Venta de vivienda tras hipoteca puente
He leído muchas respuestas tuyas pero ninguna donde se plantee el tema de las "hipotecas puente".
En 2002 compré una vivienda por unos 25 millones de ptas más gastos. Para completar el precio pedí 96000 euros de hipoteca.
En 2005, para comprar mi vivienda actual, hice una "hipoteca puente" (En realidad, 2 hipotecas: una de 301000 euros sobre mi primera vivienda más otra de 158500 euros para la nueva). Con este dinero cancelé lo que me quedaba de la hipoteca de 96000 euros y compré la vivienda nueva, escriturada en 270000 euros. Esto ocurrió en junio de 2005.
El 1 de junio de 2006 vendí la antigua casa por 330000 euros, con los que cancelé la hipoteca de 301000 euros más la deuda acumulada en ese año (ya que tenía 1 año de carencia). A partir de esa fecha hasta el 1 de diciembre de 2006 estuve pagando 778 euros mensuales por la hipoteca de 158500 euros de mi actual casa.
El 1 de diciembre realicé una subrogación y cambié de banco, lo que conllevó una serie de gastos. También había realizado durante 2006 una amortización anticipada de 1500 euros.
Con todos datos, ¿tendré qué pagar a Hacienda por la venta de la casa?
Yo creo que se puede considerar que he reinvertido toda la ganancia, pero no sé si influirá el hecho de haber tenido la hipoteca puente.
En 2002 compré una vivienda por unos 25 millones de ptas más gastos. Para completar el precio pedí 96000 euros de hipoteca.
En 2005, para comprar mi vivienda actual, hice una "hipoteca puente" (En realidad, 2 hipotecas: una de 301000 euros sobre mi primera vivienda más otra de 158500 euros para la nueva). Con este dinero cancelé lo que me quedaba de la hipoteca de 96000 euros y compré la vivienda nueva, escriturada en 270000 euros. Esto ocurrió en junio de 2005.
El 1 de junio de 2006 vendí la antigua casa por 330000 euros, con los que cancelé la hipoteca de 301000 euros más la deuda acumulada en ese año (ya que tenía 1 año de carencia). A partir de esa fecha hasta el 1 de diciembre de 2006 estuve pagando 778 euros mensuales por la hipoteca de 158500 euros de mi actual casa.
El 1 de diciembre realicé una subrogación y cambié de banco, lo que conllevó una serie de gastos. También había realizado durante 2006 una amortización anticipada de 1500 euros.
Con todos datos, ¿tendré qué pagar a Hacienda por la venta de la casa?
Yo creo que se puede considerar que he reinvertido toda la ganancia, pero no sé si influirá el hecho de haber tenido la hipoteca puente.
1 Respuesta
Respuesta de dleto
1
Lo primero es pedirte perdón por haber tardado tanto en responder a la pregunta.
Al grano:
Entiendo que la vivienda que compras en 2002 la declaras como "vivienda habitual" para hacienda, porque en caso contrario su tratamiento sería en de la compra de un inmueble y posterior venta, sin posibilidad de acogerte a exención alguna.
La segunda puntualización tiene que ver con lo que has declarado a hacienda, en concreto con relación a las hipotecas (puente o no), me explico, para hacienda si un préstamo no se declara es que no existe.
Vamos, que si pides un préstamo y no le dices a Hacienda que es para comprar una casa, entonces no existe para la administación, es como si has pedido un préstamo para la compra de un coche, irte de vacaciones o pagar los estudios de los hijos.
Al grano:
Primero:
Supongo que con la compra de la vivienda en 2002 declaraste que habías pedido un préstamo para financiarla de 96.000 euros.
Segundo:
Espero que el cambio de vivienda lo has declarado en Hacienda pasados TRES AÑOS DESDE LA COMPRA DE LA PRIMERA VIVIENDA, caso contrario tenemos un problema. De momento supongo que lo has hecho así.
Tercero:
Entiendo que en la compra de la nueva vivienda has declarado a Hacienda la hipoteca de 158000 euros, pero no la de 301000 (tampoco tiene mucha importancia puesto que esta última la cancelas)
Con todos estos datos hay que calcular cuál es la ganancia que obtienes de la venta de la vivienda y qué parte queda exenta por reinversión:
Valor de compra: 150.000 euros (sin gastos)
Suponemos que con gastos y aplicando los coeficientes de actualización nos salen 151.000 euros
Valor de venta: 330.000 euros
Ganancia: 330.000 - 151.000 = 179.000 euros
A pagar: 20%x179.000=35.800 euros
Si no te acoges a la exención por reinversión deberías pagar 35.800 euros en concepto de ganancia patrimonial.
Exención por reinversión:
Para poderte acoger a la exención por reinversión es necesario que en la nueva vivienda inviertas el TOTAL de lo obtenido por la venta de la anterior vivienda.
En este caso has recibido 330.000 euros a los que puedes minorar el importe del préstamo que pediste en su momento (de 96.000 euros), del que voy a suponer que quedan por amortizar 95.000:
IMPORTE A REINVERTIR: 330.000-95.000=235.000 euros.
El importe que tú has reinvertido dependerá de si has declarado el préstamo de 158.500 o no, entiendo que sí lo has hecho, por lo tanto, el importe que declaras haber reinvertido es la diferencia entre lo que te cuesta la casa (270.000) menos lo que financias (158.500), total: 111.500 euros.
Este importe es menor que el importe que tienes que reinvertir para obtener la exención por el 100% de la ganancia, por tanto SÍ DEBERÁS PAGAR POR PARTE DE LA GANANCIA OBTENIDA.
¿Cuánto tienes que pagar?
Si el 100% de la ganancia obtenida es de 235.000 y reinviertes 111.500 eso supone: 111.500/235.000x100=47,45%
El 47,45% de la ganancia estará exenta por reinversión mientras que el resto (52,55%) habrá que declararlo.
Esto te supondrá pagar a hacienda por una ganancia de: 52,55%x179.000=94.064
En total: 20%x94.064=18.812 euros.
Lamento ser portador de no precisamente buenas noticias, el efecto es así no por las hipotecas puente sino porque la reinversión hecha ha sido menor que la ganancia neta obtenida, la opción que tienes para no tener que pagar esa cantidad es completar lo que te falta hasta reinvertir 235.000 euros, para ello deberías amortizar el préstamo que tienes actualmente en aproximadamente 123.000 euros.
Un saludo, espero haberte aclarado la situación aunque no sea precisamente para bien.
Al grano:
Entiendo que la vivienda que compras en 2002 la declaras como "vivienda habitual" para hacienda, porque en caso contrario su tratamiento sería en de la compra de un inmueble y posterior venta, sin posibilidad de acogerte a exención alguna.
La segunda puntualización tiene que ver con lo que has declarado a hacienda, en concreto con relación a las hipotecas (puente o no), me explico, para hacienda si un préstamo no se declara es que no existe.
Vamos, que si pides un préstamo y no le dices a Hacienda que es para comprar una casa, entonces no existe para la administación, es como si has pedido un préstamo para la compra de un coche, irte de vacaciones o pagar los estudios de los hijos.
Al grano:
Primero:
Supongo que con la compra de la vivienda en 2002 declaraste que habías pedido un préstamo para financiarla de 96.000 euros.
Segundo:
Espero que el cambio de vivienda lo has declarado en Hacienda pasados TRES AÑOS DESDE LA COMPRA DE LA PRIMERA VIVIENDA, caso contrario tenemos un problema. De momento supongo que lo has hecho así.
Tercero:
Entiendo que en la compra de la nueva vivienda has declarado a Hacienda la hipoteca de 158000 euros, pero no la de 301000 (tampoco tiene mucha importancia puesto que esta última la cancelas)
Con todos estos datos hay que calcular cuál es la ganancia que obtienes de la venta de la vivienda y qué parte queda exenta por reinversión:
Valor de compra: 150.000 euros (sin gastos)
Suponemos que con gastos y aplicando los coeficientes de actualización nos salen 151.000 euros
Valor de venta: 330.000 euros
Ganancia: 330.000 - 151.000 = 179.000 euros
A pagar: 20%x179.000=35.800 euros
Si no te acoges a la exención por reinversión deberías pagar 35.800 euros en concepto de ganancia patrimonial.
Exención por reinversión:
Para poderte acoger a la exención por reinversión es necesario que en la nueva vivienda inviertas el TOTAL de lo obtenido por la venta de la anterior vivienda.
En este caso has recibido 330.000 euros a los que puedes minorar el importe del préstamo que pediste en su momento (de 96.000 euros), del que voy a suponer que quedan por amortizar 95.000:
IMPORTE A REINVERTIR: 330.000-95.000=235.000 euros.
El importe que tú has reinvertido dependerá de si has declarado el préstamo de 158.500 o no, entiendo que sí lo has hecho, por lo tanto, el importe que declaras haber reinvertido es la diferencia entre lo que te cuesta la casa (270.000) menos lo que financias (158.500), total: 111.500 euros.
Este importe es menor que el importe que tienes que reinvertir para obtener la exención por el 100% de la ganancia, por tanto SÍ DEBERÁS PAGAR POR PARTE DE LA GANANCIA OBTENIDA.
¿Cuánto tienes que pagar?
Si el 100% de la ganancia obtenida es de 235.000 y reinviertes 111.500 eso supone: 111.500/235.000x100=47,45%
El 47,45% de la ganancia estará exenta por reinversión mientras que el resto (52,55%) habrá que declararlo.
Esto te supondrá pagar a hacienda por una ganancia de: 52,55%x179.000=94.064
En total: 20%x94.064=18.812 euros.
Lamento ser portador de no precisamente buenas noticias, el efecto es así no por las hipotecas puente sino porque la reinversión hecha ha sido menor que la ganancia neta obtenida, la opción que tienes para no tener que pagar esa cantidad es completar lo que te falta hasta reinvertir 235.000 euros, para ello deberías amortizar el préstamo que tienes actualmente en aproximadamente 123.000 euros.
Un saludo, espero haberte aclarado la situación aunque no sea precisamente para bien.
Hola, dleto,
gracias por tu respuesta. Me quedo con algunas dudas:
En primer lugar, responder a tus preguntas: efectivamente, la vivienda que compré en el 2002 fue mi vivienda habitual durante más de 3 años (la compré en julio del 2002 y la vendí en junio de 2006). Desde junio del 2005 hasta junio del 2006 tuve las 2 casas, pero en la declaración del 2006 sólo me desgravé por la primera casa . En realidad la hipoteca de 158500 euros aún no la he declarado, ya que por lo que me tenían que devolver no me valía la pena meterlo. De todos modos, ese préstamo puedo declararlo en la declaración de este año, ¿no?
Perdona si me enrollo demasiado. Mis dudas son:
A los 150000 euros habría que sumarles más de 1000 euros a cuenta de los gastos y la actualización del precio, ¿no?
A los 270000 euros que escrituré en la segunda casa ¿se les sumarían también los gastos, incluyendo la plusvalía que pagué por la venta de la 1ª vivienda?
Ya para terminar, no te había comentado que anteriormente había adquirido un piso que vendí, a su vez, para comprar la casa del 2002. ¿Tendría qué volver a hacer los cálculos de nuevo?
Muchas gracias de nuevo
gracias por tu respuesta. Me quedo con algunas dudas:
En primer lugar, responder a tus preguntas: efectivamente, la vivienda que compré en el 2002 fue mi vivienda habitual durante más de 3 años (la compré en julio del 2002 y la vendí en junio de 2006). Desde junio del 2005 hasta junio del 2006 tuve las 2 casas, pero en la declaración del 2006 sólo me desgravé por la primera casa . En realidad la hipoteca de 158500 euros aún no la he declarado, ya que por lo que me tenían que devolver no me valía la pena meterlo. De todos modos, ese préstamo puedo declararlo en la declaración de este año, ¿no?
Perdona si me enrollo demasiado. Mis dudas son:
A los 150000 euros habría que sumarles más de 1000 euros a cuenta de los gastos y la actualización del precio, ¿no?
A los 270000 euros que escrituré en la segunda casa ¿se les sumarían también los gastos, incluyendo la plusvalía que pagué por la venta de la 1ª vivienda?
Ya para terminar, no te había comentado que anteriormente había adquirido un piso que vendí, a su vez, para comprar la casa del 2002. ¿Tendría qué volver a hacer los cálculos de nuevo?
Muchas gracias de nuevo
En primer lugar, la vivienda anterior a 2002 no afecta a este cálculo. Hubiera podido afectar en el momento de la compra de la vivienda de 2002, pero ahora no.
Compraventa de la actual vivienda:
En 2006 vendes tu actual vivienda habitual y SI QUIERES ACOGERTE A LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN, debes justificar la compra de la nueva vivienda.
Supongo que no habrá problemas porque la compra de la nueva vivienda tenga fecha de 2005 y lo presentes en la declaración de 2006, PERO SI LAS HUBIERA SIEMPRE PUEDES PRESENTAR UNA DECLARACIÓN COMPLEMENTARIA DE 2005 con los datos de la compra.
Otras cuestiones:
Por supuesto que al precio de compra de la actual vivienda debes sumar todos los gastos de los que tengas justificación: Impuesto de transmisiones, gastos de notaría, gastos de inmobiliaria,...
La plusvalía no sería gasto de la compra sino, en todo caso, menor valor de venta de la anterior vivienda.
Correcciones al valor de compra: por supuesto que tienes que aplicar los coeficientes de actualización al valor de compra y sumarle todos los gastos que tuviste en su momento, no lo hice porque los valores eran aproximados.
Creo que esto es todo, si te queda pendiente alguna duda vuelve a preguntar. Un saludo y no olvides puntuar la respuesta.
Compraventa de la actual vivienda:
En 2006 vendes tu actual vivienda habitual y SI QUIERES ACOGERTE A LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN, debes justificar la compra de la nueva vivienda.
Supongo que no habrá problemas porque la compra de la nueva vivienda tenga fecha de 2005 y lo presentes en la declaración de 2006, PERO SI LAS HUBIERA SIEMPRE PUEDES PRESENTAR UNA DECLARACIÓN COMPLEMENTARIA DE 2005 con los datos de la compra.
Otras cuestiones:
Por supuesto que al precio de compra de la actual vivienda debes sumar todos los gastos de los que tengas justificación: Impuesto de transmisiones, gastos de notaría, gastos de inmobiliaria,...
La plusvalía no sería gasto de la compra sino, en todo caso, menor valor de venta de la anterior vivienda.
Correcciones al valor de compra: por supuesto que tienes que aplicar los coeficientes de actualización al valor de compra y sumarle todos los gastos que tuviste en su momento, no lo hice porque los valores eran aproximados.
Creo que esto es todo, si te queda pendiente alguna duda vuelve a preguntar. Un saludo y no olvides puntuar la respuesta.
