¿Es válido un contrato de arras penitenciales firmado solo en la última página?
Días atrás, mi mujer y yo, como vendedores, firmamos un contrato de arras penitenciales con un posible comprador. En el mismo momento de la firma, dicho comprador nos hizo un atransferencia bancaria por el voalor pactado, que llegó al momento a nuestra cuenta corriente.
Ocho días después de la firma, me he percatado, que ninguna de las partes firmamos la primera de las dos páginas que conforma el contrato, en la cual figuran los datos de comprador (no consta su domicilio) y vendedor, además del precio de venta del piso.
¿Tiene plena validez este contrato? O alguna de las partes lo puede impugnar y dar por no válido, al tiempo que solocita la anucaión del mismo.
2 Respuestas
Ahí radica el problema. Llevo tres días intentando contactar con el posible comprador, por email, teléfono y whatsapp (de este último medio, veo que lee mis mensajes) sin que consiga que me atienda de ninguna de las maneras. En documento pactamos 45 días para la firma de la escritura y liquidación de la totalidad del precio. El tiempo transcurre muy rápido y no sé cómo actuar ni que hacer una vez llegados a la fecha pactada.
Es importante que en el momento del compromiso de compra-venta deje bien atada la mayor parte de los pasos que se darán después.
Por supuesto, el contrato que firme de obligado cumplimiento para ambas partes goza de la máxima libertad de redacción y de fondo, pero conviene que lo elabore con cuidado, sobre todo si la operación es entre particulares. Si está vendiendo o comprando el piso a través de una inmobiliaria, ésta le proporcionará el modelo estándar con el que cuente.
¿A qué me comprometo cuando firmo ese primer documento?
Suponiendo que nos encontremos ante un documento de arras penitenciales, el futuro comprador se compromete a adquirir la vivienda en el plazo y condiciones estipuladas en dicho contrato, si bien contemplando la posibilidad de desistir lícitamente de la compraventa perdiendo la cantidad entregada como arras o señal.
Esta misma facultad de desistir se le reconoce al vendedor quien, como penalización, deberá devolver por duplicado la cantidad percibida como arras o señal.
Para que el comprador tenga la posibilidad de desistir del compromiso de futura compra, es muy importante que las arras se configuren como penitenciales, y al efecto, deberá comprobar que:
- El documento refleje que las cantidades que se entregan en concepto de arras se entenderán a cuenta del precio en caso de que se llegue a formalizar la compraventa.
- El documento contemple la posibilidad de resolver el compromiso perdiendo el comprador la cantidad entregada o devolviéndole el vendedor la cantidad percibida, en función de a quién sea imputable el desistimiento.
En ese contrato ¿se hace constar que se compone de dos página? De cualquier modo el que niegue la autenticidad de la página en la que figuran los intervinientes deberá presentar otra que considere correcta.
Lea
LA INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS
Otro punto que me preocupa es que en el documento firmado pone libre de cargas y gravámenes. En el bien entendido que,previo a la firma del contrato de arras, le hice llegar al futuro comprador, nota simple en el que consta la hipoteca sobre la vivienda. Dado que dicho posible comprador tiene solicitada la hipoteca en el mismo banco y que a la vez, je ofrecí la posibilidad de subrogarse,, alegando éste que en la entidad que compartimos le dijeron que mejor hiciera su propia hipoteca, al tiempo que cancelarían la mía, por lo que a mi entender, la firma final se haria sin ningún tipo de carga ni gravamen.
No, en ningún momento se hace constar que lo confirmen dos páginas
Aunque hubiera sido más conveniente la constancia de que esté extendido en dos página, parece que no se puede negar esa realidad, por lo tanto me reitero en lo dicho.
Si se comprometió a vender libre de cargas y gravámenes puede tener problemas a la hora de escriturar esa venta.