Dudas por ampliación ilegal

Si ya has consultado a abogados y arquitectos y no se ponen de acuerdo, entonces lo más probable es conmigo no consigas más que una opinión más igual de buena o mala que las que ya tienes.
Tal como lo veo el tema está así. Elementos comunes del edificio y por tanto a cargo de la comunidad son todas las cubiertas y patios del mismo. Cuando se produce un desperfecto en una terraza hay que valorar la causa del mismo. Si la causa es por un mantenimiento deficiente, la culpa entonces es del que tiene el uso. Si en cambio es por un envejecimiento natural de la misma, entonces se hace cargo la comunidad. Suele darse por buena la idea que todo lo que es pavimento es responsabilidad del usuario y en cambio de tela asfáltica hacia abajo sería de la comunidad.
Cuando el espacio es ilegal, el problema está en que no se puede buscar razones legales puesto que sería una contradicción. Antes que nada habría que legalizar. Como mínimo, si el del bajo exige que la comunidad se haga cargo de las reparaciones, la comunidad puede exigirle que ya que ha aumentado la superficie de su vivienda, ajuste el coeficiente correspondiente y que se haga cargo por su parte de todas las cuotas de comunidad pendientes de todos estos años en los que el desajuste ha existido.

Te agradezco tu respuesta, pero me surgen nuevas dudas. El bajo, no es vivienda, es local comercial y está exento de las cuotas de la comunidad. Nunca antes había habido problemas pues el bajo lleva 30 años abandonado sin uso. Antes fue una fábrica. Ahora lo están rehabilitando para restaurante y por eso empiezan los problemas. El edificio entero está fuera de ordenación, pero consiguieron licencia del Ayuntamiento de obra menor, cuando lo que están haciendo es: tirar la fachada, bajar la cota del suelo 25cm(en los 160m cuadrados), acometer toda la tubaría de alcamtarillado y agua, la electricidad (lo que había más la ampliación), etc.
Si damos permiso para su legalización, y privatización de la terraza, tengo entendidi que hay sentencias del T ES por las cuales la comunidad pagaría de igual modo las reparaciones de la terraza aunque esta sea privativa.
Así que... no sé si nos beneficiaríamos legalizandolo... y si denunciamos al Ayuntamiento por conceder una licencia en una zona ilegal ¿habría alguna posibilidad? ¿Sabes si existe jurisprudencia al respecto?
Sé que es un tema complejo, y agradezco tu sincera opinión. Espero no verme en esta tesitura co un problema médico.
Gracias. Un saludo

Sobre jurisprudencia no puedo comentarte. No dejo de ser arquitecto y de jueces entienden los abogados.
Tal como están las cosas, tienes razón en cuanto a que no debéis dar permiso para la legalización. También es cierto que al no hacerlo antes de alguna manera hay una aceptación implícita que quizás juegue en vuestra contra. La denuncia al ayuntamiento también es posible. Obligará al local a justificar la existencia antigua del añadido. Si lo pueden justificar no se lo harán tirar y tendréis los mismos problemas.
Al final este tipo de problemas se arreglan con comunicación y un pacto entre los dueños del local y la comunidad. Algún pacto del tipo: yo (comunidad) no te denuncio a ti (local) al ayuntamiento y te admito el espacio que era patio pero tú te haces cargo de todas las reparaciones comunes de esa parte.
En cualquier otro caso, tienes que tener en cuenta que aunque el local no pague comunidad porque no se beneficia de ascensor, limpieza... sí que tiene un coeficiente y que ese coeficiente (actualizado con la ampliación) es de aplicación a la hora de hacer reformas de elementos comunes (que por algo son comunes a todos). O sea que si se tuviera que repara la terraza a cargo de la comunidad, también le son de aplicación la parte que le corresponda según su coeficiente. Y no sólo de esta obra sino de todas las obras que afecten a elementos comunes del tipo terrazas, fachadas, estructura, bajantes...

Sí. Tendremos que llegar a un acuerdo, pero el dueño del bajo se agarra a los duros como a la vida. Imaginate que propuso hacerse cargo de los arreglos de la terraza a cambio de tener acceso a sus bodegas para almacenar las cajas de coca cola. Al del primero casi le da un yuyu y dice que se va a poner un tanga de leopardo y un letrero en la frente que diga "¡tómame, P. Soy tuyo!" "y luego prendo fuego a todo"... ja ja.
El último abogado nos propuso agotar los trámites administrativos como pedir al Ayuntamiento la revocación de la licencia de obras basándose en la ilegalidad... no se cómo puede reaccionar un Ayuntamiento ante ese tipo de reclamaciones...