Anónimo
Casa medio construir
Mi pregunta es como puedo legalizar una casa que esta medio construida. No se ni como empezar a explicarme. Hace como 5 años empezamos a construir una casa en un antiguo pajar que le toco de herencia a mi madre, no tiramos nada más que el tejado para subir un piso más guardilla. En la escritura de herencia consta como pajar, mi madre por no saber y fiarse de sus hermanos empezó a construir, a día de hoy ni esta acabada porque se la están haciendo sus hermanos cuando pueden y cuando nosotras mandamos dinero. La cuestión es que la semana pasada nos mandaron una carta una empresa que trabaja para el catastro en la zona de burgos y nos piden un montón de cosas que nosotras no tenemos. Planos de arquitecto, licencia de obra, permisos del ayuntamiento, en fin un montón de cosas que mi madre en su día no se preocupo de hacer por no saber nada del tema y por fiarse de sus hermanos. Yo quiero saber que pasa si mando las escrituras que tengo como pajar, ¿pasara algo? ¿Cómo tengo que legalizar esta situación?
1 respuesta
Respuesta de Anxo Sánchez - arquitecto
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Te comento primero un par de cosillas:
- Que tu madre no conozca una ley no la exime de cumplirla, es un principio del derecho. Así pues si hay una ilegalidad deberá intentar solucionarla.
- Un pajar no es una vivienda, si está registrado como pajar no podrá tener licencia de primera ocupación mientras no se legalice como vivienda. Así pues necesitarás un proyecto para eso.
Y ahora cómo se hace la legalización:
- Necesitareis un proyecto de legalización de la obra realizada y de finalización de obra (ya que según dices no está rematada)
- Ese proyecto deberá verificar que en ese lugar se puede hacer una vivienda (por la normativa urbanística) y que la vivienda cumple las condiciones exigibles (cumplimiento del CTE, habitabilidad, normativas particulares, etc.) y establecer las obras necesarias para que la vivienda resultante fuese legal.
Si no cumpliese la normativa urbanística eso seguiría siendo un pajar.
Si no cumple el CTE u otra normativa, como hay un proyecto de finalización de obra en el se deberán recoger los trabajos necesarios para que llegue a cumplir.
- Con ese proyecto se pide una licencia en el ayuntamiento y una vez concedida se acaba la obra y se inscribe como vivienda al finalizar la construcción.
Sobre el Catastro:
- Si mandas las escrituras como pajar, catastralmente eso será un pajar, pero si lo ha visto un técnico, puede considerar que no lo es y cobraros como vivienda y exigiros que aportéis la documentación que verifique que eso es una vivienda. Creo que esto es lo que ha sucedido.
- Si hacéis la legalización, una vez tengáis proyecto y licencia podéis irla inscribiendo como vivienda, aunque es mejor esperar a acabar la obra.
- Una vez actualizada en Catastro deberéis actualizar en el Registro de la Propiedad, pagar los impuestos correspondientes en la Hacienda autonómica, hacer la declaración de obra nueva, altas de servicios, etc. como cualquier otra vivienda.
- Que tu madre no conozca una ley no la exime de cumplirla, es un principio del derecho. Así pues si hay una ilegalidad deberá intentar solucionarla.
- Un pajar no es una vivienda, si está registrado como pajar no podrá tener licencia de primera ocupación mientras no se legalice como vivienda. Así pues necesitarás un proyecto para eso.
Y ahora cómo se hace la legalización:
- Necesitareis un proyecto de legalización de la obra realizada y de finalización de obra (ya que según dices no está rematada)
- Ese proyecto deberá verificar que en ese lugar se puede hacer una vivienda (por la normativa urbanística) y que la vivienda cumple las condiciones exigibles (cumplimiento del CTE, habitabilidad, normativas particulares, etc.) y establecer las obras necesarias para que la vivienda resultante fuese legal.
Si no cumpliese la normativa urbanística eso seguiría siendo un pajar.
Si no cumple el CTE u otra normativa, como hay un proyecto de finalización de obra en el se deberán recoger los trabajos necesarios para que llegue a cumplir.
- Con ese proyecto se pide una licencia en el ayuntamiento y una vez concedida se acaba la obra y se inscribe como vivienda al finalizar la construcción.
Sobre el Catastro:
- Si mandas las escrituras como pajar, catastralmente eso será un pajar, pero si lo ha visto un técnico, puede considerar que no lo es y cobraros como vivienda y exigiros que aportéis la documentación que verifique que eso es una vivienda. Creo que esto es lo que ha sucedido.
- Si hacéis la legalización, una vez tengáis proyecto y licencia podéis irla inscribiendo como vivienda, aunque es mejor esperar a acabar la obra.
- Una vez actualizada en Catastro deberéis actualizar en el Registro de la Propiedad, pagar los impuestos correspondientes en la Hacienda autonómica, hacer la declaración de obra nueva, altas de servicios, etc. como cualquier otra vivienda.
Te has explicado muy bien, pero, en este caso, si yo mando al catastro la escritura como pajar ya que no tengo otra cosa, ¿pasaría algo? ¿Me podrían multar? ¿O tirarme la casa en su defecto?
Agua, basuras que lo imparte el ayuntamiento la estoy pagando desde que empecé la obra y la luz desde este el mes de junio del 2009, todo va muy lento ya me la están haciendo unos familiares y la cosa no esta muy bien.
Al pedirme la documentación el catastro me he asustado, ya que no se si eso deriva hacienda...
Deduzco que querrán cobrar el IBI como una casa y no como un pajar, ¿si solo es eso o puede pasar algo más?
¿Cuánto me costaría legalizar toda esta situación? El proyecto en un principio, ¿por qué si me cuesta acabarla otros 5 años pasaría algo? ¿O simplemente con el proyecto mientras la acabo estaría todo legalizado y con el permiso del ayuntamiento y con eso ir al catastro? ¿Se podría hacer así?
Estoy un poco perdida con todo esto
Muchas gracias por contestar tan pronto
Agua, basuras que lo imparte el ayuntamiento la estoy pagando desde que empecé la obra y la luz desde este el mes de junio del 2009, todo va muy lento ya me la están haciendo unos familiares y la cosa no esta muy bien.
Al pedirme la documentación el catastro me he asustado, ya que no se si eso deriva hacienda...
Deduzco que querrán cobrar el IBI como una casa y no como un pajar, ¿si solo es eso o puede pasar algo más?
¿Cuánto me costaría legalizar toda esta situación? El proyecto en un principio, ¿por qué si me cuesta acabarla otros 5 años pasaría algo? ¿O simplemente con el proyecto mientras la acabo estaría todo legalizado y con el permiso del ayuntamiento y con eso ir al catastro? ¿Se podría hacer así?
Estoy un poco perdida con todo esto
Muchas gracias por contestar tan pronto
Puedes presentar en el Catastro la licencia, y quedaría pendiente de cumplimentación hasta finalizar la obra.
Si presentas documentación de que es un pajar estarías cometiendo una infracción (declaración catastral falsa)
La información de los Registros de la Propiedad y Notarios con incidencia catastral se comunica a la gerencia del Catastro; del mismo modo los ayuntamientos hacen uso de la información del catastro y la cartografía del mismo, con lo que podrían acabar multándote también desde el ayuntamiento (no suelen funcionar tan eficientemente, pero nunca se sabe y menos en época de crisis)
¿Las multas por infracciones simples del catastro creo que van desde 60? ¿Hasta 6000? ; Y no te eximen del deber de legalizar la obra; además si no se arregla el problema te pueden volver a multar aumentando la cantidad.
Así pues mi recomendación es que intentes legalizar la obra, presentando en el Catastro declaración jurada de que está en trámite y todo lo que puedas aportar intentando que no te multen por carencia de documentación (hay multas por retraso en la presentación pero creo que no eran muy altas si tardas menos de 3 o 6 meses). Mientras esté en obra con licencia no tendrá problema y ua vez acabada
El coste del proyecto dependerá de lo que sea necesario hacer (si la vivienda está muy avanzada, si habrá que hacer muchos cambios, etc.) y los precios de los arquitectos varían bastante, ¿cuenta con una cantidad entre 5000 y 10000? (No puedo concretar más por no conocer el caso)
Si la obra va para largo deberías pedir una licencia por el plazo máximo (habitualmente 3 años) y luego una prórroga (otros 3 años) con lo que tendrías un máximo de 6 años para acabar la obra (deberías intentar hacerlo en menos tiempo, normalmente 1 año es suficiente).
Si presentas documentación de que es un pajar estarías cometiendo una infracción (declaración catastral falsa)
La información de los Registros de la Propiedad y Notarios con incidencia catastral se comunica a la gerencia del Catastro; del mismo modo los ayuntamientos hacen uso de la información del catastro y la cartografía del mismo, con lo que podrían acabar multándote también desde el ayuntamiento (no suelen funcionar tan eficientemente, pero nunca se sabe y menos en época de crisis)
¿Las multas por infracciones simples del catastro creo que van desde 60? ¿Hasta 6000? ; Y no te eximen del deber de legalizar la obra; además si no se arregla el problema te pueden volver a multar aumentando la cantidad.
Así pues mi recomendación es que intentes legalizar la obra, presentando en el Catastro declaración jurada de que está en trámite y todo lo que puedas aportar intentando que no te multen por carencia de documentación (hay multas por retraso en la presentación pero creo que no eran muy altas si tardas menos de 3 o 6 meses). Mientras esté en obra con licencia no tendrá problema y ua vez acabada
El coste del proyecto dependerá de lo que sea necesario hacer (si la vivienda está muy avanzada, si habrá que hacer muchos cambios, etc.) y los precios de los arquitectos varían bastante, ¿cuenta con una cantidad entre 5000 y 10000? (No puedo concretar más por no conocer el caso)
Si la obra va para largo deberías pedir una licencia por el plazo máximo (habitualmente 3 años) y luego una prórroga (otros 3 años) con lo que tendrías un máximo de 6 años para acabar la obra (deberías intentar hacerlo en menos tiempo, normalmente 1 año es suficiente).