Anónimo
Compra piso con embargo de por medio
No sé si me podrá asesorar, pero voy a explicarle lo más detalladamente y breve sobre el caso:
Resulta que estoy interesado en comprar un piso. El problema está en que el dueño del piso tenía un negocio con un socio, éste le ha dejado tirado, y a él le van a cargar con todas las deudas, teniendo el piso a su nombre.
La cuestión, es que el tío me dice que todavía no ha ido a juicio y está esperando ya que no va a pagar, y me dice que quiere venderlo antes de final de mes porque a partir de esa fecha le pueden llamar a juicio y dar sentencia por no pagar, y entonces introducirle cargas en el registro de la propiedad.
Mi pregunta es si vender el piso sería alzamiento de bienes, ya que por otro lado, me dice que no puede ponerlo a nombre de un familiar porque sería alzamiento de bienes.
¿No sería igual vender que ponerlo a nombre de otro?, y si yo comprara el piso quien me dice que sus acreedores no se echarían encima y me quedara sin piso y con un hipoteca a pagar.
Él me dice que mientras no aparezca en el registro no pasaría nada, pero y los acreedores, ¿estarían antes que yo?
Yo creo que el tío sabe que tiene el piso perdido y quiere sacarme una parte en negro que es lo único que puede sacar.
A ver si me puedes asesorar.
Resulta que estoy interesado en comprar un piso. El problema está en que el dueño del piso tenía un negocio con un socio, éste le ha dejado tirado, y a él le van a cargar con todas las deudas, teniendo el piso a su nombre.
La cuestión, es que el tío me dice que todavía no ha ido a juicio y está esperando ya que no va a pagar, y me dice que quiere venderlo antes de final de mes porque a partir de esa fecha le pueden llamar a juicio y dar sentencia por no pagar, y entonces introducirle cargas en el registro de la propiedad.
Mi pregunta es si vender el piso sería alzamiento de bienes, ya que por otro lado, me dice que no puede ponerlo a nombre de un familiar porque sería alzamiento de bienes.
¿No sería igual vender que ponerlo a nombre de otro?, y si yo comprara el piso quien me dice que sus acreedores no se echarían encima y me quedara sin piso y con un hipoteca a pagar.
Él me dice que mientras no aparezca en el registro no pasaría nada, pero y los acreedores, ¿estarían antes que yo?
Yo creo que el tío sabe que tiene el piso perdido y quiere sacarme una parte en negro que es lo único que puede sacar.
A ver si me puedes asesorar.
1 Respuesta
Respuesta de pablovo
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Dejando a un lado valoraciones morales voy a intentar aclararle desde un punto técnico sus dudas respecto de la operación que plantea.
Le informo que en tanto en cuanto no se inici la vía judicial el inmueble no se verá a priori afectado. Es decir, la Ley Hipotecaria otorga plena protección al tercer adquirente de buena fe que adquiere conforme a la información registral. Si usted adquiere la vivienda antes de que se inicie el proceso y se efecue la correspondiente anotación el el registro de la propiedad será considerado adquirente de buena fe salvo que el acreedor pueda demostrar fehacientemente que usted conocía dicha situación con carácter previo a la adquisición (lo cual en princio es muy difícil de demostrar en sede judicial atendiendo las circunstancias). En ese caso usted como adquirente de buena fe no podría ser turbado en su legítima propiedad debiendo el acreedor perseguir otros bienes del deudor.
Dicho esto mi recomendación es que en primer lugar acuda al registro de la propiedad en el cual radica la finca y solicite una nota simple (3. ¿49?) De la finca para verificar correctamente el estado de cargas y titularidad de la misma (si tienen alguna duda con la nota pregúnteme).
En segundo lugar si desea continuar con la operación le recomiendo que formalicen un precontrato privado estableciendo con claridad el importe de la compraventa, clúsula de gastos, así como cualquier otra clausula que les intereses y, sobretodo, clausula de penalización detallada en caso de incumplimiento de una de las partes (normalrmente se fija el pago del doble de la fianza). Dadas las pocas garantías que ofrece el vendedor le sugiero que la reserva no la entregue directamente al vendedor sino que quede depositada bien en la Notaria que se designe para la formalización de la operación o la realice mediante cualquier instrumento de cobro al vencimiento (pagaré a vencimineto fecha de firma).
En tercer lugar, tenga en cuenta que si debe recurrir a financiación bancaria cualquier anotación sobre la finca o carga preferente que pudiese aparecer con caráter previo a la firma supondría automáticamnete la paralización de la operación hasta aclarar la situación o incluso la negativa de la entidad a financiar la misma (téngalo en cuenta a la hora de redactar las clúsulas en caso de penalización).
Por último, a pesar de lo que le indicado tenga en cuenta que a pesar de lo que le indicado la parte deudora intentara por todos los medios proceder al embargo de dicho bien en caso de impago por lo que no es descartable al cien por cien que no se vea envuelto en líos judiciales hasta que el Juez resuelva.
Mi recomendación personal es que si cono ce el importe de la posible reclamación y este no es superior al importe que usted quiere destinar a la compra espere a que se produzca el embargo ya que en ese caso podría llegar a un acuerdo con el titular, el acreedor y su banco para consignar judicialmente el importe de la deuda como parte del pago y obtener y mejor precio de compraventa.
Si desea cualquier aclaración al respecto, no dude en preguntar.
Le informo que en tanto en cuanto no se inici la vía judicial el inmueble no se verá a priori afectado. Es decir, la Ley Hipotecaria otorga plena protección al tercer adquirente de buena fe que adquiere conforme a la información registral. Si usted adquiere la vivienda antes de que se inicie el proceso y se efecue la correspondiente anotación el el registro de la propiedad será considerado adquirente de buena fe salvo que el acreedor pueda demostrar fehacientemente que usted conocía dicha situación con carácter previo a la adquisición (lo cual en princio es muy difícil de demostrar en sede judicial atendiendo las circunstancias). En ese caso usted como adquirente de buena fe no podría ser turbado en su legítima propiedad debiendo el acreedor perseguir otros bienes del deudor.
Dicho esto mi recomendación es que en primer lugar acuda al registro de la propiedad en el cual radica la finca y solicite una nota simple (3. ¿49?) De la finca para verificar correctamente el estado de cargas y titularidad de la misma (si tienen alguna duda con la nota pregúnteme).
En segundo lugar si desea continuar con la operación le recomiendo que formalicen un precontrato privado estableciendo con claridad el importe de la compraventa, clúsula de gastos, así como cualquier otra clausula que les intereses y, sobretodo, clausula de penalización detallada en caso de incumplimiento de una de las partes (normalrmente se fija el pago del doble de la fianza). Dadas las pocas garantías que ofrece el vendedor le sugiero que la reserva no la entregue directamente al vendedor sino que quede depositada bien en la Notaria que se designe para la formalización de la operación o la realice mediante cualquier instrumento de cobro al vencimiento (pagaré a vencimineto fecha de firma).
En tercer lugar, tenga en cuenta que si debe recurrir a financiación bancaria cualquier anotación sobre la finca o carga preferente que pudiese aparecer con caráter previo a la firma supondría automáticamnete la paralización de la operación hasta aclarar la situación o incluso la negativa de la entidad a financiar la misma (téngalo en cuenta a la hora de redactar las clúsulas en caso de penalización).
Por último, a pesar de lo que le indicado tenga en cuenta que a pesar de lo que le indicado la parte deudora intentara por todos los medios proceder al embargo de dicho bien en caso de impago por lo que no es descartable al cien por cien que no se vea envuelto en líos judiciales hasta que el Juez resuelva.
Mi recomendación personal es que si cono ce el importe de la posible reclamación y este no es superior al importe que usted quiere destinar a la compra espere a que se produzca el embargo ya que en ese caso podría llegar a un acuerdo con el titular, el acreedor y su banco para consignar judicialmente el importe de la deuda como parte del pago y obtener y mejor precio de compraventa.
Si desea cualquier aclaración al respecto, no dude en preguntar.
Gracias por su aclaración.
Creo que es mejor no aventurarme.
Las deudas son superiores con creces al precio de venta del piso.
Por otro lado, me han dicho que si el deudor conoce de su deuda por otro tipo de notificación bien sea notarial, aunque no sea judicial, también afectaría a la venta del inmueble, y que el juez puede derivar en anular la venta, con lo que eso me perjudicaría, con un préstamo hipotecario a pagar y sin piso.
Vamos que no me arriesgo ni de coña.
Saludos y gracias.
Creo que es mejor no aventurarme.
Las deudas son superiores con creces al precio de venta del piso.
Por otro lado, me han dicho que si el deudor conoce de su deuda por otro tipo de notificación bien sea notarial, aunque no sea judicial, también afectaría a la venta del inmueble, y que el juez puede derivar en anular la venta, con lo que eso me perjudicaría, con un préstamo hipotecario a pagar y sin piso.
Vamos que no me arriesgo ni de coña.
Saludos y gracias.