Obras en terrazas
Quisiera plantearle la siguiente cuestión.
Soy propietaria en un edificio de 24 apartamentos. Los apartamentos de la planta baja constan todos de unas terrazas de unos 30 metros cuadrados y las plantas superiores tienen una terrazas de unos 10 metros, pues éstas están retranqueadas respecto a las de la planta baja. En la escritura no consta específicamente si las terrazas son privativas o si por el contrario el derecho que se tiene sobre ellas es únicamente el de uso y disfrute. Doy este dato porque el propietario de uno de los apartamentos de la planta baja ha acometido, sin consulta ni permiso previo a la comunidad de propietarios, una obra en la cual ha ganado dos metros a la terraza, modificando los muros exteriores de su vivienda y desplazándolos dos metros más allá. Este propietario, pese a mantener el color de los muros, ha modificado el aspecto de la fachada pues se nota la obra y ha roto el perfil de la misma pues su fachada sobresale dos metros por encima de la de los vecinos. Por otra parte, la obra ha supuesto ganarle a su vivienda unos 10 metros cuadrados a costa de la terraza, sin permiso ni modificación de coeficientes ni nada; pasando de tener 40 metros de dependencias (cuadrados, se entiende) y 25 de terraza a tener 50 de vivienda y 15 de terraza, con lo cual, la variación es notable. Algunos de sus vecinos nos sentimos agraviados ya que ha acometido las obras sin consentimiento, ha modificado elementos comunes y se ha aprovechado de metros de su terraza (aunque en este último caso insisto en que no estamos seguros del carácter de las mismas). Los vecinos nos preguntamos si dicha actuación es susceptible de ser denunciada y/o demandada.
Soy propietaria en un edificio de 24 apartamentos. Los apartamentos de la planta baja constan todos de unas terrazas de unos 30 metros cuadrados y las plantas superiores tienen una terrazas de unos 10 metros, pues éstas están retranqueadas respecto a las de la planta baja. En la escritura no consta específicamente si las terrazas son privativas o si por el contrario el derecho que se tiene sobre ellas es únicamente el de uso y disfrute. Doy este dato porque el propietario de uno de los apartamentos de la planta baja ha acometido, sin consulta ni permiso previo a la comunidad de propietarios, una obra en la cual ha ganado dos metros a la terraza, modificando los muros exteriores de su vivienda y desplazándolos dos metros más allá. Este propietario, pese a mantener el color de los muros, ha modificado el aspecto de la fachada pues se nota la obra y ha roto el perfil de la misma pues su fachada sobresale dos metros por encima de la de los vecinos. Por otra parte, la obra ha supuesto ganarle a su vivienda unos 10 metros cuadrados a costa de la terraza, sin permiso ni modificación de coeficientes ni nada; pasando de tener 40 metros de dependencias (cuadrados, se entiende) y 25 de terraza a tener 50 de vivienda y 15 de terraza, con lo cual, la variación es notable. Algunos de sus vecinos nos sentimos agraviados ya que ha acometido las obras sin consentimiento, ha modificado elementos comunes y se ha aprovechado de metros de su terraza (aunque en este último caso insisto en que no estamos seguros del carácter de las mismas). Los vecinos nos preguntamos si dicha actuación es susceptible de ser denunciada y/o demandada.
2 Respuestas
Respuesta
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Apreciada Leyna. Buenas noches.
La pregunta que usted me hace es prácticmante la respuesta que le voy a dar, con una salvedad. Si es como usted me cuenta, esté segura que la obra que ha realizado es totalmente ilegal. La razón básica por la que se debe atacar es por la moidificación de un elemento común, cual es la fachada, y que no puede ser modificiado sin consentimiento de la junta. Piense que además, al ampliar los muros, puede aber facilitado sobremanera el eventual escalamiento de un ladrón(aunque no sé como habrá quedado la obra) en cuyo caso también este sería motivo de demanda, el de perjudicar sin derecho la seguridad de elos vecinos. Hace poco ganamos un caso uy muy parecido en Barcelona, y la jurisprudencia es constante. Por no hablar de la disminución de seguridad que quizá pudiera suponer el que haya alterado vigas maestras.
En cuanto a la propiedad de la terraza, debe estarse a las escrituras y al titulo constutivo, probablemente una lectura detenida de un profesional les pueda sacar de dudas, aunque insisto en que este punto no es imprescindible para obligarle a deshacer la obra.
Deben poner demanda por los trámites del juicio ordinario, con abogado y procurador. Calcule alrededor de 1200 por abogado y 400 por procurador.
Claro está, previamente deben requerir vía burofax con acuse de recibo y certificación de contenido para que restituya la fachada a su estado anterior.
La pregunta que usted me hace es prácticmante la respuesta que le voy a dar, con una salvedad. Si es como usted me cuenta, esté segura que la obra que ha realizado es totalmente ilegal. La razón básica por la que se debe atacar es por la moidificación de un elemento común, cual es la fachada, y que no puede ser modificiado sin consentimiento de la junta. Piense que además, al ampliar los muros, puede aber facilitado sobremanera el eventual escalamiento de un ladrón(aunque no sé como habrá quedado la obra) en cuyo caso también este sería motivo de demanda, el de perjudicar sin derecho la seguridad de elos vecinos. Hace poco ganamos un caso uy muy parecido en Barcelona, y la jurisprudencia es constante. Por no hablar de la disminución de seguridad que quizá pudiera suponer el que haya alterado vigas maestras.
En cuanto a la propiedad de la terraza, debe estarse a las escrituras y al titulo constutivo, probablemente una lectura detenida de un profesional les pueda sacar de dudas, aunque insisto en que este punto no es imprescindible para obligarle a deshacer la obra.
Deben poner demanda por los trámites del juicio ordinario, con abogado y procurador. Calcule alrededor de 1200 por abogado y 400 por procurador.
Claro está, previamente deben requerir vía burofax con acuse de recibo y certificación de contenido para que restituya la fachada a su estado anterior.
Hola,
Muchas gracias por la celeridad en responder. Vaya por delante que su respuesta me va a servir de gran ayuda. En efecto, tal y como suponía usted, la obra facilita el acceso a las plantas superiores a un eventual ladrón. Respecto a las terrazas, hemos leído y releído la escritura una y otra vez y lo único que dice es que el apartamento "Consta de varias dependencias. Mide POR metros cuadrados más una terraza de POR metros cuadrados", pero insisto en que no especifica el carácter absolutamente privativo o únicamende de uso y disfrute de las mismas, ¿es posible que ésta información se encuentre en algún otro documento?. Imagino de todas formas que en breve moveremos los hilos para llevar el caso a la junta e iniciar la demanda. Con todo, quisiera saber si, en caso de que la junta rechazara emprender acciones legales, uno o más vecinos, a titulo particular, podrían interponer la demanda.
Gracias nuevamente por su tiempo y un cordial saludo.
Muchas gracias por la celeridad en responder. Vaya por delante que su respuesta me va a servir de gran ayuda. En efecto, tal y como suponía usted, la obra facilita el acceso a las plantas superiores a un eventual ladrón. Respecto a las terrazas, hemos leído y releído la escritura una y otra vez y lo único que dice es que el apartamento "Consta de varias dependencias. Mide POR metros cuadrados más una terraza de POR metros cuadrados", pero insisto en que no especifica el carácter absolutamente privativo o únicamende de uso y disfrute de las mismas, ¿es posible que ésta información se encuentre en algún otro documento?. Imagino de todas formas que en breve moveremos los hilos para llevar el caso a la junta e iniciar la demanda. Con todo, quisiera saber si, en caso de que la junta rechazara emprender acciones legales, uno o más vecinos, a titulo particular, podrían interponer la demanda.
Gracias nuevamente por su tiempo y un cordial saludo.
Estymada Leyna. Buenos días.
Si es así como dice la escritura, yo diría que es n apropiedad privada. En cualquier caso, sepan que pueden introducir también como argumento éste que tratamos, y lo único que puede pasar es que el juez les diga que no es válido, y aprecie sólo los otros que ayer mencionamos.
Sí, aunque la junta no apruebe acciones, como afirma el Tribunal Supremo, "cualquier comunero está legitimado por sí sólo para la defensa de la cosa común". Aún un sólo propietario puede inteponer demanda y llevar todas las de ganar, porque tan suya es esa parte de la fachada como de cualquier otro comunero.
Si es así como dice la escritura, yo diría que es n apropiedad privada. En cualquier caso, sepan que pueden introducir también como argumento éste que tratamos, y lo único que puede pasar es que el juez les diga que no es válido, y aprecie sólo los otros que ayer mencionamos.
Sí, aunque la junta no apruebe acciones, como afirma el Tribunal Supremo, "cualquier comunero está legitimado por sí sólo para la defensa de la cosa común". Aún un sólo propietario puede inteponer demanda y llevar todas las de ganar, porque tan suya es esa parte de la fachada como de cualquier otro comunero.
Muchas gracias por la aclaración. Iniciaremos las acciones en base a los argumentos que menciona. Me ha sido de gran ayuda.
Un cordial saludo
Un cordial saludo
Respuesta de abogvalencia
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Cabe demandar al propietario por obras inconsentidas. Pero con anterioridad debería convocarse Junta de propietarios en la que conste este punto en el Orden del Día.
Muchas gracias por la respuesta y la celeridad. Una última cosa: El propietario, por motivos que no vienen a cuento, tiene acobardados a algunos de los vecinos y es probable que la propuesta de demanda no saliera adelante. En ese caso, ¿es posible que uno o más vecinos, a titulo personal, puedan interponer demanda contra la obra?
Gracias de nuevo y un saludo
Gracias de nuevo y un saludo
Entiendo que no cabe, ya que se trata de obras inconsentidas en la comunidad.