, los intereses que te han cobrado el 19/01/08, corresponden en parte a 2007 y en parte a 2008, y por tanto, tienes que registrar cada parte en el año en que se han devengado.
Siguiendo con el ejemplo, pongamos que los intereses que te han cobrado en 2008 son 310 euros. Una forma sencilla de calcularlo es la siguiente: como en 2007 se ha devengado 12 días de la cuota, y en 2008 19, en 2007 tienes que registrarte 310*12/31=120 euros, y en 2008 310*19/31=190 euros. Los asientos serían los siguientes:
A) Registro de los intereses devengados en 2007:
120 Gastos financieros (662) a (526) Intereses de deudas 120
B) Registro de la cuota cuando llegue el cargo en 2008:
120 Intereses de deudas (526) a (572) Bancos 310
190 Gastos financieros (662)
El resto de asientos, de registro del préstamo, etc son como te los indiqué en mi respuesta anterior.
Esto, aplicado a tu préstamo, quiere decir que si la última liquidación de intereses de 2007 fue el 19/12/07 (si no he entendido mal los datos que me has enviado), y la siguiente se producirá en 2008, pongamos que ha sido el 19/01/08, los intereses que te han cobrado el 19/01/08, corresponden en parte a 2007 y en parte a 2008, y por tanto, tienes que registrar cada parte en el año en que se han devengado.
Siguiendo con el ejemplo, pongamos que los intereses que te han cobrado en 2008 son 310 euros. Una forma sencilla de calcularlo es la siguiente: como en 2007 se ha devengado 12 días de la cuota, y en 2008 19, en 2007 tienes que registrarte 310*12/31=120 euros, y en 2008 310*19/31=190 euros. Los asientos serían los siguientes:
A) Registro de los intereses devengados en 2007:
120 Gastos financieros (662) a (526) Intereses de deudas 120
B) Registro de la cuota cuando llegue el cargo en 2008:
120 Intereses de deudas (526) a (572) Bancos 310
190 Gastos financieros (662)
El resto de asientos, de registro del préstamo, etc son como te los indiqué en mi respuesta anterior.
Experto he aclarado todas mis dudas y quería puntualizar que es muy claro para responder y resolver un problema. Espero volver a contactar con Ud.
Muchas Gracias. Un Saludo.
Muchas Gracias. Un Saludo.
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