Tramites para vender una vivienda

Respuesta de
Usuario
Buenas tardes,
Le estaría muy agradecido que me explicara con detalle todos los trámites a realizar para vender un piso (sin que intervenga inmobiliaria alguna) en relación a documentación, escrituras, cancelación de hipoteca actual, etc, etc..
He puesto un anuncio por internet y mañana viene un posible comprdor pero desconozco los pasos siguientes (plusvalía, escrituras, etc..)
 
Saludos cordiales,
 
Víctor
Experto
Hola víctor:
Bueno, lo primero que tienes que hacer es una fotocopia de la escritura para entregársela al comprador para que pueda negociar en su banco la hipoteca.
Habla con tu banco también, para ver si existe la posibilidad de que el comprador se subrogue a tu hipoteca para intentar que no tengas los gastos de cancelación, y si te dice que es factible coméntaselo a tu futuro comprador. Todo esto lógicamente dependiendo del importe que tengas de hipoteca...
Tienes que preparar:
Certificado del ayuntamiento como que estas al corriente de pago de la contribución (IBI)
Ultimas facturas de suministros al corriente de pago.
Si eres de catalunya tendrás que entregar también la cedula de habitabilidad vigente. (Si eres de otra población pregunta`, porque en algunos sitios no es obligado entregarla)
Cuando sepas el día de la firma de la escritura tendrás que entregarle a tu comprador o a su banco si es otro distinto al tuyo un certificado de capital pendiente a 3 días vistas de la firma, de la hipoteca que exista sobre la vivienda. También te pedirán un certificado de la comunidad de propietarios donde ponga que estas al día de cuotas ordinarias y extraordinarias y que no existen derramas pendientes por alguna obra a realizar en la comunidad. Esto lógicamente no lo podrás pedir hasta que no tengas día de firma, porque se ha de entregar a fecha de la firma.
Posteriormente a la firma de la escritura te darán una copia simple de la misma y deberás pagar en el plazo máximo de 1 mes la plus-valía que sera calculada en función del valor del suelo y de los años en que tu has sido propietario.
Todo el tema de escritura lo preparará la entidad bancaria que tramite el préstamo hiptecario. Tanto la compra-venta como el préstamo hipotecario. Tu cerciorate de que todas las cantidades que te entregan sean en cheque conformado.
Respecto a la reserva de la venta, deberías de recogerlas en un documento de ARRAS, dado que se estipula que en caso de que el comprador se volviese atrás perdería el importe entregado hasta ese momento, y en caso de que fueses tu devolverías el doble.
A lo mejor el comprador al ser de particular decide ir directamente a escritura, entonces si no te deja nada como reserva, deberías de decirle que lo máximo que le aguantas el piso es un mes (tiempo suficiente para que negocie con el banco), no vaya a ser que te tenga enredado y luego no le concedan la hipoteca o algo así.
Creo que no se me olvida nada, si tienes alguna duda más me escribes y la comentamos.
Suerte en la venta.
Teresa
Usuario
Hola Teresa, buenas tardes. Ante todo muchas gracias por tu detallada y comprensible explicación, ya me queda más claro este asunto.
Te indico los puntos en los que te agradecería me explicaras algo más al respecto:
- Contrato de arras. Estimo que es lo primero que hay que hacer cuando hay acuerdo inicial de compraventa entre yo y el comprador de mi piso. ¿Correcto? ¿Existe algún formato típico? ¿Me podrías decir donde conseguir alguno? Respecto a la cantidad que indicas, existe algún % típico o hablamos de cantidades como 3000 euros o así.
- Indicas que es el banco "del comprador" quien se encarga de todo el tema de Notaría, preparación de escrituras, etc... ¿Esto es siempre así o me pueden decir que yo soy el encargado de preparar todo el papeleo?
- No entiendo el párrafo donde dices que el comprador decide ir directamente a escriturar. ¿Quieres decir que no hay contrato de arras de por medio?
- En mi escritura actual del piso viene conjuntamente la compraventa del piso con todo lo referente a él junto con el importe de la hipoteca que solicité a mi banco y las condiciones de la misma. ¿Este documento que yo tengo sólo tengo que presentarlo y a partir de ahí se redacta el nuevo? ¿Deja de valer en el momento de la nueva escritura?
- Plusvalía. ¿Quién me calcula el valor y donde tengo que pagarlo? ¿Cómo puedo hacer una estimación del coste?
 
Perdona que te moleste con todas estas nuevas dudas pero es que como verás no tengo realmente ni idea de ésto. Cuando compré mi piso todo el papeleo lo hizo la inmobiliaria y mi banco por lo que yo sólo me limitaba a firmar.
Muchas gracias de nuevo por tu ayuda
Saludos,
Víctor
 
 
Experto
1.-Correcto.Si entras en internet podrás bajarte algún modelo .seguro. Lo suyo seria que te entregase como "minimo" 3.000 euros, pero en los tiempos que corren no se si los tendrán.
2.-El banco tiene que llevar la escritura de préstamo hipotecario al notario para preparar la "minuta" de hipoteca, previo a hipotecar se necesita comprar, por lo que por norma lo llevan siempre los del banco. Ademas la gestión la controlaran ellos posteriormente a nivel gestoría, lo que sera por tu cuenta es aportar la documentación que te he dicho. Ibi, comunidad, suministros y el certificado original de capital pendiente de tu hipoteca. Puedes informarte de quien es el oficial de la Notaria que la preparará cuando llegue el momento y llamarlo para darle tu estado civil, nueva dirección etc... (datos personales que solo tu conoces)
Por cierto otra cosa que se me ha olvidado antes, el banco de tu comprador te retendrá el importe que debas de tu hipoteca y una provisión de fondos para levantarla del registro de la propiedad. Que no se te olvide que te den recibo justificante con datos de la oficina del banco, teléfono y persona de contacto, es una gestión que aunque te digan que tardan unos 3 meses, la verdad es que se alarga en la liquidación cerca de 5 ó 6, Te darán luego tu escritura de cancelación registral con los recibos que hallan pagado y la tendrás que guardar para tu declaración de renta del año que viene.
3. Claro. Se puede dar el caso de que no tengan dinero o quieran asegurarse primero de que les van a conceder el préstamo. Por cierto te tasarán por parte del banco que sea, la vivienda para conocer el valor para hipotecarlo.
 
4.-Lo que tu tienes es una escritura de compraventa con subrogación de hipoteca, tienes que guardarlo como mínimo durante 5 años posteriores a la venta, es un titulo de propiedad y te pertenece a ti. Cuando se vende hay notarios que ponen un"vendi" encima de la descripción de la vivienda, para que quede constancia en la escritura que se ha vendido, pero lo que realmente vale es el registro de la propiedad actualizado y esto lo pedirá el notario para asegurarse de que no hay más cargas que las que realmente se dicen. Datos registrales ToMO, LIBRO, FOLIO, FINCA, INSCRIPCIÓN) fíjate y lo veras debajo de donde describe el piso. Esto es el numero de matrícula de tu vivienda y que nunca cambiará.
 
5.-La plusvalía te la calcula el ayuntamiento. Si vas con tu escritura y les dices que te hagas un coste estimativo como si lo vendieses a efcha de hoy sabrás por donde van los tiros, donde más varia es en año en año, por lo tanto lo que te puedan decir ahora se aprox. bastante.
Si eres de Barcelona, llama al 010 pregunta por PLUSVALÍA y diles que quieres tener una liquidación estimativa para saber el coste . Ten el recibo de la contribución a mano, porque te pedirán el CONCEPTO QUE PONE EN "NUMERO FIJO" que pone en el recibo. Debajo de "referencia catastral". ESto es el otro numero de matricula de tu vivienda pero en el Ayuntamiento de Barcelona. El primer año que transcurre entre la compra y la venta está exenta de pago.
Saludos.
Usuario
Muchas gracias Teresa,
 
Gracias a ti ya se por donde van los tiros jejejjeje..., a ver si ahora vendo el piso.
Vivo en Madrid aunque no soy madrileño y supongo las tramitaciones a nivel de ayuntamiento serán parecidas a lo que comentas en Barcelona, también hay un teléfono de guía al ciudadano
Muchas gracias por todo,
Víctor