Qué obligaciones tiene un administrador de fincas

Somos una familia propietaria de una parcela en una localidad de Sevilla, la cual se encuentra situada en una urbanización.

Esta urbanización no es un recinto privado, la mayoría de los servicios y mantenimientos los presta el ayuntamiento (recogida de basuras, etc) o los servicios de las compañías de la electricidad o telefonía. No tiene elementos comunes para mantener (ni piscinas, ni pistas deportivas, ni nada por el estilo) sin embargo existe una comunidad de propietarios desde que se urbanizó la zona que cobra una cuota por unos supuestos servicios y mantenimientos, escudándose en que en el momento de la compra del terreno se firmó en el documento de compra-venta una aceptación de estatutos de la comunidad de propietarios (que no se adjuntó y que hoy en día son totalmente abusivos).

Asimismo, dado que no residíamos en Andalucía, la comunidad ejecutó sin comunicarlo las obras de una calle en la que ocupó primero 200m2 y después 200 más de nuestra parcela con el fin de comunicar la zona legal de la urbanización con una segunda fase ilegal, que se ha construido sin proyecto de urbanización y que el suelo que ocupa no está clasificado como urbanizable. No fuimos advertidos de este hecho, y mucho menos indemnizados.

Tenemos una sentencia judicial, fruto de una demanda planteada, en la que se corrobora la merma de superficie de la primera fase de las obras, pero en la cual, inexplicablemente, el juez no plantea ningún sistema para recuperar dicha superficie o para ser indemnizados. En el año 2006, se volvió a ampliar dicha calle reduciéndose 200 m2 más nuestra propiedad, obras que se realizaron por la vía de los hechos consumados, sin licencia municipal y sin técnicos facultativos de la misma.

Desde hace unos años, desde antes de la segunda intervención en nuestra parcela, la comunidad está gestionada por un administrador de fincas, el cual desoye nuestras peticiones (devolución del terreno, indemnización por la perdida del mismo), aparte de que nos cobra y demanda judicialmente para el pago de las cuotas de comunidad correspondientes a la totalidad del terreno, superficie de la calle incluída (400 m2 de un total de 2400m2) con lo cual, como es lógico estamos en total desacuerdo.

El administrador se escuda en que en el registro de la propiedad, nuestra parcela consta de 2400m2, y eso es lo que nos cobra, aunque conoce de forma detallada el problema, porque le hemos aportado toda la información, mediciones, sentencias, etc

¿Qué obligaciones tiene el administrador de fincas? ¿Tiene qué resolver los problemas que nos afectan? Se justifica diciendo que él sigue las indicaciones del presidente de la comunidad y que por parte del mismo no hay voluntad de solucionar nada.

Les agradecería enormemente una orientación. Ampliaré la información si es necesario.

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Las obligaciones del administrador de una forma muy lacónica son:

Hacer lo que dice la junta de propietarios y lo que le dice el presidente por ser este el representante de la junta de propietarios. Así mismo hacer las reparaciones urgentes y dar cuenta de ello al presidente o la junta de gobierno.

Con relación a los problemas comunitarios que les afecten a ustedes, deben enviar carta al presidente para que lo incluyan en el punto del orden del día de la próxima reunión y se tome un acuerdo y en caso de que ustedes no estén de acuerdo con ese acuerdo pueden impugnarlo en el juzgado con abogado y procurador.

Con relación al juzgado, cuando se presenta un declarativo, es decir un juicio civil, se le debe decir en la demanda que es lo que se quiere es decir, no vale decir que no quiero que me quiten ese cacho de terreno, sino que hay que decir que no me quiten ese cacho de terreno y que me lo dejen como estaba ya que tengo xxxm2.

Un saludo. Si necesita que le concrete mas no dude en preguntar.

Ante todo, le agradezco enormemente la respuesta.

Me temo que vamos a tener que plantear una demanda, porque en este caso no contamos con la menor atención ni ánimo de solucionar el problema ni por parte del presidente de la comunidad ni por parte de la junta de gobierno de la misma.

El presidente de la comunidad conoce perfectamente el asunto, de hecho estuvo presente en las obras de citada calle, y ya hemos planteado nuestro problema a la comunidad de propietarios por escrito.

La misma no nos plantea ninguna solución, ya que muchos de los integrantes de dicha junta de gobierno de la comunidad son propietarios de parcelas en la fase ilegal, fase que tiene su acceso (no exclusivo pero sí más accesible) a través de nuestro terreno y lógicamente no quieren verse afectados por absolutamente nada, aunque estén perjudicándonos por ello.

Al mismo tiempo el presidente se ha hecho "vitalicio" ya que los pocos que acuden a las reuniones (por cierto, a pesar de ser propietarios no recibimos las convocatorias pero sí los cargos y gastos) lo siguen reeligiendo sucesivamente. Dudo que muchos de los propietarios de la urbanización lleguen a tener conocimiento de cuándo y dónde se producen las reuniones¿No debería ser el cargo de presidente rotativo o al menos alternante cada cierto tiempo?¿No tienen la obligación de notificarnos cuando se celebra una reunión?

En el caso que sigamos el procedimiento que nos indica de plantear de nuevo nuestro problema en una reunión y no se acuerde nada al respecto y llegásemos a tener que plantear una demanda ¿contra quién tenemos que plantear la demanda, contra el presidente, contra la comunidad?¿a qué tendríamos derecho, si se ganase la misma, a la devolución del terreno (el vial es perfectamente trasladable a otra ubicación) o a la indemnización por la perdida de la superficie? ¿Tendríamos también derecho a una indemnización por el uso que se está haciendo de éste terreno desde que se llevó a cabo el vial?

El terreno está escriturado y registrado.

Reitero mi agradecimiento

Con relación a lo del presidente el cargo no tiene porque ser rotativo, la elección a presidente se hace, primero por ser voluntario, y si no hay voluntarios por turno rotativo o sorteo.

Entiendo que este señor se presenta siempre a voluntario.

Con relación al resto de preguntas no le puedo concretar puesto que se escapan a mis actitudes de administrador de fincas.

Todo ello se lo podrá contestar un abogado y el juez será quien determine si se indemniza restituye u otra cosa.

Le reitero mi agradecimiento y en todo caso pondré el asunto en manos de un abogado, pero su orientación me ha sido de gran ayuda. Saludos cordiales.

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