Contrato de reforma Integral en vivienda y subvenciones

Si pudiesen contestar mis dudas les estaría muy agradecido.

Voy a hacer una reforma integral de mi vivienda habitual en la Comunidad de Madrid (de manera legal, pagando impuestos y contratando una empresa de reformas integrales, con proyecto de obra mayor, etc) y preparando la firma del contrato pero tengo que pulir algunos aspectos:

- En el modelo de contrato que me suministran se hace mención al cumplimiento de la ley 38/1999 del 5 de Noviembre, por la cual yo me consideraría promotor y la empresa de reformas el contratista. ¿Es necesario acogerse a esta ley? ¿Obligatoriamente debo de ser considerado como promotor? ¿Es posible realizar un contrato legal sin ampararse en esta ley?.

- Si se aplica esa ley ¿Cómo promotor, debo de contratar obligatoriamente el seguro decenal? ¿El trimestral también?.

-¿Qué seguros debe de tener el contratista?

- ¿Al la hora de existir algún problema como actúan los distintos seguros contratados y que seguro paga en cada caso?

- ¿Qué documentos debo de exigir al contratista para asegurarme que su empresa cumple todos los requisitos legales?

- ¿Qué puntos básicos debe de recoger el contrato?

-¿Cuáles son los plazos de garantías (materiales, mano de obra y proceso de reforma) que se deben de cumplir por ley y que parte debe de hacerse responsable de cada una?

-¿Actualmente existe alguna subvención por reforma integral, a parte de calderas y ventanas de Pvc? Voy a mejorar la eficiencia energética de la vivienda de forma considerable.

- ¿Al ser primera vivienda y residencia habitual, el porcentaje de iva aplicado es del 10% o es menor?

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Como arquitecto me alegro mucho que haya decidido hacer las cosas de forma correcta. Verá como a la larga se ahorrará tiempo, dinero y sobre todo dolores de cabeza. Seré breve y responderemos las preguntas:

- Tema promotor - Es una forma de denominar a los agentes que intervienen en la obra. El promotor es la figura de la persona que encarga la obra.

- ¿Cómo promotor, debo de contratar obligatoriamente el seguro decenal? El seguro decenal es obligatorio sólo para obra nueva y sólo en caso de que quiera vender esta antes de los 10 años. Si bien no es obligatorio sí que es recomendable ya que ante cualquier incidente con heridos en la obra usted estaría cubierto. Su coste es muy bajo -en casos de obra mayor suele rondar los 300 € una sóla vez- en una reforma será inferior.

- ¿A la hora de existir algún problema como actúan los distintos seguros contratados y que seguro paga en cada caso? Se determinarían las causas del incidente y se haría responsable el agente pertinente: constructora, técnico o promotor.

- ¿Qué documentos debo de exigir al contratista para asegurarme que su empresa cumple todos los requisitos legales? Puede pedir el alta del IAE, una copia del seguro de responsabilidad civil y en ocasiones es recomendable un informe de las entidades bancarias respecto a su solvencia o aval pertinente respecto al importe de la obra.

- ¿Qué puntos básicos debe de recoger el contrato? Todos los que usted encuentre más importantes y que le preocupen. Además: Coste de las obras en referencia a un proyecto técnico, qué está incluido y qué no, cómo proceder en caso de modificaciones o sobrecostes, tiempos límites de entrega de la obra, penalizaciones, certificaciones de obra, garantía de las obras, etc.

- ¿Cuáles son los plazos de garantías (materiales, mano de obra y proceso de reforma) que se deben de cumplir por ley y que parte debe de hacerse responsable de cada una? Sobre acabados la garantía usual es de 1 año. Las otras no intervendrán en la obra -estructura, etc-.

- ¿Actualmente existe alguna subvención por reforma integral, a parte de calderas y ventanas de Pvc? Voy a mejorar la eficiencia energética de la vivienda de forma considerable. Puede informarse en su ayuntamiento y en la página del IDAE http://www.idae.es sobre las ayudas a la rehabilitación y mejora energética. Ahora han puesto algunas en marcha de modo que aprovéchelas.

- ¿Al ser primera vivienda y residencia habitual, el porcentaje de iva aplicado es del 10% o es menor? Al ser vivienda habitual se convierte usted en autopromotor y el iva aplicable es reducido del 10%.

Recuerde que según la Ley de Edificación usted tiene derecho a retener en cada certificación o factura a la constructora un 5% del importe de los trabajos como garantía de las obras durante 1 año. Una vez pasado este tiempo y si no han aparecido defectos devolverá este 5% a la constructora. Si han aparecido problemas la constructora debe repararlos de oficio -está en garantía- o en caso negativo utilizar usted este 5% para solventar los problemas.

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