Venta Inmueble sin adjudicación de herencia ni cambio de titularidad - Contrato Alquiler con opción a compra
Muy Sres. Mios,
Desde Abril de este año, estoy interesado en adquirir un inmueble en Córdoba capital. Tras pactar el precio de compra por ambas partes (182.000 Euros), se plantea el siguiente problema: adjudicación de la herencia total cuyo inmueble en cuestión forma parte del lote. Es decir, implica un cambio de titularidad del inmueble a vender.
Por tanto, la fórmula que plantea el vendedor sería:
1. Contrato de alquiler con opción de compra: Se haría un contrato de alquiler normal incluyendo la particularidad de la opción de compra.
2. El precio de la opción se pondría en 9.100 € ( que es justo el 5% del precio pactado y me dicen que es la base legal en el caso de que el comprador (yo) quiera elevar el contrato a público).
3. El precio del alquiler se pondría en 9.100 € por adelantado. Con ello lo que entregaría el comprador/arrendatario a la firma serían 18.200 €. El mismo importe de la señal .
4. El precio de compra del piso sería 182.000 € a lo que habría que descontarle el precio de la opción y el alquiler. Con ello lo que pagaría en el momento de ejercer la opción serían 163.800 €
5. El vencimiento de la opción y del contrato de alquiler podemos ponerlo el 31/10/16. Así damos un tiempo prudencial para realizar la adjudicación de la herencia a partir del 31/07/16.
6. Los gastos de comunidad e IBI serían por cuenta del arrendatario/comprador desde la firma del contrato.
Además, dispongo de la aprobación del préstamo hipotecario por parte de mi entidad financiera a falta de emitir un nuevo informe jurídico sobre el inmueble cuando se lleve a cabo el cambio de titularidad.
Con la exposición anterior, mis dudas son las siguientes:
a) En el contrato de arrendamiento con opción a compra ¿el vendedor puede ser el arrendador no estando el inmueble a su nombre? ¿De qué manera puedo solucionar esta situación?
b) La adjudicación de la herencia de dicho inmueble, ¿puede encerrar algún riesgo de que el vendedor no pueda llevar a cabo la venta a partir del 31/10/16? He planteado la devolución de la cantidad que entregaría de manera duplicada, en caso de que no se pudiera llevar a cabo el cambio de titularidad al vendedor y, por consecuencia, la venta.
c) Tratándose de un inmueble a reformar y a comprar y no a alquilar, ¿Es lógico que los gastos de comunidad e IBI los tuviera que asumir durante el periodo de alquiler?
d) ¿Qué conllevaría elevar el contrato a público?
Sin más y agradeciendo el servicio prestado por adelantado, reciban un cordial saludo.
Francisco Jiménez Polo
1 Respuesta
Lo primero recomendarle se ponga en manos de un abogado, que le estudie su caso concreto.
Tanto la venta como el posible alquiler, lo han de firmar los propietarios, en este caso, todos los miembros de la herencia yacente, que normalmente se constituyen en comunidad de bienes para estas cuestiones, mientras se adjudican la herencia.
Si usted compra, con hipoteca, no podrá firmar hipoteca mientras no realice la compra y para eso, ha de estar adjudicada la herencia... cuestión que no debe tardar tanto tiempo como le dicen, si están todos conformes... Si no lo están, esto se puede alargar durante años, con procedimientos judiciales, siendo usted perjudicado y obligado a pagar un alquiler, que no es lo que quiere.
Incluso puede darse la posibilidad de un embargo de la parte de propiedad de alguno de los herederos...
Además, este tipo de contratos de alquiler con opción de compra, son algo complejos y en muchos casos, le puede resultar difícil que le devuelvan las cantidades pagadas, si vence el plazo y no se ha realizado la venta.
En cuanto al IBI y la comunidad, es una cuestión a pactar entre las partes.
Muchas gracias. Por favor, me gustaría contactar con Vd. para poder llevar el caso. Saludos cordiales. Francisco Jiménez Polo.
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