Terreno pro indiviso. Derechos y obligaciones

Respuesta de
feiner
Usuario
Hola a tod@s:
Estamos baranjando la posibilidad de comprar un terreno para construirnos una casa y nos hemos encontrado con un terreno que lo quiere vender en pro indiviso.
La finca se trata de una finca mixta: 430m2 urbanizables y 860m2 de rustico. En un principio hablamos de comprar la mitad del urbanizable para así hacer una pareado con el dueño de la otra parcela, pero a la hora de ir a hacer las escrituras nos hemos dado cuenta que lo que quieren es hacer una proindivision.
En un principio quedamosen que le íbamos a comprar también 180m2 de lo rustico, pegado al urbanizable para que pudiéramos tener nuestra huertita, pero en las escrituras figura lo siguiente:
"quienes COMPRAN Y ADQUIEREN, por mitad e iguales partes, una partición indivisa del XX por ciento de la finca descrita en la exposición de esta escritura, libre de cargas y de arrendatarios, con todos sus derechos, usos y servidumbres y al corriente en el pago de gastos comunitarios, por el precio de *.---------------------------------"
Y luego poner que hemos pactado lo siguiente:
"A efectos puramente obligaciones y no inscribible en el Registro de la Propiedad, pactan los otorgantes de modo expreso que la participación indivisa transmitida se concreta en: a) La mitad de finca urbana de 216,50 metros cuadrados de superficie antes de practicar la urbanización que luego se dirá, o 180 metros cuadrados aproximadamente después de practicar la urbanización que luego se dirá, y queda concretada en la parte correspondiente situada al Este de la misma, si se trazara un eje central divisorio de recorrido Norte-Sur; b) Ciento ochenta metros cuadrados de terreno rústico, situados a continuación de la mitad antes citada, de la parte rústica (subparcela rústica B), en su lado Norte."
Con todo esto:
1- ¿Me recomendáis comprarme el terreno?
2- A la hora de hacernos la casa, ¿la casa también tiene que ir en pro indiviso?
3- ¿Nos pondría el banco alguna pega a la hora de pedir la hipoteca?
4-En el caso de que yo quiera vender la casa, tendría que pedir permiso al otro propietario, ¿ya qué la casa también se encuentra en su finca?
5- Con lo que pone en las escrituras, es suficiente como para que en un futuro no tengamos problemas (por ejemplo, que no quiera que la parcela rustica esté donde esté, que quiera poner el el terreno que está a mi lado algo que le apetezca en esos momentos, que se oponga a que yo venda la casa...)
6- Con lo que pone en esa escritura, ¿ya vale para decir que soy "propietaria" de la mitad de la parte urbanizada y parte de la rustica, es decir, puedo considerar esa parte la disfruto yo y no él, tal y como lo acordamos?
Como veis, me parece complicado el asunto, pero nos dicen que en el pueblo al no dejar segregar las fincas, prácticamente todas las casas están hechas de esta manera, pero a mi no sé si me convence, por futuros problemas que pudiera haber.
Antes de nada, muchas gracias por leer esta "chapa", y a ver si alguien me puede aclarar algo.
Un saludo,
Arantxa.
Experto
Estimada .
Cuando hablamos de pro-indiviso quiere decir que varias personas son dueños a % de una finca o terreno que no ha sido dividido (cosa que genera problemas jurídicos cuando se realiza compra-venta de la misma por partes). Así, en este caso, desconocemos el estado de la cuestión para poder aseverar y no tenemos acceso a la documentación necesaria para forjarnos un criterio. No obstante y respondiendo a sus preguntas:
1. No podemos recomendar la compra del inmueble por falta de parámetros en los que basar la respuesta y en el desconocimiento de los acuerdos o desacuerdos que puedan existir entre los propietarios del bien indiviso ya que no sabemos que nivel de hostilidad posterior puede derivarse de los acuerdos ni si serán posibles las acciones posteriores de urbanización a las que quieren tender.
2. Para poder realizar la construcción del bien en un terreno pro-indiviso tienen dos opciones:
  a) Que se hagan los repartos correspondientes (en el caso de que sea parcelable normativamente) y se asignen los correspondientes terrenos.
b) Mediante la existencia de acuerdo de construcción de todos los propietarios del bien en un terreno edificable (aunque no tendría sentido al estar varios perjudicados por ello).
3.- Es probable que tuviera muchos problemas para la hipoteca.
4.- Si el bien es pro-indiviso existirían problemas en la propia construcción y probablemente no consiguieran siquiera el permiso de construcción correspondiente.
La no segregación y la existencia de varios propietarios de un mismo bien (que es en realidad lo que significa pro indiviso) puede suponer no pocos problemas en el futuro.
Saludos
feiner consulting
feinerconsulting@gmail.com
 
Usuario
Muchas gracias por la respuesta. Lo tomo en cuenta.
Un saludo,
Arantxa.