Comunidad de propietarios
La posible ayuda que puedan ofrecerme así como la información que puedan aportarme.
Paso a exponerles la consulta.
En la comunidad de propietarios del edificio en el que vivo, hay que hacer obras pues de la fachada se están desprendiendo cascotes, por lo que en reunión de propietarios se acordó su reparación y pintado así como el hacer una rampa de acceso el portal para mejorar la accesibilidad al edificio el pintado de la escalera y adecentado del portal, las obras se aprobaron por unanimidad y el problema viene al hacer las cuotas a pagar por cada vecino pues somos 16 propietarios de vivienda y 3 de locales comerciales. Uno de los propietarios de un local comercial dice que a el solo le corresponde pagarla parte proporcional del arreglo de la fachada y no del resto del edificio y dentro del arreglo de la fachada solo la parte de la pintura siempre que se pinte del mismo color (que es el caso) y no de los posibles trabajo de albañilería que hubiere que realizar.
Mi pregunta es si esto es así o por el contrario debería pagarla parte proporcional según cuota de participación del total de la obra.
Un cordial saludo, agradeciéndoles su ayuda e información.
José A. Antunez González
Paso a exponerles la consulta.
En la comunidad de propietarios del edificio en el que vivo, hay que hacer obras pues de la fachada se están desprendiendo cascotes, por lo que en reunión de propietarios se acordó su reparación y pintado así como el hacer una rampa de acceso el portal para mejorar la accesibilidad al edificio el pintado de la escalera y adecentado del portal, las obras se aprobaron por unanimidad y el problema viene al hacer las cuotas a pagar por cada vecino pues somos 16 propietarios de vivienda y 3 de locales comerciales. Uno de los propietarios de un local comercial dice que a el solo le corresponde pagarla parte proporcional del arreglo de la fachada y no del resto del edificio y dentro del arreglo de la fachada solo la parte de la pintura siempre que se pinte del mismo color (que es el caso) y no de los posibles trabajo de albañilería que hubiere que realizar.
Mi pregunta es si esto es así o por el contrario debería pagarla parte proporcional según cuota de participación del total de la obra.
Un cordial saludo, agradeciéndoles su ayuda e información.
José A. Antunez González
2 Respuestas
Respuesta de gabirol
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El supuesto que me plantea es todo un clásico dentro de las comunidades de vecinos; la jurisprudencia viene sólo eximiendo a los propietarios de bajos y locales únicamente del pago de las derramas correspondientes a la limpieza de escaleras, instalación y mantenimiento de ascensores y suministro de estos elementos, y ello siempre que sus propiedades sólo tengan acceso excluviamente desde el vial público. ¿Qué nos dice la Ley?
En primer lugar me comenta que de la fachada se desprenden cascotes, con el riesgo que ello conlleva para personas y cosas. Al respecto, el Código Civil (1.907 y 389) prevé la responsabilidad de los propietarios del inmueble por los daños ocasionados a terceros y que sean achacables a la falta de reparaciones necesarias en el edificio. De esta responsabilidad no están exentos de ningún modo los propietarios de bajos y locales lo cual les obliga como a cualquier otro vecino a colaborar en las tareas de reparación. Nos vamos ahora a la Ley de Propiedad Horizontal; me comenta que el acuerdo para la reforma (la necesidad de la misma y, entiendo, su presupuesto) fue adoptado por unanimidad y ello vincula por completo a todos los comuneros. Así, encontramos por ejemplo en el artículo 10.1 de dicho cuerpo legal la obligación de la comunidad de realizar las obras necesarias para conservar el inmueble de modo que reúna las condiciones adecuadas de seguridad, habitabilidad y estanqueidad. Señala asimismo que los propietarios que se opusieran injustificadamente a dichas obras responderán individualmente ante la Administración por las sanciones administrativas que se le pudiera imponer a la comunidad, y que su propiedad quedará afecta al pago de los gastos en los mismo términos que por las cuotas ordinarias. Lo único que la Ley les puede eximir de pagar son aquellas reformas o innovaciones no exigibles bajo los parámetros que antes le exponía de seguridad y habitabilidad, y siempre que el importe de la derrama exceda el de tres cuotas ordinarias (piénsese en la instalación de servicios no estrictamente exigibles como hilo musical en las escaleras o el ascensor) pero no es el caso que nos ocupa y, además tendrían que haber salvado su voto (votar en contra) en su momento. Respecto a lo del color de la fachada, considero que habiéndose alcanzado una decisión unánime en la Junta de Propietarios huelga ya toda disensión. Así las cosas, el propietario del local tendrá que hacer frente a los gastos de la reforma en proporción a su cuota de participación en la comunidad.
Quedo a su disposición para cualquier otro supuesto que tenga a bien plantearme.
Gabirol.
En primer lugar me comenta que de la fachada se desprenden cascotes, con el riesgo que ello conlleva para personas y cosas. Al respecto, el Código Civil (1.907 y 389) prevé la responsabilidad de los propietarios del inmueble por los daños ocasionados a terceros y que sean achacables a la falta de reparaciones necesarias en el edificio. De esta responsabilidad no están exentos de ningún modo los propietarios de bajos y locales lo cual les obliga como a cualquier otro vecino a colaborar en las tareas de reparación. Nos vamos ahora a la Ley de Propiedad Horizontal; me comenta que el acuerdo para la reforma (la necesidad de la misma y, entiendo, su presupuesto) fue adoptado por unanimidad y ello vincula por completo a todos los comuneros. Así, encontramos por ejemplo en el artículo 10.1 de dicho cuerpo legal la obligación de la comunidad de realizar las obras necesarias para conservar el inmueble de modo que reúna las condiciones adecuadas de seguridad, habitabilidad y estanqueidad. Señala asimismo que los propietarios que se opusieran injustificadamente a dichas obras responderán individualmente ante la Administración por las sanciones administrativas que se le pudiera imponer a la comunidad, y que su propiedad quedará afecta al pago de los gastos en los mismo términos que por las cuotas ordinarias. Lo único que la Ley les puede eximir de pagar son aquellas reformas o innovaciones no exigibles bajo los parámetros que antes le exponía de seguridad y habitabilidad, y siempre que el importe de la derrama exceda el de tres cuotas ordinarias (piénsese en la instalación de servicios no estrictamente exigibles como hilo musical en las escaleras o el ascensor) pero no es el caso que nos ocupa y, además tendrían que haber salvado su voto (votar en contra) en su momento. Respecto a lo del color de la fachada, considero que habiéndose alcanzado una decisión unánime en la Junta de Propietarios huelga ya toda disensión. Así las cosas, el propietario del local tendrá que hacer frente a los gastos de la reforma en proporción a su cuota de participación en la comunidad.
Quedo a su disposición para cualquier otro supuesto que tenga a bien plantearme.
Gabirol.
Respuesta de marlus
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En primer lugar habría que mirar que es lo que dicen las escrituras, más que la de los actuales propietarios, las de " declaración de obra nueva".
Por lo que dices, las obras si aprobaron por unanimidad, ¿entonces el propietario de la lonja también estuvo de acuerdo en todo? O te refieres a la unanimidad de los propietarios presente en la Junta, en la que no estuvo él. ¿Se le convocó? Pues de no haberlo hecho podría impugnar los acuerdos tomados en la misma.
Pero vamos al caso, en términos generales, los locales han de contribuir a los gastos generales que generen, fachadas (mantenimiento y rehabilitación) bajadas generales, tanto de pluviales como de aguas fecales, tejado, todos los elementos comunes a expección de portal y escalera que por término general y siempre que no se indique otra cosa, son costeados en limpieza, mantenimiento y reparación por las viviendas.
Los trabajos de albañilería se realizan en función de la necesidad de rehabilitación del edificio y en tu caso es obligado su ejecución por lo que has descrito. Costear estos gastos implica a toda la Cdad. Por ejemplo, y por si te sirve de argumento, si un cascote cae, da a un coche, una persona ... los responsables de los daños sois TODOS los propietarios, incluyendo las lonjas.
Supongo que estaréis al tanto, pero para este tipo de obras existen subvenciones, deducciones (en la declaración de renta) os convendría informaros en la delegación de vivienda de vuestro municipio o C.A. de todas formas, las empresas que se dedican a estos trabajos suelen tramitar junto con los permisos estas ayudas.
Por lo que dices, las obras si aprobaron por unanimidad, ¿entonces el propietario de la lonja también estuvo de acuerdo en todo? O te refieres a la unanimidad de los propietarios presente en la Junta, en la que no estuvo él. ¿Se le convocó? Pues de no haberlo hecho podría impugnar los acuerdos tomados en la misma.
Pero vamos al caso, en términos generales, los locales han de contribuir a los gastos generales que generen, fachadas (mantenimiento y rehabilitación) bajadas generales, tanto de pluviales como de aguas fecales, tejado, todos los elementos comunes a expección de portal y escalera que por término general y siempre que no se indique otra cosa, son costeados en limpieza, mantenimiento y reparación por las viviendas.
Los trabajos de albañilería se realizan en función de la necesidad de rehabilitación del edificio y en tu caso es obligado su ejecución por lo que has descrito. Costear estos gastos implica a toda la Cdad. Por ejemplo, y por si te sirve de argumento, si un cascote cae, da a un coche, una persona ... los responsables de los daños sois TODOS los propietarios, incluyendo las lonjas.
Supongo que estaréis al tanto, pero para este tipo de obras existen subvenciones, deducciones (en la declaración de renta) os convendría informaros en la delegación de vivienda de vuestro municipio o C.A. de todas formas, las empresas que se dedican a estos trabajos suelen tramitar junto con los permisos estas ayudas.