Comunidad de Propietarios. Administracion de fondos.

La Ley de Propiedad Horizontal no establece normas de caracter contable, considero que, en la situación que describe, tanto el Presidente, como la Junta o el Administrador deberían "coger al toro por los cuernos" y exigir judicialmente el pago a los copropietarios morosos, la creación de otro Fondo, no es más que un paliativo que no recsuelve esa situación y prolonga la agonía de esa Comunidad.

Lo que si establece la LPH (art. 21) es el procedimiento para recuperar esas deudas.

Me permito intervenir, puesto que en su perfil indica que es usted de Cataluña. Si esto es así, tenga en cuenta que la normativa de aplicación no es la Ley de Propiedad Horizontal, sino el Código Civil de Cataluña, Libro V, Título V (http://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/PDF/6875/1425873.pdf ).

En el artículo 553-6 se especifica que:

"1. En el pressupost de la comunitat ha de figurar una quantitat no inferior al 5% de les despeses comunes destinada a la constitució d’un fons de reserva.

2. La titularitat del fons de reserva és de tots els propietaris i el fons resta afectat a la comunitat sense que cap propietari tingui dret a reclamar-ne el retorn en el moment de l’alienació de l’element privatiu.

3. El fons de reserva ha de figurar en comptabilitat separada i s’ha de dipositar en un compte bancari especial a nom de la comunitat. Els administradors només en poden disposar, amb l’autorització de la presidència, per a atendre despeses de la comunitat imprevistes de caràcter urgent o, amb l’autorització de la junta de propietaris, per a fer front a les obres extraordinàries de conservació, reparació, rehabilitació, instal·lació de nous serveis comuns i seguretat, i també per a les que siguin exigibles d’acord amb les normatives especials.

4. Els romanents del fons de reserva de cada any s'acumulen en el fons de l’any següent"

Es decir, que el fondo de reserva debe encontrarse en una cuenta bancaria independiente y gestionarse por medio de una contabilidad separada. Este fondo puede utilizarse para la realización de obras de reparación/rehabilitación de gran envergadura (y coste). Por tanto, no es necesario disponer de un "Fondo de obras" específico, como usted mencionaba.

En principio, el Fondo de reserva no tiene la función de cubrir la falta de saldo por morosidad, y menos aún si es de larga duración. En todo caso, podría cubrir la morosidad sobrevenida en un determinado ejercicio y que no ha sido contemplada de antemano a la hora de preparar los presupuestos. En cualquier caso, como muy bien le han indicado ya, si tienen morosidad y es elevada, deberían plantearse seriamente sanearla. De otro modo, la situación únicamente puede empeorar. Al final, los pocos que pagan no van a entender ni aceptar que tengan que aportar todo lo que correspondería a otros.

Al igual que le comentan sobre la LPH, el Código Civil Catalán también incluye un apartado para la reclamación de deudas. Cabe decir que este apartado, por razones desconocidas, quedó omitido en la versión anterior. Pero ahora lo puede encontrar en el artículo 553-47:

"1. La comunitat pot reclamar totes les quantitats que li siguin degudes per l’impagament de les despeses comunes, tant si són ordinàries com extraordinàries, o del fons de reserva, per mitjà del procés monitori especial aplicable a les comunitats de propietaris d’immobles en règim de propietat horitzontal que estableix la legislació processal.

2. Per a instar la reclamació n’hi ha prou amb un certificat de l’impagament de les despeses comunes, emès per qui faci les funcions de secretari de la comunitat amb el vistiplau del president. En aquest certificat hi han de constar l’existència del deute i el seu import, la manifestació que el deute és exigible i que es correspon de manera exacta amb els comptes aprovats per la junta de propietaris que consten en el llibre d’actes corresponent, i el requeriment de pagament fet al deutor."

¡Ah!, decir también que a pesar de que Presidente y Administrador puedan opinar de una determinada forma, no son ellos los que deciden. La decisión corresponde a la Junta de Propietarios. Por tanto, si hay interés (más que justificado) en sanear las deudas, lo que deben hacer es solicitar al Presidente, por escrito, que el asunto sea tratado en la próxima reunión, y votarlo. Si se alcanza la mayoría, la respetable opinión de estas personas pasa a un segundo plano y se ejecuta lo que haya acordado la Comunidad.

¡Gracias! Muy oportuna y valiosa su intervención. Como no asistí a la Asamblea en que se tomaron esos acuerdos y aun no ha transcurrido un mes desde la recepción del Acta, entiendo que puedo escribir a la Junta de Gobierno y exigir la separación de cuentas, la restitución de las cantidades detraídas del fondo de reserva y la correcta imputación de las derramas en el mismo.

En caso de incumplimiento ¿Podria/debería impugnar las cuentas del pasado ejercicio?

Usted puede exigir que se cumpla con la legalidad, pero la decisión de hacerlo o no recaerá sobre la Comunidad. Puede usted solicitar que se trate el asunto en Junta, para decidir sobre ello. Si se decide seguir como está, usted podrá emprender acciones legales en su contra, si así lo desea (y si considera que el resultado puede beneficiarle a usted o a la Comunidad).

Debo decir, por otra parte, que aunque la Ley diga que el fondo de reserva debe gestionarse por separado (tanto en cuenta bancaria como contabilidad), no conozco ninguna Comunidad que lo haga. Realmente, es una complicación que, en mi modesta opinión, no tiene ningún valor añadido (salvo para el banco).