Reinversión por vivienda habitual
En marzo de 1994 compre una vivienda a medias con mi pareja de hecho por 25147,41 euros (doy las cantidades que me corresponden, todo dividido entre dos). La page mediante una hipoteca finalizada en 2002, con un desembolso total (intereses más capital) de 35092,58 euros. En Noviembre de 2005 vendo la casa por 91780.37 euros (gastos deducidos). Previamente en Septiembre de 2005 compro una casa que ahora es mi vivienda habitual por 148104.22 euros. La pago mediante un crédito de 164349.25 euros del que con fecha 31 de diciembre de 2005 había amortizado 77144,2 euros.
Entiendo que mi ganacia de patrimonio son
91780.37-29397.32=62383.05 euros y que esta ganacia esta exenta de tributar si me comprometo a reinvertir (91780.37-77144,2=14636,17 euros) en la casilla 406 de la declaración de la renta 2005.
Mi problema esta en la base de deducción. ¿Es correcto la siguiente forma de calcularla?
Cantidades satisfechas hasta la fecha en la adquisición vivienda nueva (77144,2)- Ganancia de patrimonio (62383.05)-
Cantidades amortizadas por las que me he deducido en la vivienda antigua (35092,58 ). Si lo calculo de esta manera no tengo todavía derecho a deducción. ¿Es correcto?
Otro problema surge al ir a introducir las cantidades amortizadas por las que me he deducido en la vivienda antigua dentro de la casilla 407, solo me deja poner una cantidad igual al precio de adquisición de la vivienda, valor inferior a lo pagado mediante el préstamo. ¿Debo poner en el importe de la adquisición todo lo que page por la casa incluyendo intereses? ¿O es que no entiendo bien a que amortizaciones se refiere?
Entiendo que mi ganacia de patrimonio son
91780.37-29397.32=62383.05 euros y que esta ganacia esta exenta de tributar si me comprometo a reinvertir (91780.37-77144,2=14636,17 euros) en la casilla 406 de la declaración de la renta 2005.
Mi problema esta en la base de deducción. ¿Es correcto la siguiente forma de calcularla?
Cantidades satisfechas hasta la fecha en la adquisición vivienda nueva (77144,2)- Ganancia de patrimonio (62383.05)-
Cantidades amortizadas por las que me he deducido en la vivienda antigua (35092,58 ). Si lo calculo de esta manera no tengo todavía derecho a deducción. ¿Es correcto?
Otro problema surge al ir a introducir las cantidades amortizadas por las que me he deducido en la vivienda antigua dentro de la casilla 407, solo me deja poner una cantidad igual al precio de adquisición de la vivienda, valor inferior a lo pagado mediante el préstamo. ¿Debo poner en el importe de la adquisición todo lo que page por la casa incluyendo intereses? ¿O es que no entiendo bien a que amortizaciones se refiere?
1 respuesta
Respuesta de anpema
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A ver, la ganancia patrimonial esta bien calculada,( aunque has de tener en cuenta que en caso de tributar por ella, lo haces solo por 15% de 55452,29 euros, que es el 88,89 % de la ganancia al ser una vivienda del 94, aplicándose ese coeficiente reductor)
Ahora bien, la exención por reinversión (para no tributar por la ganancia) solo se produce si destinas la venta de esa vivienda menos el préstamo que tuviera, que en tu caso ya no había porque lo cancelaste en el 2002 ( es decir, no hay que restar lo que has amortizado de la nueva, sino el posible préstamo que tuviera la que vendiste), por tanto, para estar exento has de reinvertir el importe de 91.780,37, y en tu caso, que has comprado la otra antes de vender la primera, la ley te obliga a su vez a destinar toda la venta al préstamo que tuviera las que has comprado ahora ( es decir, se parece a lo que pones tu pero no es técnicamente lo mismo ) con eso quiero decir que los 91.780,37 has de destinarlos en su totalidad a pagar la hipoteca de la nueva.
Aclarado esto, solo te podrás deducir por la nueva casa cuando hayas destinado 55.452,29 euros y la base sobre la que practicaste las deducciones anteriores a pagar la nueva vivienda, es decir, no es exactamente el precio de compra de la primera o la hipoteca de la primera, sino la suma de todas las bases sobre las que te practicaste deducciones en esos años, que nunca puede ser superior al precio de compra, de 35.092,58 euros, Para saber la base sobre la que te dedujiste puedes preguntar en Hacienda a través del modelo 01, ( y si no te facilitan los datos puedes poner una reclamación al Consejo para la defensa del contribuyente ), y si la sabes, y resulta que te has deducido por una base superior a 35.092,58 euros, entiendo que te has deducido de más, aunque si no te han dicho nada pues mejor, .. pones esa base de deducción, de 35.092,58 euros, y junto con esos 55.452,29 euros son el total que has de pagar por la casa nueva antes de empezar a deducirte, es decir un total ha pagar de 90.544,87 euros .. y solo podrás empezar a deducirte cuando te quede de hipoteca uno 57.559,35 euros ( precio de compra menos esos 90.544,87 euros )
Y ten en cuenta, que parece ser que el primer año no has reinvertido los 91.780,37 euros en al compra de la nueva casa, sino un importe inferior ( el de 77.144, 2 euros ) por lo que ( independientemente de que te permitan reinvertir durante más de un ejercicio fiscal o no ) entiendo que lo que has hecho es una exención parcial, ya que has dejado de invertir 91.544,87- 77144,2 = 14.400,67 euros en el 2006, por lo que tienes que tributar en el 2006 por una parte de tu ganancia patrimonial, la correspondiente a no haber imputado esos 14400,67 a la nueva vivienda
En fin, no se si te he liado más o he aclarado algunas cosas, ¿de todas formas la exención y al deducción en estos casos es un tema muy complicado y lo mejor es que te lo calcule la misma hacienda?( O gestoría especializada en esto) aunque te aconsejo que no partas de los importes de los préstamos ( que no deben ser superiores a las compras realizadas ) sino directamente del precio de compra y de venta,
Saludos.. ¿y por favor? Si tienes un momento evalúas la respuesta, y puedes preguntar de nuevo lo mismo en el tablón, si no te ha quedado claro con mis explicaciones,.. ¿he hecho lo que he podido? Uff..
Anpema..
Ahora bien, la exención por reinversión (para no tributar por la ganancia) solo se produce si destinas la venta de esa vivienda menos el préstamo que tuviera, que en tu caso ya no había porque lo cancelaste en el 2002 ( es decir, no hay que restar lo que has amortizado de la nueva, sino el posible préstamo que tuviera la que vendiste), por tanto, para estar exento has de reinvertir el importe de 91.780,37, y en tu caso, que has comprado la otra antes de vender la primera, la ley te obliga a su vez a destinar toda la venta al préstamo que tuviera las que has comprado ahora ( es decir, se parece a lo que pones tu pero no es técnicamente lo mismo ) con eso quiero decir que los 91.780,37 has de destinarlos en su totalidad a pagar la hipoteca de la nueva.
Aclarado esto, solo te podrás deducir por la nueva casa cuando hayas destinado 55.452,29 euros y la base sobre la que practicaste las deducciones anteriores a pagar la nueva vivienda, es decir, no es exactamente el precio de compra de la primera o la hipoteca de la primera, sino la suma de todas las bases sobre las que te practicaste deducciones en esos años, que nunca puede ser superior al precio de compra, de 35.092,58 euros, Para saber la base sobre la que te dedujiste puedes preguntar en Hacienda a través del modelo 01, ( y si no te facilitan los datos puedes poner una reclamación al Consejo para la defensa del contribuyente ), y si la sabes, y resulta que te has deducido por una base superior a 35.092,58 euros, entiendo que te has deducido de más, aunque si no te han dicho nada pues mejor, .. pones esa base de deducción, de 35.092,58 euros, y junto con esos 55.452,29 euros son el total que has de pagar por la casa nueva antes de empezar a deducirte, es decir un total ha pagar de 90.544,87 euros .. y solo podrás empezar a deducirte cuando te quede de hipoteca uno 57.559,35 euros ( precio de compra menos esos 90.544,87 euros )
Y ten en cuenta, que parece ser que el primer año no has reinvertido los 91.780,37 euros en al compra de la nueva casa, sino un importe inferior ( el de 77.144, 2 euros ) por lo que ( independientemente de que te permitan reinvertir durante más de un ejercicio fiscal o no ) entiendo que lo que has hecho es una exención parcial, ya que has dejado de invertir 91.544,87- 77144,2 = 14.400,67 euros en el 2006, por lo que tienes que tributar en el 2006 por una parte de tu ganancia patrimonial, la correspondiente a no haber imputado esos 14400,67 a la nueva vivienda
En fin, no se si te he liado más o he aclarado algunas cosas, ¿de todas formas la exención y al deducción en estos casos es un tema muy complicado y lo mejor es que te lo calcule la misma hacienda?( O gestoría especializada en esto) aunque te aconsejo que no partas de los importes de los préstamos ( que no deben ser superiores a las compras realizadas ) sino directamente del precio de compra y de venta,
Saludos.. ¿y por favor? Si tienes un momento evalúas la respuesta, y puedes preguntar de nuevo lo mismo en el tablón, si no te ha quedado claro con mis explicaciones,.. ¿he hecho lo que he podido? Uff..
Anpema..
