Como hacer una donación de vivienda de abuela a nieto

Mi abuela se encuentra en una residencia de ancianos, tiene 94 años y los ahorros que tenía para compensar los pagos se han terminado, por lo que sólo le queda gestionar su antigua vivienda (alquilarla o venderla) para recoger ingresos y poder abonar su factura mensual. Dada su edad y que no tiene relación con su única hija (mi madre) ni con mi hermana, he decidido hacerme cargo yo de sus gestiones para el tiempo de vida que le quede. Hemos acordado, con la renuncia expresa de mi madre y mi hermana como herederas directas junto a mi, que la propiedad pase a mi nombre para venderla o alquilarla y garantizarme con ello los ingresos que puedan compensar los pagos a la residencia. A parte del lío burocrático que supondrá ese cambio de titularidad y las renuncias a las correspondientes partes, nos encontramos con que la escritura de la casa se encuentra a nombre de mi abuelo, que falleció hace más de 30 años. ¿Qué trabas me puedo encontrar? ¿Cuáles serían los pasos a seguir? ¿Qué impuestos o multas deberé saldar una vez completado todo?

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El impuesto de sucesiones ha prescrito.

Lo primero que hay que hacer es averiguar si su abuelo hizo testamento y también la fecha de adquisición y procedencia del piso. En algunas comunidades autónomas el régimen matrimonial es de separación de bienes y en otras es de gananciales. Si fuera el régimen de gananciales, la mitad de lo que había adquirido su abuelo durante el matrimonio seria de su abuela, a menos que fuera un bien privativo de él, porque ya lo tuviera antes del matrimonio o porque lo hubiera heredado o adquirido con dinero privativo de él.

Es importante que diga de que comunidad autónoma se trata, pero en cualquier caso hay que liquidar la herencia del abuelo. Recuerde que, a menos que su abuelo hubiera previsto la posibilidad en testamento, su madre no puede renunciar a lo que le corresponda de la herencia de su abuelo porque su hermana y usted no podrían heredar tampoco ya que ustedes no tienen un derecho directo, y si ella renuncia lo hace para toda su estirpe.

Tampoco tiene ninguna validez la renuncia de su madre o su hermana a la herencia de su abuela porque mientras la abuela viva la herencia no existe y no se puede renunciar a herencias futuras .

Tal vez le convenga quedarse con el piso a cambio de una renta vitalicia. Esto consiste en un contrato ante notario que se hace constar en el registro de la propiedad. Usted se queda con el piso a cambio de una cantidad mensual que se compromete a dar mientras su abuela viva. La cantidad se puede hacer coincidir con lo que cuesta la residencia o incluso menos si su abuela tiene una pensión.

Muchas gracias Magda, le comento un poco más en profundidad:

La comunidad autónoma es Aragón, desconozco el régimen matrimonial que rige.

El piso fue comprado alrededor de los años 80. Fue escriturado a nombre de mi abuelo, estando ya casado con mi abuela. No puedo confirmarlo aún pero no creo que haya un testamento de mi abuelo.

Aparentemente la opción más sencilla de realizar es la que usted plantea de renta vitalicia a cambio de la propiedad, aunque me surgen dudas:

     - Dado que la escritura está a nombre de mi abuelo, ¿hemos de cambiarla a nombre de mi abuela antes de hacer nada? (Supongo que esto es lo que se debió hacer al liquidar la herencia de mi abuelo)

     - Una vez que mi abuela fallezca supongo que habrá que liquidar su herencia. ¿Como afectaría este contrato a los derechos de mi madre sobre el inmueble? ¿Debería yo pagarle su parte de la herencia?

     - En caso de realizar el contrato, ¿debería firmar mi madre algún apartado o disposición del mismo o autorizarlo?

Muchas gracias de nuevo

En Aragón rige el régimen de gananciales por lo que a la muerte de su abuelo había que liquidar la sociedad de gananciales y la mitad del piso correspondía a su abuela. Si no hizo testamento, la ley dispone que la herencia pasa a los hijos, por lo que su madre sería propietaria de la otra mitad. Si su madre renuncia, teoricamente heredarian los padres del abuelo, por lo que habría que acreditar que estan muertos, y a continuación la siguiente con derecho a heredar es su abuela. Si su madre no renuncia, el piso será mitad de ella y mitad de su abuela. Pero sea como sea, es imprescindible liquidar la herencia de su abuelo. Y si no hizo testamento el notario tendrá que hacer un acta de notoriedad, ustedes tendrán que llevar dos testigos que acrediten que su madre era la única hija, etc. Luego hay que poner el acta a exposición pública para que si alguien cree que tiene derecho a esa herencia se pueda enterar y comparecer (podría haber hijos extramatrimoniales; ustedes seguramente saben que no los hay pero la ley exige esa publicidad). Si empieza a moverlo ahora mismo, cuente dos o tres meses.

Si hacen todo eso y el piso queda de su abuela, puede usted firmar contrato vitalicio con su abuela. Entonces su madre no tendría derecho alguno porque en la práctica el piso se ha vendido a usted a cambio de la pensión vitalicia. En este caso usted es el nieto, pero hay empresas que se dedican a esto y personas mayores que mejoran su calidad de vida por este sistema: firman unos contratos por los que la vivenda pasa a ser propiedad de la empresa a cambio de una pensión vitalicia y el anciano se reserva el usufructo mentras viva.

Todo esto en el supuesto de que su abuela esté en plenas facultades.

Muy agradecido de nuevo, Magda. Así pues, a modo de resumen y si lo he entendido bien, mi madre debería renunciar a su parte, que pasaría a mis bisabuelos, que al estar difuntos trasmitirían a mi abuela, quedando ella con el 100% de la vivienda escriturada. A partir de ahí contrato vitalicio conmigo, y yo ya por mi cuenta y con ese contrato acudo a cambiar el nombre en las escrituras ante notario y al registro de la propiedad. 

Respecto a las facultades de mi abuela, está prácticamente ciega y bastante sorda pero nos informan desde la residencia de que "no es posible" inhabilitarla porque razona y rige. Me indican que se le puede informar con un notario de las gestiones a seguir. 

Respecto al importe del contrato vitalicio, hay una diferencia de precio entre su pensión y el importe de la residencia y además quedarían los gastos de medicación y el seguro de decesos. Imagino que en el contrato se deberá especificar o bien esos importes o bien una cantidad aproximada que los cubra, además de indicar subidas o bajadas pactadas por el IPC, etc. 

Y por último, me indica usted que el impuesto de sucesiones ha prescrito. ¿Cuantos años han de pasar para que prescriba? (Tenemos otro caso en la familia de 19 años sin cambiar escrituras de otro difunto). ¿Debo esperar algún tipo de sanción? ¿Sabe aproximadamente los gastos que me puede generar esta situación?

Gracias otra vez y disculpe que abuse de su conocimiento

Pues si, lo ha entendido bien, aunque no es exactamente como usted dice. En Aragón, cuando uno fallece sin testamento, la ley dice que heredan los hijos, en su defecto los padres y en su defecto el conyugue. Si su madre renuncia y los bisabuelos están muertos, la siguiente con derecho a heredar es su abuela, pero no porque sus bisabuelos le transmitan nada. Los muertos no existen y no pueden transmitir nada.

El impuesto prescribe a los cuatro años, pero no de la muerte, sino a los cuatro años de que expire el plazo para declarar. Y el plazo para declarar es de seis meses desde la muerte, que se pueden prorrogar en otros seis si se solicita antes de que termine el quinto mes. Es decir, se puede alargar hasta un año pero hay que solicitarlo. SI no se ha pagado en el plazo, entonces ocurre como con la renta y cualquier cantidad en general, que prescribe a los cinco años, por lo que también ha prescrito la otra deuda. Y no le pueden multar.

Hace unos años era muy frecuente que la gente esperara a que transcurrieran esos años, pero hoy día es muy peligroso porque en hacienda están atentos y toman nota de todos los fallecimientos para ver si los herederos pagan el impuesto. Si solo se te pasa el plazo los recargos son muy importantes y si encima el motivo de pagar fuera de plazo es que te han pillado, tendrás una multa que puede ser cuantiosa.

Hay otra cosa a tener en cuenta. En el derecho foral aragonés, distinto del régimen general del Código Civil, la legítima es la mitad de la herencia y hay que dejarla obligatoriamente a los descendientes, pero se puede dejar a cualquiera de ellos, a partes iguales o solo a uno, como se quiera. También se puede dejar a los nietos prescindiendo se sus padres aunque estos vivan, incluso a los bisnietos etc. Si tu abuela está en sus facultades, puede hacer testamento, con lo que lo más fácil es que le llevéis un notario y haga testamento dejandotelo todo a ti. Puede dejartelo sin mas, o hacer constar que te lo deja, siempre y cuando tu te hayas hecho cargo de ella en sus últimos tiempos de vida ( esto no es necesario, sería una garantia suplementaria) De esta manera el piso seguiria siendo de ella pero a la larga seria tuyo y el testamento podria hacerlo ahora mismo sin esperar a que arregles lo del abuelo. Basta con que ponga "Heredero universal de todos sus bienes"

Esta seria la forma más barata para ti si la abuela todavía está empadronada en su casa, puesto que la vivienda habitual del difunto, (se acredita mediante empadronamiento), siendo heredero un descendiente, tiene los primeros 125000 euros exentos del impuesto en un 99%, o sea que solo pagarías por la diferencia si el valor es superior.

Solo tiene un inconveniente, que no debería darse si estáis bien avenidos, y seria que tu abuela hiciera otro testamento posterior diferente.

¡Gracias! voy a ver cómo enfoco el tema, desde luego con su ayuda lo tengo mucho más claro.

Una última consideración: si tu abuela te deja el piso en testamento y te beneficias de la exención del 99% en los primeros 125.000 euros, debas conservar la vivienda durante al menos cinco años, o tendrías que devolver parte del impuesto del que has quedado exento, a menos que inviertas el dinero en la compra de otra vivienda.

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Lo primero recomendarle se ponga en manos de un abogado, que les estudie y ayude con su caso concreto, que no es sencillo. Si lo desea, puede encontrar información de nuestro despacho jurídico en nuestra web.

Para empezar su abuela tiene que estar en facultades para poder firmar en el notario, sino será muy complejo.

Además, lo primero es tramitar la herencia de su abuelo fallecido, para que esa mitad quede a su nombre. Pude que sea posible hacerlo con la renuncia de su madre y hermana, pero hay que estudiar el tema completo.

Luego tiene todo el tema de los impuestos de sucesiones (herencia de su abuelo), que pueden estar prescritos, pero tendrá que pagar impuesto de donaciones, que dependerá de su comunidad autónoma. Debería mirar el tema de la compra con una renta vitalicia a su abuela, por si fuera mejor fiscalmente.

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