Venta Vivienda con Exceso de Cabida
Tenemos una casa en el pueblo que hemos adquirido la mitad vía herencia de nuestros padres y la otra mitad a través de compra de participaciones a unos familiares. La casa tiene en escrituras 60 metros y en la cédula catastral figuran 548 metros (casa con más metros y corral). El caso que en la compraventa no ha llegado complementaria y nos han hecho pagar por el coeficiente de 2.8 sobre el valor catastral. Ahora queremos venderla y mi pregunta es si podemos hacerlo en la situación en la que se encuentra con el exceso de cabida. Pondría el banco problemas por el exceso de cabida al futuro comprador si lo que hay son más metros. Que repercusión fiscal tendrían regularizar nosotros esas situación, existen linderos conocidos y estamos pagando hace un montón de año IBI por los 548 metros reales; en la compraventa de la mitad a mis familiares nos cobraros en función de los 548 metros reales también. Cuál es la mejor solución para vender la vivienda, regularizar la situación si se puede y es asumible o dejarlo como está.
5 Respuestas
Por lo que me dice existe mucha diferencia entre la superficie de escrituras y la catastral. La vivienda ¿está inscrita en el Registro de la Propiedad?, y ¿Realmente cuál es la superficie?
Lo adecuado sería que la vivienda constase tanto en el Registro, como en el Catastro, con la superficie real, ya que si el futuro comprador lleva una hipoteca, eso le va a repercutir bastante.
Otro tema es el ibi, que ustedes siempre van a pagar por como figure en el Catastro.
En función de las cuestiones que le he planteado le podré orientar un poco.
Sí, está inscrita en el registro de la propiedad con una superficie de 60 metros. En la cédula catastral que coincide con la realidad figuran 548 metros.
Mi pregunta sobre todo es relativa a la incidencia fiscal que puede tener la regularización de un exceso de cabida en una vivienda de mi propiedad. La cedula catastral y la realidad física de la finca van de la mano, no así la realidad registral en la que aparecen muchos menos metros de los que realmente tiene. Tengo entendido que hay varias sentencias relativas a la no sujeción a ITP ya que se no se adquiere ninguna porción de terreno nueva, simplemente es una mera corrección de superficies. Eso por una lado, pero me gustaría saber sobre todo su especial incidencia en lo relativo a los posibles incrementos patrimoniales que pudieran afectar al IRPF. Entiendo que no existe ganancia ni pérdida patrimonial ya que para que eso ocurra deberían de darse simultáneamente dos circunstancias: una variación en el valor del patrimonio del contribuyente y una alteración en su composición. En este caso se trata de una mera subsanación de errores, hay una cedula catastral de hace muchos años que sí refleja los valores reales y la finca y los linderos están delimitados.
Existen varias sentencias y consultas, os dejo alguna:
Consulta de la Dirección General de Tributos V0450-12 de 28/02/2012 declaró que "la registración del exceso de cabida en base a los datos catastrales de una finca ya inscrita, con unos linderos determinados, no configurándose una nueva finca, sino simplemente rectificación de las unidades de medida contenidas, sin implicar la adquisición de una mayor porción de terreno no está sujeta a ITP ni a AJD." Lo último "por no tener objeto, cantidad o cosa valuable."
No, en principio la regularización de la superficie de la finca no implicaría tributación por AJD o ITP, salvo que el proceso para lograr la inscripción de esa cabida sea una agrupación o similar, en cuyo caso estaría sometido al impuesto por AJD.
Tampoco debería influir en el IRPF, ya que la regularización en el Registro no modifica el valor de la propiedad, que es lo que afecta a dicho impuesto.
Dicho esto, es una diferencia muy significativa de superficie, y estando ya inscrita en el Registro es un proceso complicado para lograr la inscripción con la cabida adecuada.
Efectivamente, ante una operación con hipoteca, el banco puede poner problemas en cuanto a la valoración o tasación y por lo tanto, deberían solucionar esta cuestión.
Estos temas son complejos y le recomendamos se ponga en manos de un abogado, que les ayude a solucionar la situación, previo estudio de su caso concreto.
Mi consejo es, efectivamente, el de regularizar la situación del inmueble, el beneficio es claro en el corto plazo (con la reducción correspondiente en el IBI) por un lado.
Si intentaran venderla, efectivamente, el banco que financie la operación pondrías us objeciones, y, eventualmente, los nuevos compradores podrían reclamarles si se enteraran de ello, al menos, la reducción proporcional del precio.
En la contra es el coste que tiene, no creo que superen los 500€ tirando por lo alto, aunque deberían solicitar presupuestos previos a los profesionales que intervengan en el trámite...
No entiendo lo de la reducción correspondiente en el IBI. La vivienda tiene una realidad física y catastral de 548 metros que no coincide con la registral que son 60 metros. Queremos vender muy poco por encima del valor real de los 60 metros. El problema lo veo en los posibles compradores de cara a obtener la financiación ya que el banco sólo concedería la hipoteca proporcionalmente a esos 60 metros y no se cubriría el importe de la venta. Es muy costoso el procedimiento de regularizar la situación, que gastos llevaría consigo.
Entendí al revés, perdón...
Los gastos, en principio, consistirían en un informe pericial, notaría y registro de la propiedad. Pida presupuestos que hay mucha diferencia entre unos y otros...
En cuanto al tema de gastos la duda más importante la tengo sobre si esa "inmatriculación" estaría sujeta a ITP. Creo entender que debería estar no sujeta ya que no se adquiere una mayor porción de tierra, no se adquiere nada nuevo. sino que se trata meramente de una corrección de medidas de superficies, no hay alteración de valores o cantidades. No supone,por lo tanto, la configuración de una finca nueva sino el resultado de rectificar numéricamente las unidades de medida contenidas en la extensión delimitada exclusivamente por los linderos los cuales identifican la parte Recordamos que la Consulta de la Dirección General deTributos V0450-12 de 28/02/2012 declaró que "la registración
del exceso de cabida en base a los datos catastrales de una finca ya inscrita, con unos linderos determinados, no configurándose una nueva finca, sino simplemente rectificación de las unidades de medida contenidas, sin implicar la adquisición de una mayor porción de terreno no está sujeta a ITP ni a AJD."
Incluso creo que tampoco afectaría al IRPF ya que no se genera ganancia o pérdida patrimonial alguna porque tienen que ocurrir simultáneamente dos circunstancias: una variación en el valor del patrimonio y una alteración en su composición. Yo entiendo que mi patrimonio sigue siendo el mismo. Me interesa sobre todo tu opinión sobre el tema de los posibles incrementos patrimoniales.
Lo siento, el impuesto del IRPF no le controlo. Casi mejor que busques un asesor fiscal para responderte a esa pregunta...
Comentarte por si acaso necesitas algún día la información que consultados abogados y fiscales parece ser que en este caso puedo llevar la razón y al ser meramente una modificacion registral no estaría sujeta ni a ITPAJD ni a IRPF.
Muchas gracias por su tiempo, un placer saludarle.
La realidad física y catastral de la vivienda son 548 metros que no coinciden con la realidad registral que son 60 metros. No queremos vender por un precio muy elevado aunque si por encima de lo que podrían valer esos 60 metros reales. La duda es si regularizar la situación y valorar que costes tendría el hacerlo (notaría, registro, impuestos, fiscalidad) o dejarlo como está aunque suponga tener problemas para vender pues los compradores tendrían problemas con el banco a la hora de financiar la operación. Hay exención de ITP al registrar ese exceso de cabida?
No les puedo resolver su duda sobre si les conviene o no regularizar la situación registral, mi criterio es que siempre es conveniente que la realidad sea acorde con lo registrado.
En cuanto al ITP entiendo, de acuerdo con sus palabras, que en su momento les cobraron o liquidaron por la realidad catastral por lo tanto ahora no debería producirse una nueva liquidación con motivo de la rectificación de un error.
Una solución es vender lo mismo exactamente que ustedes compraron, es decir, un inmueble que tiene una superficie escriturada y otra real superior, de forma que "se le pasa el muerto" al adquirente, es decir, si quiere regularizar el exceso de cabida es cosa suya. Le aseguro que lo normal es que el banco no ponga ningún problema (salvo que el comprador tenga que financiar la operación con una hipoteca y el banco exija que esté regularizado, algo que cabe dentro de lo posible).
La otra solución es iniciar el expediente de exceso de cabida, es decir, pedir en el Catastro un certificado de colindantes e iniciar un procedimiento de jurisdicción voluntaria, para lo cual necesita contratar a un abogado. No es una cosa complicada, pero hay que saber cómo se hace.
Para su tranquilidad le diré que son miles o cientos de miles las fincas en las que la superficie escriturada es inferior a la real y no pasa nada.
Perdone, creo que aparte del expediente de dominio que hay que hacerlo a través de un juzgado también se puede hacer en la notaria a través de acta de notoriedad cuando existe una cedula catastral en la que si se recogen las medidas correctas. Además por lo que yo sé estaría exento de ITP porque en realidad no estamos adquiriendo ninguna porción de terreno nuevo, sino que se meramente estamos corrigiendo unos errores superficiales de la propia finca; no existiría incluso plusvalía de cara al IRPF porque mi patrimonio no se modifica, sigue sigue siendo el mismo y no hay modificacion de valores o cantidades. En cuanto al tema del banco pensaba que en la practica habitual si había que constituir hipoteca sobre el bien para su compra el banco no tragaba con la situación errónea.
Espero muy atento su punto de vista al respecto de las salvedades que acabo de incluirle
Mi más cordial saludo.
Efectivamente, tiene usted razón. Le pido disculpas por haber dado por supuesto que se trataba de un caso de expediente de dominio para exceso de cabida. Como usted muy bein dice, el exceso de cabida se puede regularizar por acta notarial, por supuesto. Lo que ocurre es que, como abogado, siempre he intervenido en el expediente vía judicial (la vía notarial la solucionan los clientes directamente).
En cuanto a la fiscalidad, efectivamente, no hay incremento de patrimonio ni hay plusvalía municipal. Ahora bien, en ITP a veces la administración reclama el impuesto por la diferencia de valor puesta de manifiesto en el acta/expediente. La clave para evitar dicho pago es haber dejado claro en la escritura la superficie real y, por lo que usted me cuenta, en su caso así se hizo. Por lo tanto, seguramente no habrá impuestos añadidos.
En cuanto al Banco, pues le puedo decir lo que conozco por mi experiencia (incluso en mi propio patrimonio): se han comprado, vendido, hipotecado, etc. muchas propiedades en las que no hay coincidencia entre superficie registral y catastral, se lo puedo asegurar. Es decir, hasta no hace mucho, los Bancos no eran tan escrupulosos, pues les bastaba que la empresa tasadora les diese un valor de la finca y la identificase claramente. Ahora bien, no sería descabellado que hoy en día, tal y como se ha puesto la cosa de las hipotecas, el Banco adopte un papel más exigente y pida una regularización de la situación antes de conceder la hipoteca. No creo que haya una regla fija, es decir, cada Banco hará lo que considere, pero la posibilidad existe (la probabilidad dependerá de cada Banco).