Gastos deducibles en la venta de un piso para calcular el incremento de patrimonio
Para calcular el incremento de patrimonio tras la venta de una vivienda, el valor de transmisión se puede minorar con los gastos habidos, como gastos de cancelación de hipoteca, plusvalía, mejoras habidas en el piso y creo haber entendido que también se puede incluir como gasto el recibo del IBI, pero si es así, ¿solo el recibo del último año?,¿O los de todos los años en que se mantuvo como propiedad?.
Y respecto al valor de adquisición, que se puede incrementar con los gastos de escrituración, y el IVA, en el programa PADRE pide la fecha en que se efectuaron estos pagos, pero durante los 3 años previos a la escrituración se estuvieron aportando cantidades (con IVA) por el 30% del valor del piso. ¿Se debe consignar todo el importe del IVA como pagado en el momento de la escritura? Porque de otra forma solo podría hacerse de una manera estimada pues no guardo registro de esas cantidades abonadas hace tantos años.
2 Respuestas
Pero los gastos de cancelación de hipoteca si que minoran el valor de transmisión:
126629-GASTOS DE APERTURA Y CANCELACIÓN DE HIPOTECAS
Pregunta
Como consecuencia de la venta de un inmueble, se cancela la hipoteca que se había solicitado para su adquisición. A efectos de determinar la ganancia o pérdida patrimonial producida por la venta del inmueble ¿puede considerarse que los gastos de constitución de la hipoteca forman parte del valor de adquisición y que los gastos de cancelación minoran el valor de transmisión?
Respuesta
Según el artículo 35 de la Ley del impuesto, forman parte del valor de adquisición el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses. A su vez, los gastos y tributos satisfechos por el transmitente minoran el valor de transmisión.
La exclusión expresa que el precepto legal realiza de los intereses como elemento integrante del valor de adquisición conduce a interpretar que los gastos de constitución de hipoteca pueden considerarse como inherentes a la adquisición y, por tanto, integrantes del valor de adquisición.
A su vez, los gastos de cancelación de hipoteca minorarán el valor de enajenación.
Para que sea aplicable dicho tratamiento, los gastos de constitución y de cancelación de la hipoteca han de corresponder a actuaciones directamente relacionadas con la compra y venta del elemento patrimonial, respectivamente.
- Normativa/Doctrina
Artículo 35 Ley 35 / 2006, de 28 de noviembre de 2006 .
Consulta de la D.G.T. 0452 - 2004, de 02 de marzo de 2004
Informe de la DGT de 5 de mayo de 2006
Los gastos de mejora, siempre que se puedan considerar inversión (no sirven las reformas), sí que se pueden considerar como mayor valor de adquisición (en la fecha que corresponda).
En cuanto a los recibos de contribución, no se deben tener en cuenta para determinar el valor de transmisión, tampoco los gastos de la cancelación de la hipoteca. Los gastos de mejora (siempre que esten justificados) influyen en la determinación del valor de adquisición no en el de transmisión.
Por otro lado, si no te es posible determinar las fechas y los importes de las entregas a cuenta que hiciste en su día, te aconsejo poner el total con fecha de la escritura.
Hola, muy buena apreciación, la verdad es que no lo había tenido en cuenta al responder. Saludos. - Javier Narro