Propiedad

Hola mi consulta es:
Una persona tiene una finca y la segrega en tres parcelas, con dos hace la venta todo correcto, con escritura ante notario, registro de la propiedad,.. En cambio con la tercera solo hace un documento de venta privada, sin que intervenga notario alguno y a más no le acaba de pagar del todo el importe pactado, por lo que no se llega a terminar la operación.
¿Quisiera saber que valor y que fuerza legal puede tener esa tercera persona? Con ese documento de compra-venta entre dos particulares, ¿contando qué de esto hace unos 15 años o más.Es realmente propietario de esa parcela?
Gracias por ayudarme
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2 Respuestas

1.600 pts.
Apreciada "gussxa"
El Artículo 1445 del Código Civil español establece que <<
Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente>>. En principio cualquier pacto privado obliga a las dos partes, aún cuando no se haya elevado a público. Por tanto la compraventa que se realizó es totalmente válida y ajustada a Derecho; no obstante, para inscribir en el Registro de la Propiedad es necesario que dicha compraventa se eleve a´escritura pública. Nada impide que, si no se pagó el precio correspondiente, se reclame dicha cantidad vía judicial y/i extrajudicial. EL inconveniente de no inscribir esa compra venta en el Registro de la propiedad es evidente. Así, el art. Artículo 1473 establece que <<
Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.
Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente titulo de fecha más antigua, siempre que haya buena fe>> para el supuesto de doble venta. De cara a terceros la compraventa no inscrita en un Registro Público tiene menor fuerza. Por ejemplo: A (que consta en el Registro de la Propiedad como propietario) vende a B una finca en compraventa privada. No obstante A vuelve a vender a C que inscribe en el Registro antes que B. C estará protegido por el art.34 de la LEy Hipotecaria porque confió en lo que aparecía en el Registro y será legítimo propietario de buena fe(sin perjuicio de las acciones que tenga B contra A) que aunque compró primero no inscribió. POr tanto, de cara a terceros lo que no está en el registro no existe como tal, aunque existan compra ventas privadas, totalmente válidas, que suscriban dos personas. De aquí la garantía y necesidad de inscribir cualquier acto u contrato en el Registro de la Propiedad.
Espero haberte solucionado la duda que tenías.
Muchas gracias por consultarme.
MºLuisa Miralles
Abogado
Col. ICAB
0 pts.
Un contrato de compraventa es suficiente para transmitir la propiedad, es decir que entre comprador y vendedor ese contrato, que bien denominas privado, tiene toda la eficacia jurídica posible, igual que una escritura notarial. Ahora bien, sin escritura no se puede inscribir en el Registro, eso tiene una serie de inconvenientes bastante extensos de explicar. Pero ciñéndome a tu pregunta, el documento que me indicas tiene entre las partes fuerza de ley, y posibilidad de reclamar ante el Juzgado todo tipo de obligaciones incumplidas. El paso del tiempo importa dependiendo de qué tipo de actuaciones. Es plenamente propietario, sobre todo si la ha ocupado, trabajado o mejorado, es decir, si ha realizado sobre la parcela actuaciones que demuestren la propiedad sobre la misma. Es un propietario como el del Registro, solo que frente a cualquiera que no sea el dueño, al no tenerlo inscrito en el Registro, no puede demostrar la propiedad. Te pongo un ejemplo: Si la parcela está inscrita a nombre de "A", y se la vende a "B" por un contrato privado sin inscribir en el Registro de la Propiedad, A sigue siendo propietario ante el Registro y ante todos, por lo que bien puede vendérsela a otro o hipotecarla, pues de cara al Registro sigue siendo propietario. "A" Comete un delito por eso, pero al ser el titular registral, frente a B no lo será pero si frente a todos los demás. Inscribir en el Registro es dar publiciad a a tu propiedad sobre el inmueble, al margen del contrato privado. Algo complejo de explicar y de entender, espero haberte aclarado algo de tu movida. Saludos Gussxa. ¿Chica o chico?

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