Cambiar de casa
He comprado una vivienda en otra localidad sin vender todavía mi vivienda habitual.
1. Deseo que la vivienda que he comprado pase a ser mi nueve vivienda habitual antes de vender la actual, ¿qué trámites he de seguir o qué debo hacer?
2. La compra se realiza a través de hipoteca, ¿qué beneficios fiscales me corresponden, teniendo en cuenta que he estando desgravando por la hasta ahora vivienda habitual?
3. Cuando venda la primera vivienda ¿cuáles serán las condiciones fiscales? ¿Podré tener algún tipo de exención por reinversión en vivienda habitual? (Pienso reinvertir los beneficios de la venta para reducir la hipoteca de compra)
4. En resumen, ¿cuál sería la mejor manera de sacar ventaja fiscal en este proceso de cambiar de casa comprando primero la nueva vivienda y vendiendo después la que tenias?
1. Deseo que la vivienda que he comprado pase a ser mi nueve vivienda habitual antes de vender la actual, ¿qué trámites he de seguir o qué debo hacer?
2. La compra se realiza a través de hipoteca, ¿qué beneficios fiscales me corresponden, teniendo en cuenta que he estando desgravando por la hasta ahora vivienda habitual?
3. Cuando venda la primera vivienda ¿cuáles serán las condiciones fiscales? ¿Podré tener algún tipo de exención por reinversión en vivienda habitual? (Pienso reinvertir los beneficios de la venta para reducir la hipoteca de compra)
4. En resumen, ¿cuál sería la mejor manera de sacar ventaja fiscal en este proceso de cambiar de casa comprando primero la nueva vivienda y vendiendo después la que tenias?
1 Respuesta
Respuesta de xxberto
1
Intentaré responderte a cada una de las cuestiones.
En primer lugar debes tener en cuenta que al cambiarte de vivienda deben haber transcurrido 3 años en tu antigua casa para que tenga la consideración de vivienda habitual. En caso contrario, deberías devolver las desgravaciones de las que te hayas beneficiado.
Cuando realices la compra, no titnes que seguir ningún trámite en especial, salvo el empadronamiento en la nueva vivienda, para que tengas justificación de que tu vivienda habitual ha cambiado.
Lo que si debes tener en cuenta es que al cambiar de vivienda, no podrás desgravarte por la cantidades por las que ya te hayas desgravado en la primera. Poniendo un ejemplo, ¿si te has desgravado durante 4 años bases de desgravación de 9000? (Max. Permitido), ¿hasta qué no llegues a la base total de 36000? En la nueva vivienda no podrías tener acceso a desgravaciones. Esto se sabe comprobando todas las declaraciones en las que hayas tenido desgravaciones por compra de vivienda habitual y comprobando las bases.
Además, ten en cuenta que desde que ´vendas la vivienda, tienes dos años para reinvertir la ganancia que obtengas con la venta. Es lo que se denomina GANANCIA PATRIMONIAL. Es aconsejable reinvertir porque si no lo haces, tributarias por un 21% sobre los beneficios obtenidos, que es mucho dinero. Pero la reinversión, aunque te haga estar exento de pagar ganacia patrimonial, hace que la base de tus deducciones anteriores se mayor. Utilizando el ejemplo anterior, ¿a los 36000? Debes sumar la ganancia patrimonial exenta, y hasta que no superes la suma de ambas cantidades, no podrás empezar a desgravarte por la nueva.
Todo es es un poco complicado, pero si me dieses valores concretos (precio de compra, hipoteca a solicitar, precios de venta y de compra de tu antigua vivienda,...) te podría concretar mucho más todo y lo verías más claro.
Por último, también debes saber para que tengas desgravaciones por vivienda habitual a través de préstamo, es necesario que financies más de 50 % del valor de la vivienda y que de esa cantidad no amortices más de un 40% durante los 3 primeros años. En caso contrario, el préstamo no te aportaría desgravaciones.
En resumen, te interesaría pedir un préstamo para obtener desgravaciones, siempre que reúnas los requisitos; cuando vendas tu vivienda, debes reinvertir la ganancia patrimonial en el plazo máximo de dos años y no podrás desgravarte de nada hasta que la suma de las aportaciones que hagas para la compra superen las bases de deducción anteriores y la ganancia patrimonial exenta.
En primer lugar debes tener en cuenta que al cambiarte de vivienda deben haber transcurrido 3 años en tu antigua casa para que tenga la consideración de vivienda habitual. En caso contrario, deberías devolver las desgravaciones de las que te hayas beneficiado.
Cuando realices la compra, no titnes que seguir ningún trámite en especial, salvo el empadronamiento en la nueva vivienda, para que tengas justificación de que tu vivienda habitual ha cambiado.
Lo que si debes tener en cuenta es que al cambiar de vivienda, no podrás desgravarte por la cantidades por las que ya te hayas desgravado en la primera. Poniendo un ejemplo, ¿si te has desgravado durante 4 años bases de desgravación de 9000? (Max. Permitido), ¿hasta qué no llegues a la base total de 36000? En la nueva vivienda no podrías tener acceso a desgravaciones. Esto se sabe comprobando todas las declaraciones en las que hayas tenido desgravaciones por compra de vivienda habitual y comprobando las bases.
Además, ten en cuenta que desde que ´vendas la vivienda, tienes dos años para reinvertir la ganancia que obtengas con la venta. Es lo que se denomina GANANCIA PATRIMONIAL. Es aconsejable reinvertir porque si no lo haces, tributarias por un 21% sobre los beneficios obtenidos, que es mucho dinero. Pero la reinversión, aunque te haga estar exento de pagar ganacia patrimonial, hace que la base de tus deducciones anteriores se mayor. Utilizando el ejemplo anterior, ¿a los 36000? Debes sumar la ganancia patrimonial exenta, y hasta que no superes la suma de ambas cantidades, no podrás empezar a desgravarte por la nueva.
Todo es es un poco complicado, pero si me dieses valores concretos (precio de compra, hipoteca a solicitar, precios de venta y de compra de tu antigua vivienda,...) te podría concretar mucho más todo y lo verías más claro.
Por último, también debes saber para que tengas desgravaciones por vivienda habitual a través de préstamo, es necesario que financies más de 50 % del valor de la vivienda y que de esa cantidad no amortices más de un 40% durante los 3 primeros años. En caso contrario, el préstamo no te aportaría desgravaciones.
En resumen, te interesaría pedir un préstamo para obtener desgravaciones, siempre que reúnas los requisitos; cuando vendas tu vivienda, debes reinvertir la ganancia patrimonial en el plazo máximo de dos años y no podrás desgravarte de nada hasta que la suma de las aportaciones que hagas para la compra superen las bases de deducción anteriores y la ganancia patrimonial exenta.
Hola. Gracias por tu aportación. Te facilito datos para ver si puedes concretarme y me hago una idea más exacta de la mejor estrategia desde el punto de vista fiscal en este proceso de comprar casa antes de vender la actual.
Nueva vivienda a comprar: Precio compra 330.000 Hipoteca a solicitar 374.000 (las condiciones permiten hasta el 100% del valor de tasación)
Antigua vivienda. Fecha de adquisición 2002. Precio compra 116.000 Precio estimado de venta 166.000
Veamos: por este préstamo (374.000) obtendré desgravaciones ¿durante el primer año? ¿Durante los años que tarde en vender mi antigua vivienda?
Además, cuando venda la vivienda debo reinvertir la ganancia patrimonial (entiendo que amortizando parte del préstamo hipotecario de la nueva vivienda), pero por otra parte (si he entendido bien) no puedo amortizar más de un 40% porque de lo contrario, el préstamo no aportaría desgravaciones, pero por otro lado si amortizo sólo el 40% no habré reinvertido toda la ganancia patrimonial ¿y qué pasa entonces?... uffff!
Debe ser más sencillo que todo esto, espero tu respuesta.
Nueva vivienda a comprar: Precio compra 330.000 Hipoteca a solicitar 374.000 (las condiciones permiten hasta el 100% del valor de tasación)
Antigua vivienda. Fecha de adquisición 2002. Precio compra 116.000 Precio estimado de venta 166.000
Veamos: por este préstamo (374.000) obtendré desgravaciones ¿durante el primer año? ¿Durante los años que tarde en vender mi antigua vivienda?
Además, cuando venda la vivienda debo reinvertir la ganancia patrimonial (entiendo que amortizando parte del préstamo hipotecario de la nueva vivienda), pero por otra parte (si he entendido bien) no puedo amortizar más de un 40% porque de lo contrario, el préstamo no aportaría desgravaciones, pero por otro lado si amortizo sólo el 40% no habré reinvertido toda la ganancia patrimonial ¿y qué pasa entonces?... uffff!
Debe ser más sencillo que todo esto, espero tu respuesta.
El primer año, ¿podrías deducirte si las bases por las que te hayas estado desgravando en los últimos años son inferiores a unos 36.000?. Si suponemos que has llegado al máximo de deducción desde el 2002 (8x9000=72000), no podrías deducirte.
No obstante, conozco el caso de una persona que si le han permitido deucirse, porque lo que hacen es acortar lo periodos de desgravación, es decir, en vez de esperar a que superes las bases desgravadas, tu base total de desgravación se hace más pequeña y cuando llegas a esa cantidad, dejas de deducirte. Pasate por la delegación de hacienda más cercana y que te comenten como lo aplican ellos.
Por otro lado, si tu vendes, la cantidad que debes invertir no es el precio de venta, sino la que te quede después de haber pagado la hipoteca pendiente, por lo que me extraña que amortices más del 40%
Un saludo. Alberto
No obstante, conozco el caso de una persona que si le han permitido deucirse, porque lo que hacen es acortar lo periodos de desgravación, es decir, en vez de esperar a que superes las bases desgravadas, tu base total de desgravación se hace más pequeña y cuando llegas a esa cantidad, dejas de deducirte. Pasate por la delegación de hacienda más cercana y que te comenten como lo aplican ellos.
Por otro lado, si tu vendes, la cantidad que debes invertir no es el precio de venta, sino la que te quede después de haber pagado la hipoteca pendiente, por lo que me extraña que amortices más del 40%
Un saludo. Alberto
