Anónimo
Escritura vivienda
Hola me llamo francisco.mi problema es que vivo en una casa que compre hace unos 6 años, y por supuesto con su correspondiente hipoteca. Estoy coviviendo con mi pareja desde hace 4 años y quier incluir a mi pareja en la escritura pero creo que resulta demasiado caro.hay algún modo de incluir a mi pareja como usucfructuaria y como propietaria de su mitad sin cambiar la escritura y que resulte más barato... Los dos estamos divorciados y con hijos. Gracias
1 respuesta
Respuesta de rogeliomaria
1
Deduzco que no están Vds. casados, por lo obviaré la posibilidad de que Vd. aportara el piso a la sociedad de gananciales. Sería un solo documento en el notario a partir de su legitima propiedad de la vivienda.
Otra manera sería una donación también notarial, pero en este caso, al no haber ningunan relación de parentesco entre Vds. efectivamente creo que le resultaría demasiado caro.
También podría Vd. venderle el 50 por ciento de la vivienda. Igualmente requeriría documento notarial, y en este caso se complicaría con Hacienda, ya que hay unos mínimos por debajo de los cuales, fiscalmente la Agencia Tributaria no admite la venta, de forma que en su declaración de la Renta tendrá que darse por recibido de una cantidad que no ha percibido y por la que tendría que pagar, siempre y cuando el 50% que requiere Hacienda estuviera por encima del valor de la venta. (Teóricamente Vd. obtendría una "ganancia por enajenación de inmuebles)
De todos modos, se enfrenta Vd. a dos problemas importantes:
1. No podrá hacerle cesión alguna de ningún modo, sin la autorización del banco que tiene la hipoteca, ya que se trata de una propiedad con cargas por lo que el notario estaría imposibilitado para tramitarlo. No obstante creo que el banco cedería sin ningún problema si la incluye a ella como titular de la hipoteca también, para lo cual, tendría que hacer una novación, esperando que el banco no quiera meter alguna condición más, negativa para Vd. Eso requiría una "novación" ante notario, y tendría un costo de alrededor de 400 euros por gastos notariales, y una comisión bancaria por lo que le queda de hipoteca del 0,50 al 1,00% en términos generales.
2. Vd. tiene hijos. El día de mañana cualquiera de ellos podría impugar la donación, sobre todo si alguno se queda en legítima corta. Este caso, a mi juicio, solo se daría en el caso de una donación.
Respecto a las deducciones que hasta ahora habrá estado realizando con la Agencia Tributaria por compra de vivienda, creo que no tendría problema, pero si en las futuras, ya que Vd. solo podría deducir por la mitad. La otra mitad le correspondería a ella, si es que obtiene rentas. En otro caso se perdería.
A mi juicio, todo cambiaría si Vds. estuvieran casados, ya que bastaría con que Vd. la incluyera en su testamento como usufructuaria de por vida, aunque a menos que Vd. resida en Cataluña, donde la Ley es diferente, ella disfrutaría de por vida de la vivienda, siempre en el caso de que le sobreviviese.
También cabe que hagan un contrato privado, donde Vd. le cede el 50% de la propiedad. Un documento privado no es tan seguro como un documento público, pero tiene su validez (estoy escribiendo bajo la hipótesis de que algún día Vd. falte antes que ella, ya que doy por hecho que con Vd. vivo, Vd. le está otorgando "de facto" todos los derechos). Cuando la propiedad esté pagada, dicho documento se podrá elevar a público. Eso si, el asunto de Hacienda no lo quitará nadie, pero con el tiempo que imagino que falta por pagar, creo que cuando eso ocurra, la cantidad a pagar por impuestos sería mínima. El beneficio por "enajenación de inmuebles" es menor cuanto más tiempo pase desde la compra del bien, ya que, por ejemplo, un euro del año 2.002, vale bastante más que un euro del año 2.020. y precisamente eso lo compensa Hacienda.
Ciertamente es una pregunta compleja. Yo creo que debiera asegurarse de la respuesta con un abogado o un notario, mejor incluso con éste último. Vd. puede ir al notario "para hacer la operación", y él le dirá todo lo que puede hacer, posiblemente gratis, ya que Vd. quedará en "arreglar las cosas" para poder seguir adelante. Un notario es un abogado que normalmente sabe más que un abogado.
A lo mejor es todo mucho más sencillo de lo que yo me imagino. Le estoy hablando desde la experiencia, no desde el conocimiento en sí, ya que la pregunta se escapa un poco de lo que son términos económicos financieros.
Suerte y saludos.
Otra manera sería una donación también notarial, pero en este caso, al no haber ningunan relación de parentesco entre Vds. efectivamente creo que le resultaría demasiado caro.
También podría Vd. venderle el 50 por ciento de la vivienda. Igualmente requeriría documento notarial, y en este caso se complicaría con Hacienda, ya que hay unos mínimos por debajo de los cuales, fiscalmente la Agencia Tributaria no admite la venta, de forma que en su declaración de la Renta tendrá que darse por recibido de una cantidad que no ha percibido y por la que tendría que pagar, siempre y cuando el 50% que requiere Hacienda estuviera por encima del valor de la venta. (Teóricamente Vd. obtendría una "ganancia por enajenación de inmuebles)
De todos modos, se enfrenta Vd. a dos problemas importantes:
1. No podrá hacerle cesión alguna de ningún modo, sin la autorización del banco que tiene la hipoteca, ya que se trata de una propiedad con cargas por lo que el notario estaría imposibilitado para tramitarlo. No obstante creo que el banco cedería sin ningún problema si la incluye a ella como titular de la hipoteca también, para lo cual, tendría que hacer una novación, esperando que el banco no quiera meter alguna condición más, negativa para Vd. Eso requiría una "novación" ante notario, y tendría un costo de alrededor de 400 euros por gastos notariales, y una comisión bancaria por lo que le queda de hipoteca del 0,50 al 1,00% en términos generales.
2. Vd. tiene hijos. El día de mañana cualquiera de ellos podría impugar la donación, sobre todo si alguno se queda en legítima corta. Este caso, a mi juicio, solo se daría en el caso de una donación.
Respecto a las deducciones que hasta ahora habrá estado realizando con la Agencia Tributaria por compra de vivienda, creo que no tendría problema, pero si en las futuras, ya que Vd. solo podría deducir por la mitad. La otra mitad le correspondería a ella, si es que obtiene rentas. En otro caso se perdería.
A mi juicio, todo cambiaría si Vds. estuvieran casados, ya que bastaría con que Vd. la incluyera en su testamento como usufructuaria de por vida, aunque a menos que Vd. resida en Cataluña, donde la Ley es diferente, ella disfrutaría de por vida de la vivienda, siempre en el caso de que le sobreviviese.
También cabe que hagan un contrato privado, donde Vd. le cede el 50% de la propiedad. Un documento privado no es tan seguro como un documento público, pero tiene su validez (estoy escribiendo bajo la hipótesis de que algún día Vd. falte antes que ella, ya que doy por hecho que con Vd. vivo, Vd. le está otorgando "de facto" todos los derechos). Cuando la propiedad esté pagada, dicho documento se podrá elevar a público. Eso si, el asunto de Hacienda no lo quitará nadie, pero con el tiempo que imagino que falta por pagar, creo que cuando eso ocurra, la cantidad a pagar por impuestos sería mínima. El beneficio por "enajenación de inmuebles" es menor cuanto más tiempo pase desde la compra del bien, ya que, por ejemplo, un euro del año 2.002, vale bastante más que un euro del año 2.020. y precisamente eso lo compensa Hacienda.
Ciertamente es una pregunta compleja. Yo creo que debiera asegurarse de la respuesta con un abogado o un notario, mejor incluso con éste último. Vd. puede ir al notario "para hacer la operación", y él le dirá todo lo que puede hacer, posiblemente gratis, ya que Vd. quedará en "arreglar las cosas" para poder seguir adelante. Un notario es un abogado que normalmente sabe más que un abogado.
A lo mejor es todo mucho más sencillo de lo que yo me imagino. Le estoy hablando desde la experiencia, no desde el conocimiento en sí, ya que la pregunta se escapa un poco de lo que son términos económicos financieros.
Suerte y saludos.
Se lo agradezco de corazón. Esto es más difícil de lo que creía .haré caso de su consejo y me informare en un notario.debo de solucionarlo pronto, no quisiera dañar la relación de pareja. Gracias un saludo.