Español no-residente vende casa y presta el dinero a su mujer para su vivienda (no-gananciales)

Mi esposa y yo (Españoles ambos) estamos casados en Cataluña en régimen de Separación de Bienes, pero actualmente vivimos en Europa y somos no-residentes en España.

Yo soy propietario en exclusiva de una vivienda en Cataluña, y ella lo es (en exclusiva) de otra en Galicia que se halla en fase de rehabilitación integral. Los costes de rehabilitación los pago yo con un crédito hipotecario para su vivienda, pero tenemos firmado un contrato privado (registrado) en el que se especifica que se trata de un préstamo para la rehabilitación, pero no de una donación hacia ella.

Deseo vender mi propiedad de Barcelona a fin de amortizar la financiación de la rehabilitación de su vivienda de Galicia.

1) ¿Qué tratamiento fiscal tendrá la venta de mi vivienda?

2) ¿Qué tratamiento fiscal tendrá la amortización (parcial) del crédito objeto de mi préstamo hacia ella?

3) Y si alquilo mi casa y reinvierto el importe mediante amortización del crédito hipotecario contraído para la rehabilitación, ¿qué tratamiento fiscal tendrá?

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1) ¿Qué tratamiento fiscal tendrá la venta de mi vivienda?

Se trata de una ganancia pérdida patrimonial por la cual deberá tributar en su declaración de la renta, dependiendo de la diferencia entre su precio de adquisición y el de su venta.

2) ¿Qué tratamiento fiscal tendrá la amortización (parcial) del crédito objeto de mi préstamo hacia ella?

Está sujeto pero exento del impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas, lo cual implica la obligación de presentar el modelo a pesar de no salir cuota alguna a pagar.

A estos efectos, recomiendo siempre elevar ese contrato de préstamo a escritura pública para que tenga efectos probatorios frente a terceros como Hacienda con el fin de que no lo califiquen como una donación encubierta.

3) Y si alquilo mi casa y reinvierto el importe mediante amortización del crédito hipotecario contraído para la rehabilitación, ¿qué tratamiento fiscal tendrá?

Respecto al crédito, se aplicaría también lo mencionado en el párrafo anterior por tratarse nuevamente de un préstamo.

La diferencia sería en que, en lugar de una ganancia patrimonial, los rendimientos obtenidos serían considerados como rendimientos del capital inmobiliario, por los cuales deberá tributar también en su declaración de la renta.

No obstante, habría que atender al criterio de su residencia fiscal. Por lo que me comenta, no son residentes en España así que sólo les sería aplicable lo dispuesto para el préstamo, el resto (ganancias patrimoniales y rendimientos del capital inmobiliario) deberán tributar conforme a lo establecido en su país de residencia.

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