Reinversión vivienda habitual

En 1996 compré un apartamento, donde estuve empadronada hasta 2006 cuando cambié el padrón a otro pueblo donde compré en 2003 una vieja casa de pueblo para reformar y así solicitar una ayuda regional para rehabilitación.
Mi intención es vender el apartamento para poder acabar las obras de la casa del pueblo. ¿Cuál sería mi vivienda habitual? El apartamento por ser la compra más antigua o la casa por haber estado empadronada allí los últimos tres años.
Así podría calcular los impuestos derivados de la venta del apartamento: ¿Si en la escritura de compraventa se valoró en 30.000? ¿Y la venta va a ser de unos 180.000? ¿Y tengo una hipoteca de 80.000?... ¿Qué porcentaje tengo que pagar a hacienda si el apartamento se considera segunda vivienda?
Si se considera primera, puedo reinvertir el beneficio en los gastos de reforma de la casa. ¿Qué importe sería? ¿Puedo presentar facturas de dos o tres años antes de la venta del apartamento en que he estado haciendo la reforma de la casa?
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2 Respuestas

138.300 pts. Soy Asesor de Empresas con más de 15 años de...
Si has vivido en el apartamento desde el año 1996 esa ha sido tu casa habitual, si la vendes, tu vivienda habitual pasará a la nueva del pueblo, ya que es la única que tienes al venderla, lo que no sé es si vivías en otra casa de tus padres o familiares, ten en cuenta que la vivienda habitual es donde se vive, que suele coincidir con el empadronamiento, pero no siempre lo hace, puede que vivas en un sitio y por cualquier motivo no te empadrones. Tendrías que decir si el apartamento lo has declarado como vivienda habitual en la renta todos estos años, si es así, al venderla, si reinviertes el dinero en otra nueva tienes una exención, en el caso de no estar exenta, se paga a hacienda el 18% de la diferencia entre el valor de venta con el valor de compra, incluidos los gastos.
En la renta se ha declarado todos los años el apartamento como vivienda habitual.
Entonces, para calcular los impuestos derivados de la venta:
Me han comentado que hay unas tablas donde se dan unos porcentajes en relación a la fecha de compra y de venta. ¿O eso es solo para calcular los impuestos si no se puede reinvertir?
¿En la escritura de compraventa se valoró en 30.000?
¿La venta va a ser de unos 180.000?
¿Tengo una hipoteca sobre el apartamento de 80.000?
¿Qué importe tengo que calcular para presentar facturas al reinvertir en las obras de la nueva casa? ¿Puedo presentar facturas de dos o tres años antes de la venta del apartamento en que he estado haciendo la reforma de la casa?
Gracias por su tiempo.
Si vendes el apartamento por 180.000 euros y hay una hipoteca de 80.000 tienes que reinvertir la diferencia, 100.000 euros para tener todo exento, hay dos años para poder hacer efectiva la reinversión, si reinviertes menos se puede calcular el porcentaje para aplicar una reinversión parcial.
Ante todo, disculpa la insistencia.
Mi cálculo, no sé si correcto, es 30.000-180.000 = 150.000 de beneficio - 80.000 de gastos > 70.000 para reinvertir.
¿Sabes si puedo presentar facturas de 2 a 3 años antes de la venta o solo de los dos años posteriores en los que me comentas que hay plazo?
La hipoteca de 80.000 que hay sobre el apartamento es de 2008 y era para financiar esas facturas de gastos de la rehabilitación de la casa!
El cálculo de la cantidad a reinvertir es como te he dicho antes, hay que reinvertir 100.000 euros, no puedes quitar los 30.000 de beneficio. Como te comento hay 2 años para reinvertir el dinero, tienes ese plazo para comprar la casa.
20.450 pts. Experto en fiscalidad
El padrón no marca la condición de vivienda habitual sino la residencia efectiva. No me cuentas donde realmente resides, hacienda te puede pedir que demuestres cual es tu vivienda habitual y normalmente, además del padrón, te exigiría que lo justificases mediante recibos de consumos de suministros (luz, agua, teléfono...). Pero bueno en tu caso es lo mismo, si tu residencia es el apartamento, al venderlo no puedes acogerte a la reinversión ya que no adquieres nueva vivienda habitual (únicamente podrías reinvertir si lo que tu llamas reformas fuese rehabilitación), sino que usas el importe de la venta para reformar la casa del pueblo. Si tu residencia actual es la casa del pueblo evidentemente no puedes reinvertir porque no vendes tu vivienda habitual.
Por otro lado, lo que pagarías a hacienda sería aproximadamente el 18% de la diferencia entre el importe de compra y el importe de venta (la hipoteca no se tiene en cuenta).
Mi lugar de residencia es el 50% del año en mi apartamento y la otra mitad en un piso a nombre de mi marido. Estoy empadronada en la casa del pueblo desde hace tres años pero no se puede vivir en ella, puesto que tiene 300 años y está casi "de origen".
Tu dices: (únicamente podrías reinvertir si lo que tu llamas reformas fuese rehabilitación), Lo que estoy haciendo en la casa, es una obra integral: se han subido pilares nuevos, he hecho nuevos la estructura de los suelos, el tejado, las paredes, arreglado la fachada, todas las instalaciones son nuevas ahora, eléctricas, de agua, canalizaciones, etc... Eso es rehabilitación, ¿no?
Por otra parte, tengo 65 años y me han comentado hoy, que hay vigente una exención en el caso de la venta del apartamento. ¿Es cierto? ¿Cuál es la aplicación?
Fiscalmente, no pueden existir, en tu caso, dos vivienda habituales. Tu vivienda habitual será en la que hayas vivido 183 días mínimo al año (más de la mitad del año). Parece que lo que has hecho en la casa del pueblo es rehabilitación, ten en cuenta que es rehabilitación todo lo que sean reformas estructurales, no mejoras del inmueble (hacer la cocina, poner suelos nuevos, muebles de baño...) y sólo se aceptan si representan mínimo el 25% del valor de mercado del inmueble en el momento de la rehabilitación. Si todo esto se cumpliese podrías acogerte a la reinversión siempre y cuando, y este es el quid de todas tus preguntas, pudieses demostrar que tu vivienda habitual es el apartamento. Si el apartamento fuera tu vivienda habitual tendrías dos años para reinvertir lo obtenido por la venta del apartamento menos la hipoteca que tengas constituida sobre él, eso sí guarda todas las facturas (no aceptes facturas sin IVA porque por ahorrate el 16% acabaras pagando el 18% a hacienda más el 50% de sanción)
En cuanto a lo de los 65 años estamos en lo mismo, si demuestras que el apartamento es tu vivienda habitual estarás exenta de tributar por la ganancia patrimonial obtenida.

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